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Mietvertrag mit Mindestlaufzeit - Mindestlaufzeit von 5 Jahren zulässig?


| 02.06.2005 15:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Sehr geehrte Damen und Herren,


folgender Sachverhalt stellt sich dar.
Ein Umzug steht an, die passende Wohnung ist bereits gefunden, Mieter und Vermieter sind sich soweit einig. Nun verlangt der Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag mit einer Mindestlaufzeit von 5 Jahren, der sich –wenn keine Kündigung seitens der Mieter erfolgt- nach Ablauf der 5 Jahre automatisch verlängert und dann mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten jederzeit kündbar ist.
Der Vermieter möchte also in einen Standardvertrag einfügen „...das Mietverhältnis beginnt am 01.07.2005 und dauert bis 30.06.2010, danach geht es in ein unbefristetes Mietverhältnis über, in dem die gesetzliche Kündigungsfrist gilt.“
Zu erwähnen gilt außerdem, dass diese Mindestlaufzeit von beiden Seiten einzuhalten wäre, was natürlich einen gewissen Schutz auch für den Mieter bedeutet.

Doch wer kann in der heutigen Zeit noch sagen, dass er so lange an einem Ort bleiben kann/will? Wir sind ein jüngeres Paar (noch) ohne Kinder, wer kann schon 5 Jahre voraus schauen? Was passiert bei Nachwuchs oder Jobwechsel in eine andere Stadt (Entfernung über 100 km)?

Hier nun meine Fragen:
1.Ist eine Mindestlaufzeit von 5 Jahren zulässig? Oder greift hier das noch junge Urteil (BGH vom 06.04.2005), wegen unangemessener Benachteiligung und Einschränkung des Mieters?

2.Wenn die Mindestlaufzeit von 5 Jahren unzulässig ist und ich unterschreibe den Vertrag MIT dieser Klausel, kann ich dann davon ausgehen, dass in diesem Punkt automatisch die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten gilt?

3.Ist eine Mindestlaufzeit wie ein gegenseitiger Kündigungsausschluss zu werten?

4.Was passiert, wenn der Vermieter in den Vertrag handschriftlich einfügt: „ Der Mieter verzichtet für die Dauer von 60 Monaten auf sein gesetzliches Kündigungsrecht“

Vielen Dank für Ihre kompetente Auskunft!
Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Nun zu Ihren Fragen im Einzelnen:

1)
Aus Ihrer Schilderung ergibt sich, dass es sich bei dem geplanten Vertrag um einen sog. Zeitmietvertrag gemäß § 575 BGB handeln könnte. Allerdings wird das Mietverhältnis eigentlich nicht zum 30.06.2010 befristet sondern soll sich ab diesem Zeitpunkt in ein unbefristetes Mietverhältnis wandeln. Dies bedeutet praktisch, dass einen Ausschluss der ordentlichen Kündigung für beide Parteien bis zum 30.06.2010. Die Formulierung ist etwas unglücklich, da diese zunächst den Anschein erweckt, es handele sich um einen befristeten Mietvertrag. Bei näherem Hinsehen wird aber deutlich, dass abgesehen von der Formulierung eigentlich nur ein Kündigungsausschluss von 5 Jahren vereinbart werden soll.

Vermieter und Mieter haben das Recht, bei der Wohnraummiete formularmäßig auf eine Kündigungsmöglichkeit zu verzichten. Dies ist allerdings unwirksam, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. So der BGH in dem von Ihnen bereits zitierten Urteil vom 06.04.2005, Az. VIII ZR 27/04.

Die Unwirksamkeit der Klausel hätte dann zur Folge, dass der Mieter jederzeit mit der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten kündigen kann.

ABER VORSICHT: Dies gilt nur für formularmäßige Klauseln. Sie schildern, dass der Zeitraum des Ausschlusses einer ordentlichen Kündigung handschriftlich eingetragen werden soll. Hierbei würde es sich dann um eine individuelle Vereinbarung handeln und das o.g. Urteil des BGH wäre nicht anwendbar, so dass beide Parteien an die vereinbarte Vertragslaufzeit gebunden wären.

2)
Sollte die Mindestlaufzeit von 5 Jahren jedoch im Rahmen einer formularmäßigen Klausel vereinbart werden, könnten Sie in Anbetracht der BGH Rechtsprechung den Vertrag jederzeit mit 3monatiger Frist Kündigen.

3)
Ja. Ich verweise dazu auf meine Ausführungen unter 1).
Dies gilt in Ihrem Fall, da eine Mindestlaufzeit vereinbart wurde und nicht, wie bei den üblichen Zeitmietverträgen, eine Höchstlaufzeit. Es handelt sich also de facto um einen Kündigungsausschluss.

4)
Handschriftliche Zusätze gelten nicht als formularmäßig und fallen daher nicht unter obige Rechtsprechung des BGH. Sie wären auch hier an den Kündigungsausschluss gebunden.

Sie sollten daher im Hinblick auf die ungewisse Zukunft in beruflicher und familiärer Hinsicht auf eine individuelle Vereinbarung (handschriftliche Ergänzung) einer so langen Laufzeit verzichten.


Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de

Nachfrage vom Fragesteller 02.06.2005 | 17:35

Sehr geehrter Herr Kah,

vielen Dank für Ihre schnelle und sehr kompetente Antwort!
Ich werde also einen Vertrag mit einem handschriftlichen Zusatz bzgl. des Kündigungsausschluss nicht unterzeichnen. Wie verhält es sich, wenn die Dauer der Mindestlaufzeit (von...bis...) mit der Schreibmaschine in einen handelsüblichen, vorgedruckten Standard-Mietvertrag seitens des Vermieters geschrieben wird? Ist das formularmäßig oder gilt dies als individuelle Vereinbarung?
Nochmals vielen Dank!!!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.06.2005 | 17:40

Dies gilt auch als individuelle Vereinbarung. Formularmäßige Vereinbarungen sind in der Regel durch ankreuzbare alternative Kästchen gekennzeichnet.

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