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Nichtzahlung der Miete und Schimmel - Konsequenzen für die Kaution?

| 13.02.2014 18:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Silke Jacobi


Zusammenfassung: Ein Vermieter darf bei unstreitigen oder gerichtlich festgestellten Mietrückständen den Fehlbetrag aus der Kaution entnehmen und vom Mieter verlangen, die Kaution wieder auf den ursprünglichen Betrag wieder aufzufüllen.

Sehr geehrte Damen und Herren,

bitte entschuldigen Sie den niedrigen Einsatz, als Studentin kann ich mir leider nur so viel leisten.
Meine Situation ist wie folgt: Ich mache in Deutschland einen Sprachkurs und habe einen Mietvertrag vom Oktober 2013 bis Juni 2014 unterschrieben und die Kaution in Höhe von 600 Euro bezahlt. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. Jetzt bin ich mir aus familiären Gründen nicht sicher, ob ich im nächsten Monat die Miete zahlen kann (es kann sein, dass ich dann den Rest der Zeit bei den Freunden wohnen muss/werde). In dem Mietvertrag steht dazu, dass „im Falle, dass der monatliche Mietpreis nicht bezahlt werden kann, kann die Kaution einbehalten werden und muss binnen 14 Tage vom Mieter wieder aufgestockt werden, ansonsten wird eine fristlose Kündigung durch den Vermieter ausgesprochen". Nun meine Frage: kann es noch weitere Konsequenzen nach sich ziehen, wie z.B. dass ich gezwungen werde, für die drei Monate noch Miete zu bezahlen (weil die Kündigungsfrist drei Monate beträgt), wenn der Mietvertrag seitens des Vermieters gekündigt wird?

Noch eine zweite Frage: es gibt in der Wohnung Schimmel. Es gab ihn schon bevor ich eingezogen bin, ich habe leider aber keine Fotobeweise o.ä. Die Vermieter haben jetzt angefangen, das Bad zu reparieren und das Geld dafür nehmen sie aus meiner Kaution. Ich befürchte, dass die Vermieter im Falle der Nichtbezahlung der Miete dann sagen, dass die Kaution jetzt durch die von ihnen initiierten Reparaturen nicht vollständig ist und dass ich sie aufstocken muss. Haben sie das Recht dazu? Wie sollte man vorgehen, wenn sie es tun?

Herzlichen Dank!

Sehr geehrter Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen im Rahmen einer Ersteinschätzung verbindlich wie folgt beantworten:

Ein Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, auch im laufenden Mietverhältnis fehlende Mietzahlungen mit der Kaution zu verrechnen und anschließend vom Mieter das Wiederauffüllen der Kaution zu verlangen, wenn der Mietzahlungsanspruch unstreitig ist. Wenn Sie also im nächsten Monat die Miete nicht zahlen könnten, könnte der Vermieter die fehlende Miete aus der Kaution nehmen und verlangen, dass Sie die Kaution wieder um den entnommenen Betrag auffüllen.

Des weiteren darf ein Vermieter u. U. fristlos kündigen, wenn der Mieter die Kaution nicht zahlt oder mit der Zahlung in Höhe eines Kautionsbetrags in Verzug ist, der zwei Monatsmieten entspricht, § 569 Abs. 2a BGB. Etwas anderes dürfte wohl auch nicht für den Wiederauffüllungsanspruch gelten. Solange also kein Betrag, der zwei Monatsmieten entspricht, aus der Kaution fehlt, dürfte der Vermieter m. E. nicht fristlos kündigen. Allerdings kann er seinen Anspruch auf Wiederauffüllung der Kaution ggf. gerichtlich gegen Sie durchsetzen, wenn Sie Ihrer Zahlungspflicht nicht nachkommen.

Mit einer berechtigten fristlosen Kündigung endet das Mietverhältnis. Der Mieter muss keine Miete mehr zahlen, wohl aber eine Nutzungsentschädigung in Höhe der Miete, bis er die Wohnung an den Vermieter zurückgibt. Der Vermieter kann also nur bis zu dem Tag Zahlungen verlangen, an dem er wieder über die Wohnung verfügen kann. Eine Zahlungspflicht für den Mieter bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist kann er dagegen in der Regel nicht mehr verlangen.

