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Klausel verschuldensunabhängige Garantiehaftung - Mietrecht

20.06.2016 10:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Mietvertraglicher Ausschluss der verschuldensunabhängigen Garantiehaftung des Vermieters; Drittschadensliquidation bei Baumängeln


Sehr geehrte Damen und Herren,

meine Frage bezieht sich auf die verschuldenunabhängige Garantiehaftung des Vermieters. Da wir aufgrund von Baumängeln (Putz löst sich von der Decke, da nachweislich zu dünn ausgeführt), welche nun nach längerer Diskussion behoben werden sollen, ca 4 Wochen unsere Wohnung nicht bewohnen können.

Hat der Vermieter mit folgender Klausel im Formularmietvertrag die Haftung tatsächlich ausgeschlossen oder ist diese ungültig?

§6 Zustand der Mieträume
1. Der Vermieter gewährt den Gebrauch der Mietsache in dem Zustand bei Übergabe. Dieser ist in einem Protokoll festzuhalten, das wesentlicher Bestandteil dieses Vertrages sein soll und das als Anlage beigefügt ist.
2. Die verschuldenunabhängige Haftung des Vermieters für anfängliche Sachmängel wird ausgeschlossen. Im übrigen kann der Mieter vom Vermieter Schadensersatz wegen Mängeln der Mietsache nur verlangen, soweit dem Vermieter Vorsatz oder grobe Fahrlässigkeit zur Last fällt. Das Recht des Mieters zur Mietminderung oder fristlosen Kündigung bleibt unberührt.
3. Sofern es sich bei der Wohnung um einen Erstbezug handelt, ist der Mieter nicht berechtigt, Schadensersatzansprüche wegen Baufeuchtigkeit, insbesondere erhöhtem Heizkostenaufwand geltend zu machen.Dem Mieter ist bekannt, das erhöhter Lüftungsaufwand besteht, um Feuchtigkeitsschäden an der Wohnung und an seinen eingebrachten Sachen zu vermeiden.

Mir wäre wichtig zu wissen ob die Haftung damit rechtsgültig ausgeschlossen wurde oder nicht und auf welcher Rechtsgrunglage (Gesetze / Urteile ) sich die Antwort bezieht!? Da ja durch Umzug, Mehrkosten Ersatzwohnung ein nicht unerheblicher Schaden entsteht.

Muss der Vermeiter meine Anwaltskosten tragen, wenn er sich trotz Aufforderung mit Frist weigert?

Im Voraus vielen Dank.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Klauselbestandteil "Die verschuldenunabhängige Haftung des Vermieters für anfängliche Sachmängel wird ausgeschlossen." ist nach der Rechtsprechung wirksam.
Der Vermieter kann seine verschuldensunabhängige Haftung wegen anfänglicher Sachmängel wirksam auch durch Formularklausel ausschließen (vgl. erstmals BGH NJW-RR 1991, 74: Bundesgerichtshof Beschluß vom 04-10-1990 - XII ZR 46/90, BGH NJW 2010, 3152; NJW 2002, 3232; NJW-RR 1993, 519;).

Aber:
Es sollte geprüft werden, ob nicht ein Fall der Drittschadensliquidation vorliegt:
Die Drittschadensliquidation setzt zunächst voraus, dass ein Anspruch (auf Vermieterseite gegen das Bauunternehmen) aber kein Schaden besteht (der Mieter hat den Schaden, Ersatzunterkunft etc.).

Zudem verlangt die Drittschadensliquidation, dass einen Schaden aber kein Anspruch gegeben ist. Sie haben den Schaden, aber keinen Anspruch.

Leider konnte ich dazu auf die Schnelle keine Rechtsprechung finden.

Aber ich würde hier (am besten anwaltlich) darauf hinwirken, dass in diesem Fall der Bauunternehmer Ihren Schaden bezahlt.

Denn er hat das verschuldet und muss es sich zurechnen lassen.

Der Bauunternehmer müsste ansonsten auch den Vermieter bezahlen, wenn Sie gegenüber dem Vermieter diesen Schaden geltend machen - entlasten kann sich meines ersten Erachtens nach der Vermieter also nicht.
Zu Ihrer anderen Frage: "Muss der Vermieter meine Anwaltskosten tragen, wenn er sich trotz Aufforderung mit Frist weigert?"

Wenn er sich trotz Ihrer Aufforderung (und nicht des Anwaltes) in Verzug befindet, ist dieses zulässig, soweit ein dem zugrunde liegender Anspruch von Ihnen gegenüber dem Vermieter besteht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Ich danke Ihnen für Ihre Bewertung meiner Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 20.06.2016 | 11:56

Sehr geehrter Herr Hesterberg,

vielen Dank für die schnelle Beantwortung der Frage.

Das die Haftung grundsätzlich auch im Formularmietvertrag ausgeschlossen werden kann, war mir bewusst.

Meine Frage war vielmehr ob die Klausel hierfür Rechtsgültig formuliert ist!??

