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Mietverwaltervertrag - noch Abrechnung nach Ende erstellen?


20.09.2007 21:51 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von



Durch meinerseitige Kündigung löste ich mich als Verwalterin von einem langjährigen Vermietermandant mit 7 Miethäusern zum 30.4.07. Wegen eines von ihm zum 31.3.vorgenommenen Bankwechsels einigte man sich einvernehmlich auf den 31.3.07 als Vetragsbeendigung. Eines der 7 Häuser hatte zum selben Tag Ende des Wirtschaftsjahres. Eine Abrechnung konnte von mir aber nicht mehr erstellt werden; die Endabrechnungen der Versorger (Gas/Strom/Wasser usw.) kommen dann ja erst Ende April. Der Ex-Mandant verlangt die Abrechnung aber noch von mir. Mit der Begründung: er hätte in den monatlichen Verwalterhonoraren auch einen fiktiven Anteil für eine Nebenkostenabrechnung seiner Mieter zum Ende des Wirtschaftsjahres mit bezahlt. So etwas steht in meinen Verträgen aber nicht. Ist das dann troztdem prinzipiell so? Bei WEG-Recht ist das ja klar - der alte Verwalter muss ab Beendigung der Bestellung nichts mehr machen. Aber wie ist das bei einem Dienstleistungsvertrag für einen Vermieter, wo das WEG-Recht ja nicht greift???
Der Ex-Mandant geht sogar noch weiter: Die anderen 6 Objekte haben Ende des Wirtschaftsjahres erst jetzt zu Mai, August, September etc. Sein neuer Verwalter will 300,00 Euro pro Abrechnung und da ich ja 4, 5, 6, 7 oder gar 8 Monate schon entsprechende "Zwölftel" auf diese Abrechnungsarbeit in meiner Verwaltergebühr erhalten hätte, hätte ich mich auch im selben Bereich an den Kosten der Abrechnungen zu beteiligen.
Ich sehe es aber so: Ich habe monatlich eine fixes Verwalterentgelt erhalten - für Erledigung aller in der zeit angefallenen Arbeiten - auch Abrechnungen (die vom Vorjahr). Alle in meiner bezahlten Verwalterzeit fälligen und erledigbaren Arbeiten habe ich erledigt. Dass von mir verbuchte Wirtschaftsjahre nicht zeitgleich mit meiner Kündigung des Verwaltervertrages enden - dafür kann ich ja nichts. Die monatliche Verwaltungsgebühr betrifft ja nur im geringen Teil die Buchhaltung und daraus schließende Nebenkostenabrechnung für Mieter. Die Arbeit "nebenbei" betrifft ja einen weitaus höheren Zeitaufwand und auch mehr fachliches Wissen, als nur das eines Buchhalters, wie z.B. Wohnungsabnahmen, Mietvertragsabschlüsse, Mieterstreitigkeiten und und und. Da ich mich hier auf ein Klageverfahren mit meinem äußerst prozesswütigen Ex-Mandanten eigentlich nicht einlassen will, bin ich auf der Suche nach gerichtlichen Urteilen hinsichtlich dieser Angelegenheit, die ich ihm um die Ohren hauen kann. Kann mir hier jemand weiter helfen? Wer mir entsprechende Argumente mit Aktenzeichen etc. liefern kann, den möchte ich damit mit 100,00 Euro entlohnen. Für eine reine Einschätzung der Situation (die ich schon von meinem Anwalt habe) bin ich nur bereit, den Mindesteinsatz zu entlohnen, wobei ich auf Meinungseinschätzungen allerdings keinen Wert lege, da ich FAKTEN benötige. Dank vorab
21.09.2007 | 00:07

Antwort

von


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Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich wie folgt beantworten:

Bei einem Hausverwaltervertrag handelt es sich um einen auf Geschäftsbesorgung gerichteten Dienstvertrag i.S. der §§ 675, 611 BGB (vgl. OLG Köln NJWE-MietR 97, 63). Da der Geschäftsbesorgungsvertrag nach Ihren Ausführungen einvernehmlich zum 31.03.2007 beendet wurde, wären Sie lediglich dann zur Erstellung der Betriebskostenabrechnungen verpflichtet, wenn dies ausdrücklich vertraglich vereinbart worden ist. Sie können sich insoweit auf § 311 Abs. 1 BGB stützen: "Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt." MIT ANDEREN WORTEN: Keine Verpflichtung ohne Vertrag!

Gemäß §§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1, 628 Abs. 1 S. 2 BGB kann Ihr Ex-Mandant eine Rückerstattung gezahlter Verwaltergebühren nur dann verlangen, wenn Ihre bisherigen Leistungen infolge der Kündigung für Ihren Ex-Mandanten nicht mehr von Interesse wären. Nach der Rechtsprechung ist dies dann der Fall, wenn Ihre bisherige Verwaltungstätigkeit für Ihren Ex-Mandanten nachträglich nicht mehr wirtschaftlich verwertbar wäre (vgl. BGH NJW 1985, 41 ff., OLG Koblenz NJW-RR 1994, 52, 53). Da die Betriebskostenabrechnungen nach Ihren Ausführungen lediglich einen Bruchteil der im Rahmen Ihrer Verwaltungstätigkeit anfallenden Arbeiten ausmachen, ist eine "wirtschaftliche Unverwertbarkeit" Ihrer bisherigen Gesamtdienstleistung unzweifelhaft auszuschließen. Im Übrigen werden mit einer monatlichen Verwaltungsgebühr üblicherweise die auf den entsprechenden Monat entfallenden Arbeiten vergütet (vgl. in Anlehnung an § 614 BGB). FAZIT: Ihr Ex-Mandant kann keine Rückerstattung von Verwaltergebühren verlangen.

Wie Sie feststellen, ist die Reproduktion von Gerichtsurteilen mit "Aktenzeichen" nicht erforderlich, um Ihre Rechtsangelegenheit zu lösen. Die Lösung ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz.

Ich hoffe, Ihnen vorab weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen weiterhin gerne zur Verfügung.


Mit freundlichen Grüßen

Iven
Rechtsanwalt


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