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Kündigung durch den Vermieter


| 17.06.2005 21:35 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

kann der Vermieter ein Mietverhältnis ohne wichtigen Grund kündigen? Welche Möglichkeiten hat der Mieter, wenn er trotz intensiver Bemühungen, bis zum Ende des Mietverhältnisses keine andere Wohnung gefunden hat?

Vielen Dank für Ihre Antworten.
Einen schönen Abend noch.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

zunächst vielen Dank für Ihre Anfrage.

Grundsätzlich kann der Vermieter ohne Vorliegen eines wichtigen Grundes ein unbefristetes Wohnngsmietverhältnis nicht kündigen.

Bei einem Wohnungsmietverhältnis auf unbestimmte Zeit kann der Vermieter gemäß § 573 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses eine Kündigung aussprechen. Ein berechtigtes Interesse kann gemäß
§ 573 Abs. 2 BGB vorliegen, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (dazu kann auch ein erheblicher Mietzahlungsrückstand gehören),

2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (sogenannter Eigenbedarf) oder

3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Der Vermieter kann eine Kündigung allerdings nicht zum Zwecke der Mieterhöhung aussprechen. Kein Kündigungsgrund ist ebenso gegeben, wenn der Vermieter die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

Eine Aunsnahme besteht gemäß § 573 a BGB dann, wenn es sich um ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen handelt. Dann kann der Vermieter auch ohne berechtigtes Interesse eine Kündigung aussprechen. In diesem Falle verlängert sich allerdings die Kündigungsfrist um drei Monate.

Gegebenenfalls kann der Mieter einer an sich berechtigten ordentlichen Kündigung widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung des berechtigten Intesses des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (vgl. § 574 Abs. 1 BGB).

Hinzu kommen noch Gründe, auf die der Vermieter eine außerordentliche Kündigung stützen kann. Ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung liegt insbesondere vor, wenn seitens des Mieters der Hausfrieden nachhaltig gestört wird oder er die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt.

Auch bei erheblichen Mietzahlungsrückständen kann der Vermieter eine außerordentliche und fristlose Kündigung aussprechen. Dafür müssen die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorliegen. Dementsprechend liegt ein wichtiger Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung vor, wenn der Mieter

1. für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder

2. in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Durch rechtzeigen Ausgleich des aufgelaufenen Mietzahlungsrückstandes kann der Mieter die wegen Zahlungsverzug ausgesprochene außerordentliche Kündigung gegebenenfalls unwirksam machen.

Sollte Ihr Mietverhältnis jedoch infolge einer wirksamen Kündigung beendet werden, sind Sie verpflichtet, bis zu dessen Ablauf die Wohnung zu räumen und an den Vermieter zu übergeben. Anderen-falls müssen Sie damit rechnen, dass der Vermieter gegen Sie nach Ablauf des Mietverhältnisses eine Räumungsklage erhebt.

Finden Sie gleichwohl trotz ernsthafter und intensiver Bemühungen bis zum Ende des Mietverhältnisses keine Ersatzwohnung, besteht im Rahmen des Räumungsprozesses die Möglichkeit, gemäß § 721 der Zivilprozessordnung (ZPO) die Gewährung einer angemessenen Räumungsfrist zu beantragen.

Ich hoffe, Ihre Frage mit diesen Ausführungen beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen


Ingo Kruppa
Rechtsanwalt
www.kruppa-ruprecht.de
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