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Mietvertrag: Mindestlaufzeit gleichzusetzen mit Kündigungsausschluss?

26.06.2014 18:05 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Zum Problem eines unwirksam befristeten Wohnraummietvertrages.

Sehr geehrte Damen und Herren,

in meinem Mietvertrag steht zum Thema Mietzeit folgendes (gekürzt):

(1) Mietbeginn: TT.MM.JJJJ
(2) Vorraussichtliches Mietende: Mindestlaufzeit: TT.MM.JJJJ+3Jahre
(3) Wird die Wohnung nicht mindestens 3 Monate vor Mietende gekündigt, verlängert sich die Mietzeit automatisch um 12 Monate
(4) Kündigung muss schriftlich erfolgen
(5) Vermieter unterwirft sich den gleichen Kündigungsbedingungen

Es handelt sich also um einen Mietvertrag mit einer Mindestlaufzeit von 3 Jahren.

Meine Frage: In dem Vertrag wird nicht explizit das gewöhnliche Kündigungsrecht für die Mindestlaufzeit ausgeschlossen. Heißt das, dass ich als Mieter z.B. 2 Jahre nach Mietbeginn mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten trotzdem kündigen kann, oder impliziert das Wort Mindestlaufzeit auch Kündigungsausschluss?

Vielen Dank im Voraus!

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.
Ich gehe davon aus, dass es sich um einen Mietvertrag über Wohnraum handelt, welcher für eine Mindestlaufzeit von 3 Jahren mit Verlängerungsklausel geschlossen wurde.

2.
Im Wohnraummietrecht kann ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit nach § 575 Abs. 1 BGB nur wirksam abgeschlossen werden, wenn bereits bei Vertragtsabschluss der Vermieter einen Befristungsgrund angibt, z.B. Eigenbedarf.

Nach Ihrer Schilderung gehe ich davon aus, dass eine wirksame Befristung nicht vorliegt.

Der Mietvertrag gilt dann als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 572 Abs. 2 Satz 2 BGB).

3.
Nach der Rechtssprechung kann jedoch ein unwirksamer Zeitmietvertrag im Einzelfall im Wege ergänzender Vertragsauslegung als beiderseitiger Kündigungsverzicht ausgelegt werden, der eine ordentliche Kündigung frühestens zum Ablauf der (unwirksam) vereinbarten Mietzeit ermöglicht (BGH NJW-RR 2014,397).

Es wäre daher Ihr Mietvertrag darauf zu überprüfen, ob er als befristeten Ausschluss des Rechts zur ordentlichen Kündigung auszulegen ist.

Wäre dies zu bejahen, könnten Sie erstmals zum Ablauf der 3-Jahresfrist ordentlich kündigen.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

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