Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Das Gesetz sieht eine Haftung für Hausverwalter vor: Erfüllt der HV seine Pflichten schuldhaft (vorsätzlich oder fahrlässig) verspätet, überhaupt nicht oder schlecht, ist er zum Ersatz des entstandenen Schadens wegen einer Pflichtverletzung gem. § 280 Abs. 1 BGB
verpflichtet.
Sie fragen: " Kann die Forderung des Mieters (Mietminderung) in diesem Fall an die Hausverwaltung weitergereicht werden bzw. ist es möglich die HV auf Grund dessen späten Reaktion auf die Schadensmeldung (Meldung am Sonntag, Schadenbehebung erst nach Eskalation am Dienstag) in Haftung genommen werden?"
Dazu müsste dem HV der Vorwurf der schuldhaften Pflichtverletzung und Kausalität treffen. Nach Ihren Angaben hat er am Montag "versucht" einen Klemptner zu erreichen. Es müsste also feststehen, dass a.) dieser Versuch ernsthaft und tatsächlich in gebotener Dringlichkeit tatsächlich stattgefunden hat und b.) dass kein anderer Klemptner kurzfristig erreichbar war. Wenn der HV sich also mit der Nachfrage bei einem Auftragnehmer begnügt hätte, obwohl die Dringlichkeit offenkundig war, könnte ein Verschulden vorliegen. Dann ist aber weiter fraglich, ob ein Klempner an einem Sonntag innerhalb von weniger als 24 organisiert werden kann. Dazu sind die örtlichen Gegebenheiten zu prüfen ( Anzahl Handwerker, Erreichbarkeiten, Auslastung etc.). Konnte der HV an einem Sonntag keinen Handwerker erreichen, und hat er diesem die Dringlichkeit mitgeteilt, ohne dass ein früherer Termin zu erhalten gewesen wäre, sehe ich keine Mithaftung.
2) Ist eine Mietminderung in der Höhe angemessen?
Die Miete ist in einem Verhältnis zu mindern, in dem die Tauglichkeit der Wohnung zum vertraglichen Gebruach gemindert ist. Angesichts des Gestankes und des Lärmes erscheint die Höhe angemessen, da die Bewohnbarkeit stark eingeschränkt ist.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Es tut mir leid, ihnen keine günstigere Auskunft gegeben haben zu können.
Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Vielen Dank für Ihre Antwort!
Ich entnehme der Antwort, dass die HV dann zu Schadensersatz verpflichtet ist, wenn diese z.B. in meinem konkreten Fall trotz Verfügbarkeit eines Klempners dennoch keinen früheren Termin arrangiert.
Die Nachfrage lautet:
Verstehe ich Sie also richtig, dass die Hausverwaltung hätte grundsätzlich (und unabhängig von der Intensität der Wasserschadens an der Decke) bereits am Monat einen Handwerker beauftragen müssen, um ihrerseits Schadenserstatzansprüche wegen schuldhafter Nichterfüllung zu vermeiden? Hintergrund: Die Verfügbarkeit von Handwerkern in einer Großstadt wie Berlin ist in er Regel gegeben.
Die Haftung ist immer im Einzelfall - also von Fall zu Fall- zu untersuchen ( ständige Rechtsprechung ).
Somit können in einer Grosstadt wie Berlin andere Anforderungen zu stellen sein als z.B. auf dem Lande.Für mich war nicht ersichtlich, aus welcher Stadt Sie kommen.
Die Schadenersatzpflicht kann beim Bauträger liegen, wenn dort ein Verschulden nachgewiesen werden kann. Auch im Umgang mit der Versicherung sollten Sie hartnäckig bleiben, da sich diese naturgemäß versuchen wird, einer Haftung zu entziehen.Dennoch sollte die Gebäudehaftpflicht in Anspruch genommen werden.
Betreffend der Reperaturkosten gilt zusätzlich: Wenn die Wurzel des Schadens in dem Sondereigentum liegt, ist der Vermieter in der Zahlungspflicht.Wenn hingegen die Ursache im Gemeinschaftseigentum gefunden wird, ist die Gemeinschaft (und damit auch die Versicherung) in der Zahlungspflicht. Wenn die Ursache in dem Sondereigentum des verursachenden Nachbarn liegt, ist der dortige Eigentümer in der Zahlungspflicht.
Wasserrohre sind oft im Gemeinschaftseigentum.
Die Haftung der Hausverwaltung wird insbesondere bestimmt durch den Pflichten / Aufgabenkreis des HV, der jeweils im Vertrag geregelt sein kann.Was die Hausverwaltung im Einzelnen tun muss, hängt auch davon ab, ob es sich um ein Haus mit Eigentumswohnungen handelt oder um ein großes Mietshaus. (gegebenenfalls WEG-Recht.)Danach hat die HV die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, insbesondere in dringenden Fällen (!) auch sonstige Maßnahmen zu ergreifen, die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums notwendig sind.