Der BGH hat in seinem Urteil vom 21. Juli 2010 - XII ZR 189/08
hierzu festgehalten:

27 Ein Überraschungseffekt im Sinne von § 3 AGBG a.F. (jetzt § 305 c BGB) kann sich aber auch aus der Stellung der Klausel im Gesamtwerk der allgemeinen Geschäftsbedingungen ergeben. Dabei kommt es allerdings nicht darauf an, an welcher Stelle des Klauselwerks die entsprechende Klausel steht, weil alle Bestimmungen grundsätzlich gleich bedeutsam sind und nicht durch die Platzierung einer Vorschrift im Klauselwerk auf deren Bedeutung geschlossen werden kann. Aus der Stellung der Klausel kann sich ein Überraschungseffekt vielmehr dann ergeben, wenn diese in einem systematischen Zusammenhang steht, in dem der Vertragspartner sie nicht zu erwarten braucht (Senatsurteil vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - NJW 2010, 671 Tz. 16 f.). Das ist hier allerdings der Fall. Der Ausschluss der Garantiehaftung für anfängliche Mängel ist in § 6 Nr. 2 des Formularmietvertrages geregelt, der mit "§ 6 Aufrechnung, Zurückbehaltung" überschrieben ist. In Nummer 1 der Vorschrift ist eine Mietminderung für vorhandene Mängel ausgeschlossen und das Recht der Mieterin zur Aufrechnung und Zurückbehaltung des Mietzinses geregelt. Nummer 2 der Vorschrift schränkt ergänzend auch das Zurückbehaltungsrecht und die Aufrechnung mit streitigen und noch nicht rechtskräftig festgestellten Forderungen aus einem anderen Rechtsverhältnis ein. Innerhalb dieses Regelungszusammenhangs sind sodann auch "Ersatzansprüche nach § 538 BGB" a.F. ausgeschlossen. Diese Stellung ist so ungewöhnlich, dass die Mieterin als Vertragspartnerin des Verwenders der AGB nicht damit rechnen musste. Nach § 305 c Abs. 1 BGB ist die Vorschrift deswegen nicht Vertragsbestandteil geworden.


und zusätzlich

29 (1) Allerdings sind nach § 9 Abs. 1 AGBG (jetzt § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB) Bestimmungen in allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Eine solche unangemessene Benachteiligung kann sich auch daraus ergeben, dass die Bestimmung nicht klar und verständlich ist (Ulmer/Brandner/Hensen AGB-Gesetz aaO § 9 Rdn. 87 ff., jetzt § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB; zum Verhältnis zu § 305 c Abs. 1 BGB Staudinger/Köster BGB [2006] § 307 Rdn. 172, 208). Nach diesem Transparenzgebot sind Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen entsprechend den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten ihrer Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen (Palandt/Grüneberg BGB 69. Aufl. § 307 Rdn. 17). Dazu gehört auch, dass allgemeine Geschäftsbedingungen wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann (BGHZ 164, 11, 16 = NJW-RR 2005, 1496, 1498 und 165, 12, 21 f. = NJW 2006, 996, 997 f. m.w.N.; Fuchs in Ulmer/Brandner/Hensen AGB-Recht 10. Aufl. § 307 BGB Rdn. 335). Bei der Bewertung der Transparenz ist auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses abzustellen (Senatsurteile vom 9. Dezember 2009 - XII ZR 109/08 - NJW 2010, 671 Tz. 22; vom 7. Mai 2008 - XII ZR 5/06 -GuT 2008, 339 Tz. 18; vom 16. Mai 2007 - XII ZR 13/05 - NZM 2007, 516 Tz. 14 und vom 12. Juli 2006 - XII ZR 39/04 - NJW 2006, 3057 Tz. 14 f.). Dabei sind allgemeine Geschäftsbedingungen nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (Senatsurteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Tz. 14).



Ist es demnach nicht so, dass die Klausel sowohl gegen das Transparenzgebot als auch zusätzlich sogar gegen Treu und Glauben verstößt???


- entsprechend den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten ihrer Vertragspartner möglichst klar!!! und durchschaubar darzustellen

Vielen Dank im Voraus!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.06.2016 | 12:40

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage möchte ich Ihnen gerne wie folgt beantworten:

Wenn der Ausschluss unter "§ 6 Zustand der Mieträume" geregelt ist, ist das nicht derart überraschend wie in dem Fall des BGH, Urteil vom 21. Juli 2010 - XII ZR 189/08, wo es bei "§ 6 Aufrechnung, Zurückbehaltung" überschrieben war.

Der Fall ist damit nicht vergleichbar, da es dem Überraschungseffekt fehlt - es ist klar bei "Zustand der Mietsache" geregelt.

Ob die genannte Klausel auch der Inhaltskontrolle des § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB) standhält, wurde vom BGH in dem Urteil nicht mehr geprüft, da es schon wegen des Verstoßes gegen das Verbot einer überraschenden Klausel unwirksam war und konnte deshalb dahinstehen.

Ich zitiere:
"Ob die genannte Klausel auch der Inhaltskontrolle des § 9 AGBG (jetzt § 307 BGB) standhält, kann deswegen dahinstehen.

[41] Ob eine Formularklausel der gebotenen Transparenz nur dann stand hält, wenn sie aus sich heraus verständlich ist (OLG Schleswig NJW 1995, 2858, 2859; OLG Köln 6 U 72/97 veröffentlicht bei juris; OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 1150, 1152; Schmidt-Futterer/Blank aaO § 545 Rdn. 31; vgl. auch Fuchs in Ulmer/Brandner/Hensen AGB-Recht aaO § 307 BGB Rdn. 338) und lediglich ergänzend die gesetzliche Vorschrift hinzufügt (vgl. insoweit BGH Urteil vom 15. Mai 1981 – VIII ZR 38/90 – NJW 1991, 1750, 1751) oder der bloße Ausschluss von "Ersatzansprüchen" unter Bezug auf eine gesetzliche Vorschrift dem Transparenzgebot genügt, kann hier dahinstehen.

[42] (2) Ebenso kann dahinstehen, ob der Ausschluss der Haftung für leicht fahrlässig verursachte spätere Mängel der Mietsache auch hinsichtlich typischer Gefahren für Leben und Gesundheit wirksam ist und das Verbot einer geltungserhaltenden Reduktion zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel führt."

Es bleibt Ihnen aber die Geltendmachung gegen den Bauunternehmer, was dem im Ergebnis gleich kommen dürfte.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.


Mit freundlichen Grüßen

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