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Mietminderung wegen Hellhörigkeit


| 03.05.2006 11:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



wir wohnen seit 22.02.06 in einer gemieteten Doppelhaushälfte.Der Mietvertrag lautet auf 3 Jahre, danach möchte der Eigentümer wieder einziehen. Dieses Haus ist extrem hellhörig.Hellhörig durch mangelhafte Trittschalldämmung, hellhörig durch vermutlich Lärmbrücken.Von Schlafzimmer zu Schlafzimmer hört man das leiseste Geräusch, obwohl an beiden Seiten Schränke stehen.Die Türen schließen nicht dicht, weil zum Teil abstehend vom Türfutter bei geschlossenem Zustand.In einem Schlafzimmer(das an das Bad angrenzt) hallt es wenn man etwas lauter redet, obwohl es Korkboden hat, voll eingerichtet ist mit viel Stoff etc.Vom Bad hört man laute Geräusche wenn der Wasserhahn offen ist oder die Klospülung betätigt wird.Beim Einzug war Schimmel im Bad/ Küche und an der Esszimmerdecke zu sehen.Mittlerweile wurde er von mir entfernt.Die Toilette im Bad muss des öfteren mit einem "Strümpfler" zum Abfliessen gebracht werden, weil der Abfluss falsch konstruiert wurde.Der Vermieter liess seinen Sperrmüll in der Garage zurück, den ich nun entsorgen liess.Welche Mietminderung ist möglich? Ich habe zusammen mit meinem Partner den Mietvertrag unterschrieben. Ist es möglich, daß mein Partner alleine aus diesem Vertrag aussteigt und kündigt. Er hat bereits gekündigt - hat das für mich Konsequenzen. Vielen Dank für Ihre Beratung
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

ich bedanke mich für Ihre Anfrage und möchte diese auf der Grundlage des von Ihnen dargestellten Sachverhaltes wie folgt beantworten:

1.
Zunächst einmal ist es wichtig, dass Sie die Mängel in Ihrem Haus dem Vermieter schriftlich anzeigen. Dazu sind Sie verpflichtet. In der Anzeige sollten Sie die Mängel genau beschreiben und zB bei den Türen, Fotos zu Beweiszwecken erstellen. Gleichzeitig müssen Ihren Vermieter erst einmal zur Behebung der Mängel auffordern. Im Anschluss daran steht es Ihnen frei, die Miete entsprechend zu mindern. Das Recht zur Minderung der Miete steht Ihnen im Anschluss so lange zu, bis der Mangel behoben ist bzw. Sie sich vielleicht mit dem Vermieter geeinigt haben.

Jedenfalls stellt die von Ihnen beschriebene Hellhörigkeit einen Mangel der Mietsache dar. In ähnlich gelagerte Fällen wie dem Ihren, sind für die Hellhörigkeit schon 10 bis 20% Minderung als angemessen betrachtet worden. Eine genaue Berechnung lässt sich nur durch Berücksichtigung der konkreten Umstände in Ihrem Haus erstellen.
Hinsichtlich der falschen Konstruktion der Toilette wird es darauf ankommen, wie oft Sie tatsächlich den „Strümpfler“ anwenden müssen und wie sehr Sie das beeinträchtigt. So wie ich Ihre Darstellung verstehe, wird, wenn überhaupt, nur eine sehr geringe Minderung möglich sein (~ 1%).

In Bezug auf den Schimmelbefall schreiben Sie, dass dieser schon bei Einzug vorhanden war. Sollten Sie den Schimmel bemerkt und sich nicht deswegen Ihre Rechte gegenüber dem Vermieter vorbehalten haben, werden Sie eine Mietminderung wegen des Schimmels wohl nicht durchsetzen können.

Abschließend können Sie neben der mietrechtlichen Ansprüche die Kosten für die Beseitigung des Sperrmülls von Ihrem Vermieter verlangen, da Sie in dem Sinne für ihn tätig geworden sind, denn er hätte den Sperrmüll ja auch beseitigen müssen.

2.
Da Sie und Ihr Partner die Wohnung beide als Hauptmieter angemietet haben, können Sie das Mietverhältnis grundsätzlich nur gemeinsam kündigen oder eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter suchen. Das bedeutet, dass Ihr Partner eigentlich nicht einseitig kündigen kann. Wenn Ihr Vermieter Ihren Partner trotzdem aus dem Vertrag entlassen will, muss er dies mit Ihnen abstimmen.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen weiter geholfen zu haben. Gerne stehe ich Ihnen im Rahmen der einmaligen Nachfragefunktion zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin N. Maldonado

Nachfrage vom Fragesteller 03.05.2006 | 13:54

Vielen Dank für die klare Auskunft.Meine Nachfrage lautet: Der Vermieter wird die Hellhörigkeit nicht beseitigen können, da er die Schallbrücken nicht entfernen oder isolieren kann.Das heißt ich kann die Mietminderung während der ganzen drei Jahre die der Vertrag läuft anrechnen? Vielen Dank für Ihre Beantwortung

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.05.2006 | 15:15

Sie sollten Ihren Vermieter in der Mängelanzeige trotzdem eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung setzen, um auf Nummer sicher zu gehen. Solange die Mietsache, also das Haus, in seiner Gebrauchsfähigkeit beeinträchtigt ist, besteht das Recht zur Minderung. Sie können, anstatt die Miete eigenmächtig zu mindern, auch schreiben, dass Sie bis zur Mängelbeseitigung nur unter Vorbehalt zahlen. Eine ungefähre Höhe der voraussichtlichen Minderungsquote sollten Sie aber angeben. Damit können Sie der Gefahr begegnen, dass Sie ggf. eine (wenn auch nur leicht) überhöhte Minderungsquote annehmen und ihr Vermieter Ihnen dann außerordentlich kündigen kann, weil Sie die Miete (also das Zuviel an Minderung) nicht gezahlt haben.

Sie sollten also versuchen, sich mit Ihrem Vermieter über eine geringere Miete zu einigen. Denn alles andere lässt Kosten für Sie entstehen. Sollte sich Ihr Vermieter weigern, rate ich Ihnen, einen Mietrechtsexperten vor Ort aufzusuchen.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin Nicole Maldonado

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