Solange nicht nachgewiesen ist, dass Sie den Schimmel verursacht haben, muss der Vermieter die Kosten für die Schimmelentfernung selbst tragen. Da Sie angeben, der Schimmel sei schon vor Ihrem Einzug vorhanden gewesen, ist es m. E. eher unwahrscheinlich, dass Sie sich überhaupt an den Kosten für die Schimmelbeseitigung beteiligen müssen. Der Vermieter darf das Geld für die Reparaturen nicht aus Ihrer Kaution entnehmen. Ihre Kaution muss sicher angelegt werden und darf nicht für andere oder fremde Zwecke benutzt werden.

Wenn sich der Vermieter in einer Kündigung darauf berufen würde, dass die Kaution nicht vollständig sei, weil er (schon) die Kosten für die Schimmelbeseitigung entnommen hatte, müsste er erst einmal beweisen, dass er dazu berechtigt war. Gelingt ihm der Beweis nicht, ist mit großer Wahrscheinlich auch eine darauf gestützte fristlose Kündigung unwirksam.

Da der Vermieter höchstwahrscheinlich nicht berechtigt ist, die Kosten für die Schimmelbeseitigung aus Ihrer Kaution zu entnehmen, sollten Sie Ihren Vermieter deswegen schriftlich abmahnen. Darüber hinaus sollten Sie den Vermieter auffordern, unverzüglich die Kaution wieder auf die ursprüngliche Höhe von 600,00 € aufzufüllen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort weiterhelfen. Bei Verständnisfragen nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen







Nachfrage vom Fragesteller 13.02.2014 | 20:25

Sehr geehrte Frau Jacobi,

vielen Dank für Ihre schnelle und hilfreiche Antwort!

Noch ein paar Fragen habe ich:

1.) Wenn ich die Miete nicht bezahlen kann UND die Kaution nicht wieder auffüllen kann, kündigt der Vermieter fristlos nach zwei Monaten (laut dem Gesetz) oder nach zwei Wochen (laut dem Vertrag)?
2.) Wenn ich die Miete nicht bezahlen kann UND die Kaution nicht wieder auffüllen kann, aber freiwillig ausziehen werde, hat der Vermieter das Recht, etwas gerichtlich von mir zu verlangen?
3.) Verfügt der Vermieter über die Wohnung ab dem Tag, an dem er den Vertrag gekündigt hat oder ab dem Tag, an dem ich ausgezogen bin?

Grundsätzlich ist für mich am liebsten, dass wenn ich die Miete und die Kaution nicht zahlen kann, gleich auszuziehen, verstößt das gegen irgendwelche Gesetze?

Vielen herzlichen Dank für Ihre Zeit und Mühe!

Viele Grüße.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.02.2014 | 10:22

Sehr geehrte Fragestellerin,

bitte beachten Sie, dass die Nachfragefunktion an sich nur der Klärung von Verständnisfragen dient und nicht zur Beantwortung neuer Fragen.

Daher nur in aller Kürze:

1. Der Vermieter wird wahrscheinlich versuchen, nach der vertraglichen Frist zu kündigen. Die Frage ist dann nur, ob diese Kündigung wirksam ist, wenn die gesetzlichen Voraussetzungen noch nicht vorliegen.

2. Ja, er kann entweder die Zahlung der fehlenden Miete/Mieten oder die Wiederauffüllung der Kaution gerichtlich durchsetzen. Durch den Auszug ohne wirksame Kündigung würde zudem auch noch nicht das Mietverhältnis beendet, so dass ggf. auch noch weitere Mietforderungen geltend machen könnte.

3. Der Auszug allein reicht nicht. Die Ansprüche des Vermieters auf Zahlung von Miete oder Nutzungsentschädigung enden erst mit der ordnungsgemäßen Rückgabe der Wohnung; sprich mit der Übergabe.

Ich hoffe, damit Ihre Fragen verständlich beantwortet zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Silke Jacobi
Rechtsanwältin


Bewertung des Fragestellers 14.02.2014 | 12:13

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