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Mietnebenkosten im soz. Wohnungsbau


07.02.2007 15:58 |
Preis: ***,00 € |

Schadensersatz


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Ein paar kurze Fragen:
1. Müssen die Kosten des Fahrstuhls, der auch in die Tiefgarage fährt, auch anteilig auf die Tiefgarage belastet werden, ebenso die Kosten der Haus-Innenreinigung, Strom für das Treppenhaus und auch die Kosten Grundstücks-Außenpflege. Ich meine dieses, da die Tiegarage auch an Dritte, also nicht nur an Hausbewohner vermietet werden.
2. Muß ein Mietzer im geförderten Wohnungsbau auch anteilige Objektüberwachungskosten (hier € 230,-- p. a. bei 80 QM Wohnung im Mehrfamilienhaus) mittragen, weil die Wohnungseigentümer (diverse) sich so entschieden haben, und viele auch nur hin und wieder da sind, und somit schon ein berechtigtes Interesse haben. Aber der Sozialmieter sollte doch nur mit Kosten belsastet werden, die vernünftig und mit einem entsprechenden Nutzen für ihn sind. Da aber diese Mieter fast immer zu Hause sind, brauchen sie keine Bewachung, diese bewachen eher die anderen Wohnungen mit. Sinnvoller wären da schon Rauchmelder etc., und ich meine, dann müsste der Hauseigentümer auch einen Teil mittragen, da ja auch sein Eigentum vor Beschmierungen von Außen etc. geschützt wird, was in diesem Falle aber dann keine Umlagekosten sein können.
3. Konsequenter Weise müssten dann auch noch anteilige Versicherungskosten auf die Tiefgarage entfallen.
Ich hoffe, dass ich nur kompetnte Antwort bekomme.
07.02.2007 | 16:58

Antwort

von


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August-Bebel-Straße 29
63225 Langen
Tel: 06103 - 2707599
Web: kanzlei-sachse.de
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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich summarisch wie folgt beantworte:

1, 3.) Die Kosten des Fahrstuhls müssen Sie zunächst nur tragen, wenn eine Umlage im Mietvertrag wirksam vereinbart wurde. Ich gehe mangsl näherer Angaben davon aus, dass dies in Ihrem Fall geschehen ist. Ansonsten wäre für die Frage der Umlage dieser Kosten auf diejenigen Mieter, die lediglich einen Parkplatz im Haus gemietet haben, entscheidend, ob diese aufgrund des Mietvertrages tatsächlich berechtigt sind, den Fahrstuhl zu nutzen. In diesem Fall müssten sich die Mieter der Tiefgarage m.E. auch an den Kosten für den Fahrstuhl beteiligen bzw. muss der Vermieter der Garagenplätze die hierauf entfallenden Kosten anteilig tragen. Im Rahmen der Nebenkostenabrechnung wäre der Anteil aus den auf die Wohnraummieter umgelegten Fahrstuhlkosten (ggf. auch die hierauf entfallenden anteiligen Versicherungskosten) herauszurechnen, der auf die gewerbliche Vermietung der Parkplätze entfällt. Dieser Anteil ist freilich ohne weitere Anhaltspunkte (Tatsächliche Frequentierung des Aufzuges) nicht abzuschätzen.

zu 2.
Objektüberwachungskosten (sog. Conciergekosten) sind ebenfalls nur dann auf die Mieter umlegbar, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Sie sind auch im öffentliche geförderten Wohnraum als „sonstige Betriebskosten“ in der Regel stets nur dann umlegbar, wenn sie im Mietvertrag explizit genannt werden. Daneben müssen die Kosten des Conciergedienstes aber auch notwenig sein, d.h. der Vermieter muss in der Regel nachweisen, dass die Sicherheitslage des Objekts den Sicherheitsdienst tatsächlich erfordert. Grundsätzlich trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür, ob Maßnahmen, die Nebenkosten nach sich ziehen überhaupt erforderlich waren. Außerdem muss hierbei das Gebot der Wirtschaftlichkeit stets berücksichtigt werden.An unwirtschaftlichen Maßnahmen muss sich der Mieter nicht beteiligen.

Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort weitergeholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Fabian Sachse
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 07.02.2007 | 17:34

Ich dachte, meine Ausführungen waren klar. Das Haus hat 2 Vermieter, einmal die Tiefgarage und dann ein anderer die Wohnungen. Die Namen sind verschieden, nicht die Besitzer. Meine Frage war nur: Muss nicht auch der Tiefgaragenstellplatz-Vermieter Kosten wie vorher genannt übernehmen. Das hat nichts mit Umlagen für Stellplatzmieter zu tun, davon habe ich aukch noch nichts gehört, denn die Stellplätze werden zu einem Festpreis vermietet. Gibt es irgentwelche Urteile diesbezüglich? Es ist für mich nicht genug zu wissen, ob es Ihrer Meinung nach so oder so sein könnte. Ich dachte an eine Antwort mit konkreten Hinweisen. Leider habe ich noch nie eine derartige Frage wie diese gelesen, geschweige denn beantwortet gesehen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 07.02.2007 | 18:49

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie fragten bislang, ob die Kosten anteilig auf die "Tiefgarage" belastet werden können.Ich ging daher davon aus, dass Sie mit "Tiefgarage" entweder die Mieter der Tiefgarage oder aber den Vermieter der Stellplätze meinten. Nun stellen Sie klar, dass die Vermietung aller Stellplätze durch einen Vermieter erfolgt, der ausschließlich die Tiefgarage vermietet.

Der Fahrstuhl gehört nach Ihren Schilderungen damit sowohl zum Mietshaus, als auch zur dann gewerblich betriebenen Garage.

Es ist insoweit anerkannt, dass vor der Umlage der Aufzugskosten auf die Mieter der Wohnungen der Gewerbeanteil abzuziehen ist, wenn etwa eine Tiefgarage durch den Aufzug erreichbar ist und von den Gewerbekunden benutzt wird.
Diesen Anteil hat dann der gewerbliche Vermieter der Tiefgarage zu tragen. Der Gewerbeanteil muss von der Gesamtfläche abgezogen und gesondert abgerechnet werden, wenn ansonsten die Wohnungsmieter unangemessen benachteiligt würden.

Der auf die Gewerberäume entfallende Anteil an den Betriebskosten muss - wenn das Gewerbe in einzelnen Kostenarten höhere Kosten als ein Durchschnittshaushalt verursacht - in der Abrechnung gesondert ausgewiesen und vor der Aufteilung der Kosten auf die Wohnungen abgezogen werden. Als Gerichtsentscheidung kann die Entscheidung des LG Köln abgedruckt in ZMR 1994,336 erwähnt werden.

ich hoffe, Ihnen hiermit abschließend geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Fabian Sachse
Rechtsanwalt

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