Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Miete rückwirkend mindern

30.08.2012 21:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Torsten Vogel


Im Mai 2011 haben wir uns ein Einfamilienhaus gemietet, da das Haus sehr alt ist waren viele Renovierungsarbeiten vorzunehmen - diese haben wir übernommen, das Material wurde vom Vermieter gestellt. Wir haben sämtliche Mängel per Foto und schriftlich dokumentiert und dem Vermieter zukommen lassen. Der Vermieter sagte uns zu, viele Dinge am Haus zu machen: Abstellraum / Garage hat Löcher im Dach, so dass bei Regen alles nass wurde, hier sollte das Loch zugemacht werden bzw. ein neues Carport erstellt werden. Die Heizungsleitungen sollten isoliert werden, die uralte Haustür sollte erneuert werden - das Haus hat weder Energie-Ausweis noch e-check, es befinden sich klassisch genullte Steckdosen im Haus. Die Fenster sind nicht fertig isoliert von aussen, durch eines regnet es rein wenn der Regen unglücklich steht, in beiden Badezimmern befindet sich Feuchtigkeit (verschimmelte Decken und ein verrotteter Waschtisch, Fußbodenkälte wegen mangelnder Dämmung... Leider wurden die Mängel bis heute nicht beseitigt und da auch keine Einsicht des Vermieters zu erwarten ist, haben wir das Mietverhältnis beendet. Wir haben die komplette Wohnzeit die volle Miete gezahlt - jetzt kommt die Abschlussrechnung und wir sollen eine hohe Summe nachzahlen (300 Liter Heizöl pro Monat!) Uns wurde nahe gelegt, die Miete rückwirkend zu kürzen und dies mit der Schlussrechnung zu verrechnen, da ein so schneller Auszug natürlich nicht geplant war.
Frage: Ist diese rückwirkende Mietkürzung rechtens? Wenn ja, wieviel Prozent darf gekürzt werden bei den o.g. Mängeln? Dürfen ggf. auch Umzugskosten auf den Vermieter umgelegt werden?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Die entscheidenden Regelungen des Mietrechtes in Ihrem Fall sind

§ 536
Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

und

§ 536b Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsschluss oder Annahme

Kennt der Mieter bei Vertragsschluss den Mangel der Mietsache, so stehen ihm die Rechte aus den §§ 536 und 536a nicht zu. Ist ihm der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben, so stehen ihm diese Rechte nur zu, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen hat. Nimmt der Mieter eine mangelhafte Sache an, obwohl er den Mangel kennt, so kann er die Rechte aus den §§ 536 und 536a nur geltend machen, wenn er sich seine Rechte bei der Annahme vorbehält.


Grundvoraussetzung für die wirksame Geltendmachung einer Mietminderung ist zunächst, nach Auftreten oder Bekanntwerden des Mangels, dessen unverzügliche Anzeige gegenüber dem Vermieter. Möglichst sollte hierbei eine Frist zur Mangelbeseitigung gesetzt werden.

Ob und in welchem Umfang dies in Ihrem Falle erfolgt ist, teilen Sie leider nicht mit.
Sollten Ihnen Mängel bereits bei Übergabe der Mietsache bekannt gewesen sein und Sie die Wohnung als vertragsgerecht akzeptiert haben, so steht Ihnen kein Minderungsrecht mehr zur Seite, es sei denn Sie hätten sich diese Rechte ausdrücklich vorbehalten. Indiz hierfür, kann, trotz später Behauptung, die Sache sei mangelhaft gewesen, die vollständige ungekürzte Mietzinszahlung über einen längeren Zeitraum sein. Dagen spräche eine Zahlung unter Vorbehalt.

Es sei denn der Vermieter hätte Beseitigung der Mängel nachweisbar zugesagt und Sie hätten im Vertrauen hierauf, quasi in Erwartung baldiger Mangelbeseitigung, den ungekürzten Mietzins gezahlt.

Was im einzelnen hiervon tatsächlich zutrifft und im weiteren durch Sie in einem möglichen Rechtsstreit bewiesen werden kann, sollten Sie mit einem im Mietrecht versierten Kollegen vor Ort erörtern.

Es besteht grundsätzlich auch die Möglichkeit, ein zunächst wirksam geltend gemachtes Recht zur Mietminderung wieder zu verlieren, genauer zu verwirken, hierzu wäre jedoch das Vorliegen eines besonderen Zeit und Umstandsmomentes erforderlich. Bei einer Nutzungsdauer von ca. 1,5 Jahren
ist bereits das Zeitmoment fraglich. Wenn Sie nicht beim Vermieter den berechtigten Eindruck hinterlassen haben, Sie würden sich mit der Mietsache so abfinden wie diese "steht und liegt", besteht ihr Recht zur angemessenen Minderung nach wie vor.

Der Umfang der Minderung lässt sich aus den wenigen von Ihnen hierzu gemachten Angaben nicht abschätzen. Entscheidend hierbei ist die Art und das Maß der Nutzungseinschränkung der Mietsache durch den Mangel. Hierzu gibt es eine nahezu unüberschaubare Anzahl von Urteilen. Entscheiden sind dabei jedoch immer die Umstände des konkreten Einzelfalles. Eine erste Orientierung sollte Ihnen diese Zusammenstellung eines Kollegen geben (http://www.hanhoerster.de/html/mietminderung.htm)


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Fachanwalt Bau- u. Architektenrecht, Miete- u. WEG Torsten Vogel, Rechtsanwalt

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 68238 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
4,8/5,0
Für eine erste Einschätzung zu den Erfolgsausichten war die Antwort sehr hilfreich. Auch der link zu einem Urteil könnte uns weiterhelfen. ...
FRAGESTELLER
4,8/5,0
Danke für die schnelle und kompetente Antwort. Das hat mir sehr geholfen. Den Anwalt kann ich voll und ganz weiterempfehlen ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Super Antwort! Hat mein Problem zu einem positiven Abschluss gebracht. ...
FRAGESTELLER
Jetzt Frage stellen