Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:
Gem. § 535 BGB
ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Begrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Entsteht ein Mangel, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder beeinträchtigt, ist die Miete im Verhältnis zu dieser Beeinträchtigung zu mindern. Dies ist hier der Fall, so dass eine Minderung entgegen der Auffassung Ihres Vermieters berechtigt ist. Insbesondere kommt es nicht darauf an, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat.
Die Höhe der Minderung muss dem Verhältnis der Gebrauchsbeeinträchtigung zum vertragsgemäßen Zustand entsprechen. Die Bezifferung ist naturgemäß schwierig, da hier stets auf den Einzelfall abzustellen ist.
Anhaltspunkte kann die einschlägige Rspr. geben: Für die Unbenutzbarkeit einer Dusche sind Judikate bekannt, die eine Minderung von 16 % (AG Köln WuM 1987, 271
) und 33 % (AG Köln WuM 1998, 690
). Bereits daran sehen Sie, dass auch die Gerichte stark einfelzallabhängig entscheiden. In Ihrem Fall kommt erschwerend hinzu, dass auch das Schlafzimmer eingeschränkt benutzbar war und Sie aufwendige Trocknungsmaßnahmen erdulden mussten. Der Mangel bestand nicht nur in der defekten Dusche. Ich halte daher ebenfalls eine Minderung von 33 % für angemessen. Die Frage, ob sogar um 40 % gemindert werden könnte, würde ich bejahen, allerdings hinge dies stark von der persönlichen Auffassung des jeweiligen Richters ab. Um sich nicht einer unnötig hohen Gefahr auszusetzen, dass die Minderung einer gerichtlichen Prüfung nicht standhält, empfehle ich Ihnen, um nicht mehr als 35 % zu mindern.
Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.
Antwort
vonRechtsanwalt Lars Liedtke
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Rechtsanwalt Lars Liedtke
Sehr geehrter Herr Liedtke,
vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Ein erneutes Gespräch mit dem Vermieter hat nun auch aufgeklärt, warum dieser der Meinung ist, dass kein Grund für eine Minderung der Miete besteht.
Laut Ihm sei eine Minderung nur dann zulässig, wenn die Minderung beim Auftreten des Mangels angekündigt würde. Eine nachträgliche Minderung, wie in unserem Fall aufgetreten, sei seines Erachtens rechtlich nicht durchzusetzen. Meines Rechtsverständnisses nach ist diese Aussage so nicht richtig. Eine nachträgliche Mitteilung, dass die Miete für den Zeitraum des - nun behobenen - Mangels um 35% gemindert wird, ist meines Erachtens vollkommen in Ordnung. Ist dies korrekt?
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrter Fragesteller,
Ihrem Vermieter kann ich nicht zustimmen. Zwar ist es einem Mieter grundsätzlich anzuraten, bei einer Mängelanzeige auch eine Minderung anzudrohen und zukünftig nur noch unter Vorbehalt zu zahlen, da ein Rückzahlungsanspruch verwirkt sein kann. Das sind aber andere Fälle, nämlich z.B., wenn sich ein Mieter über Lärmbelästigung beschwert und zwei Jahre später für diesen Zeitraum 25 % der Miete zurückverlangt.
Grundsätzlich gilt, dass im Mietrecht (anders als z.B. im Kaufrecht) eine Minderung nicht von einer Minderungserklärung abhängt, sondern kraft Gesetzes eintritt. Für den streitgegenständlichen Zeitraum ist daher eine Minderung eingetreten, so dass Sie für Juli zu viel Miete entrichtet haben und diesen Betrag zurückverlangen können. Diesbezüglich können Sie mit dem Mietzins für August aufrechnen und den entsprechenden Betrag einbehalten. Anders wäre dies ja gar nicht möglich: Sie sind in Vorleistung gegangen und haben am Monatsanfang die Miete für den gesamten Monat entrichtet, ohne wissen zu können, wie lange der Mangel fortbesteht. Eine Berechnung der Minderung ist also erst jetzt möglich.
Ihre Rechtsauffassung ist im Ergebnis korrekt. Lediglich auf eine Mitteilung der Minderung kommt es nicht an. Ich empfehle, die Augustzahlung einfach in entsprechender Höhe zu kürzen.
Mit freundlichen Grüßen
Lars Liedtke
Rechtsanwalt
