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Mietminderung wegen Schimmel - Miete ückwirkend einbehalten

25.08.2010 13:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


14:53
Sehr geehrte Damen und Herren,
anbei eine Beschreibung meines Problemes: ich wohn in einer 2er WG und wir haben noch einen Raum frei in dem sich allerdings Schimmel gebildet hat. Ich habe meine Hausverwaltung anfang Juni darüber informiert, mit der Bitte, das in die Hand zu nehmen.

Nun ja, ich hab also die Hausverwaltung telefonisch darüber informiert und nach dem keine Reaktion kam in den ersten 2 Wochen, bin ich da persönlich hin und hab das alles geschildert. Sie meinten dann das sich jemand darum kümmert.

Nach dem weiter nix passiert ist, habe ich ein Schreiben mit Mangelbeschreibung und Bildern aufgesetzt und persönlich da abgegeben. In dem Schreiben habe ich eine Frist von 2 Wochen (06.07.2010) für die Mangelbeseitigung gesetzt mit dem Vermerk, dass wenn nix passiert ich 20 % der Miete einbehalten werde. Das Schreiben ist vom 22.06.2010. Vorweg, ich habe versäumt mir den Empfang bestätigen zu lassen.

Nun ja, ich hatte dann auch einen Termin für die Beseitigung bekommen aber irgendwie kam niemand vorbei. Ich also wieder bei der Hausverwaltung angerufen, bescheid gesagt, der Verwalter hatte sich darum gekümmert und meinte das die Firma wohl zu viel zu tun hatte und deshalb nicht vorbei kommen konnte.

Da ich einen Termin hatte, und gutgläubig war, dass das alles erledigt wird, habe ich seitdem brav die volle Miete bezahlt.

Mittlerweile war ich mehrmals bei dem Verwalter und hab mit ihm telefoniert aber bisher hat sich nichts weiter getan.

Aber aus der Wohnung will ich nicht raus, weil ich nur noch ca. ein halbes Jahr hier bin und jetzt wieder mitten in den Klausuren für die UNI bin und sich der Aufwand des Umzuges nicht lohnt.

Und jetzt nun meine Frage, kann ich rückwirkend für die letzten 3 Monate jeweils 20 % der Miete einbehalten ?

MfG
25.08.2010 | 14:19

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworte:

Ich unterstelle zunächst einmal nach Ihrer Schilderung, dass ein zur Minderung berechtigter Mangel der Mietsache vorliegt.

Zur rückwirkenden Minderungsmöglichkeit:

Für Fälle der vorliegenden Art hat der Bundesgerichtshof (BGH) in ständiger Rechtsprechung den Grundsatz entwickelt, dass der Mieter das Recht zur Mietminderung wegen eines nachträglich eingetretenen oder ihm bekannt gewordenen Mangels der Mietsache verliert, wenn er die Miete ungekürzt, über einen längeren Zeitraum und ohne Vorbehalt weiterzahlt; dabei kann eine Frist von sechs Monaten im Regelfall als „längerer Zeitraum" angesehen werden.

Nach dieser (zuletzt aufgrund von Gesetzesänderungen im Jahre 2001 leicht modifizierten) Ansicht kann ein Verlust des Minderungsrechts möglich sein, allerdings nur unter den strengeren Voraussetzungen der Verwirkung.

Die Verwirkung hat folgenden Hintergund:
Zahlt der Mieter dennoch zunächst über einen längeren Zeitraum und ohne jeden Vorbehalt die Miete ungekürzt weiter, kann er zwar die „Überzahlung" grundsätzlich nicht zurückfordern (§ 814 BGB : "Das zum Zwecke der Erfüllung einer Verbindlichkeit Geleistete kann nicht zurückgefordert werden, wenn der Leistende gewusst hat, dass er zur Leistung nicht verpflichtet war"), so schließt es aber das Gesetz nicht aus, dass der Mieter "für die Zukunft" immer noch mindern kann, ohne durch sein bisheriges Verhalten daran gehindert zu sein.

Für die Vergangenheit - Stichwort: rückwirkende Minderung - gilt:
Bei Ihne dürfte schon kein "längerer Zeitraum" (Zeitmonent der Verwirkung) nach meiner ersten Einschätzung vorliegen. Daher kann Ihnen Ihr Vermieter keinen Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (> Verwirkung) vorwerfen, der zum Ausschluss einer rückwirkenden Minderung führen würde.
Soweit nur ein bis drei Mietzahlungen in voller Höhe betroffen sein sollten, wäre meines Erachtens eine rückwirkende Minderung möglich.
Von einer vorbehaltslosen Zahlung der Miete kann zudem dann nicht ausgegangen werden, wenn Sie als Mieter den Mangel gerügt haben und zunächst in der Erwartung gezahlt haben, der Vermieter werde den Mangel demnächst abstellen (wie bei Ihnen).

Sie sollten aber daher ab sofort mindern und sich nicht mehr länger vertrösten lassen, damit sich Ihr Vermieter nicht auf eine vorbehaltslose Mietzahlung berufen kann.

Ich hoffe, Ihnen damit weitergeholfen zu haben uns wünsche Ihnen noch einen schönen Tag.


Rechtsanwalt Daniel Hesterberg

Rückfrage vom Fragesteller 25.08.2010 | 14:47

Sehr geehrter Herr Westerberg,

vielen Dank für die Ausführliche Antwort. Eine Frage hätte ich dann noch. Sehen Sie die 20 % als angemessen, und kann ich, wenn das alles noch länger andauert auch mehr einbehalten bzw gar nicht zahlen und dem Vermieter sagen, dass er sich die Differenz bei der Firma zurückholen soll, die er beauftragt hat ?
MfG

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 25.08.2010 | 14:53

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Leider kann ich nur anhand der genauen Einzelfallumstände sagen (Ausmaß der Schimmelbildung) , ob 20 % als Mietminderung angemessen sind - oder eben nicht.
Dann kann man auch erst vergleichbare Urteil zu Rate ziehen.
Dieses ist mir im Wege dieser Erstberatung nicht möglich.

Falls die Mängel über eine längere Zeit hinweg (noch) schlimmer und gravierender werden, kann natürlich auch die Mietminderungsquote entsprechend heraufgesetzt werden werden.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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