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Mietrecht - Minderung der Miete

| 17.08.2017 15:57 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum

Beantwortet von

Rechtsanwältin Anja Holzapfel

LesenswertGefällt 1

Vermieter und Mieter verabreden vor 29 Monaten eine Minderung der Gewerberaum-Miete um 150,-€/Monat.
Der Vermieter teilt dies dem Mieter schriftlich mit. Gleichzeitig weist der Vermieter darauf hin, dass die Mietminderung aus Sicht des Vermieters einer schriftlichen Vereinbarung bedarf. Das Erstellen der schriftlichen Vereinbarung wurde nicht durchgeführt.
Der Mieter bestätigt dem Vermieter, die Reduzierung der Miete um 150,-€ und bedankt sich.
Ab sofort wurde vom Mieter die um 150,-€/Monat reduzierte Miete gezahlt.
Eine Mahnung oder ein sonstiger Hinweis, dass die Miete in zu geringer Höhe gezahlt wurde oder das 150,-€ fehlen, wird vom Vermieter nicht durchgeführt.
Nach Ablauf des Mietvertrages verlangt der Vermieter insgesamt 150,-€ x 29 Monate = 4.350,-€ Mietrückstand, mit der Begründung, dass keine schriftliche Vereinbarung zustande gekommen ist.

Meine Frage:
1. Der Vermieter hat durch sein konkludentes Handeln (unterlassen einer Mahnung) eindeutig zu erkennen gegeben, dass die Mietminderung vereinbart wurde, selbst wenn er sich nunmehr auf die fehlende Schriftform bezieht. Es kann doch nicht sein, dass eine Mietminderung über 29 Monate akzeptiert wird und nach Ablauf des Mietvertrages die "vereinbarte" Mietminderung als Mietrückstand geltend gemacht wird?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Eine schriftliche Vereinbarung über die Mietminderung ist nicht erforderlich. Die Mietminderung setzt nur voraus, dass der Mieter den Mangel angezeigt hat. Durch die Bestätigung des Vermieters, dass er eine Minderung akzeptiert, kann er nicht mehr behaupten, dass er nicht informiert worden wäre.

Ich sehe hier nach Ihrer Schilderung keine großen Erfolgsaussichten, wenn der Vermieter nunmehr die "ausstehenden" Mietanteile geltend machen will.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Anja Holzapfel
-Rechtsanwältin-

Nachfrage vom Fragesteller 17.08.2017 | 16:57

Ich denke mir, Sie haben den Sachverhalt nicht richtig verstanden, denn es geht nicht um einen Mangel an der Mietsache. Es ging um die Minderung der Miete, weil diese aus Sicht des Mieters zu hoch war. Der Vermieter beruft sich nachdem in den letzten 29 Monaten die Miete immer um 150,-€ reduziert wurde, auf die fehlende Schriftform.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.08.2017 | 17:09

Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Da Sie von einer Minderung geschrieben haben und das Gesetz eine Minderung nur bei Mängeln vorsieht, habe ich Sie tatsächlich falsch verstanden.

Wenn es nicht um eine Minderung, sondern um eine einvernehmliche Abänderung der Miete geht, ist bei Gewerbemietverträgen von mehr als einem Jahr Laufzeit eine schriftliche Vereinbarung erforderlich. In diesem Fall ist also Ihre Vereinbarung, wenn Sie nicht von beiden Parteien unterschrieben ist, unwirksam.

Nur in Ausnahmefällen kann der Mieter in einem solchen Fall geltend machen, dass das Berufen auf die Unwirksamkeit treuwidrig ist. Das gilt zum Beispiel dann, wenn der andere Teil den Abschluss einer schriftlichen Vereinbarung vereitelt hat.

In Ihrem Fall hat der Vermieter offenbar sogar auf das Erfordernis einer schriftlichen Vereinbarung hingewiesen. Wenn es gleichwohl nicht dazu gekommen ist, besteht ein hohes Prozessrisiko für den Mieter. Allein der Umstand, dass die Rückstände über eine längere Zeit nicht geltend gemacht worden sind, hindert den Vermieter nach der Rechtsprechung nicht daran, sich auf die Unwirksamkeit zu berufen.

Es tut mir Leid, wenn ich Ihnen keine für Sie angenehmere Auskunft geben kann.

Mit freundlichen Grüßen aus Wunstorf

Anja Holzapfel

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Bewertung des Fragestellers 17.08.2017 | 17:17

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