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Mietminderung - sofortige Kündigung des Vermieters

21.09.2012 17:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Wegen übermäßiger Lärmbelästigung, zuerst auf Grund von Baulärm, später einer Tanzschule und verschiedenen Nachbarn kürze ich seit 1 Jahr die Miete. Ich teilte dies dem VM vorab mit, dieser hat sich bisher nie gemeldet bzw. mitgeteilt, dass er die Minderung nicht akzeptiert und auch keine Rückerstattung gefordert - leider dem Lärm auch in keiner Weise abgeholfen bzw. diesen abgestellt.

Jetzt hat er per Einwurfeinschreiben die sofortige Kündigung geschickt – allerdings behauptet er, ich soll auch für den laufenden Monat keine Miete gezahlt haben, was jedoch nachweislich nicht stimmt.

Meine Frage: gilt es nich bereits als geduldet, wenn der VM die Mietminderung über den langen Zeitraum hin nimmt? Ich hörte mal, das ist bereits ab 3 Monaten der Fall.

Weiterhin, der Kündigung liegt keine Vollmacht vom Eigentümer bei, das Schreiben kommt lediglich von der Hausverwaltung – ist sie damit überhaupt zulässig bzw. ist die HV ohne dieser Vollmacht zur Kündigung berechtigt?

Und hat ein Einwurfeinschreiben überhaupt Bestand vor Gericht? Ich habe auch hier gelesen, das Ganze gilt erst als zugestellt, wenn meine Unterschrift über den Empfang vorliegt?

Mir ist auch bekannt, dass ich das Ganze abwenden kann, in dem ich die Minderungen nachzahle, allerdings war und ist der Lärmpegel so unerträglich hoch und der VM hat diesen bisher nicht abgestellt, so dass ich das nicht möchte. Ich denke er ist hier in der Bringpflicht, nämlich für Ruhe zu sorgen. – Allerdings kam der Baulärm von einem angrenzenden Nachbarhaus und die Tanzschule befindet sich auch in diesem – was sieht die Gesetzgebung / Rechtssprechung hier vor? Muss sich unsere HV mit der des Nachbarhauses auseinandersetzen? – Ich hoffe.

Bis wann habe ich Zeit, bzw. wann endet die Frist, in der ich dem Ganzen per Nachzahlung "zur Abwendung der Kündigung" abhelfen kann.

Kann ein Mieterverein hier hilfreich sein? Bisher bin ich in keinem.
Für meine Begriffe ist das Haus ganz schlecht isoliert, denn ich höre wortwörtlich, was in den Wohnungen über und unter mir gesprochen wird, so auch die Gitarre darüber und das Klavier darunter... Gibt es hierfür Messungen, dass gewisse Standards nicht erfüllt werden usw?

Weiterhin kann ich mir nicht vorstellen, dass die wilde Kabellage, die jetzt bei der Abnahme der Zwischendecke zum Vorschein kam fachmännisch verlegt wurde - kann man den VM hierfür auch verantwortlich ggf. haftbar machen?

Weiterhin hatte ich bereits vor 2 Jahren gerichtlich um einen Nachweis der hinterlegten Kaution gebeten,da es bei einigen Mietparteien hieß, diese sei "verloren gegangen" auch diesen habe ich bisher nicht erhalten.Kann man darauf bestehen? Das AG sah das irgendwie nicht so.

Vielen Dank.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

Wenn Sie eine berechtigte Mietminderung vorgenommen haben, ist die Kündigung nicht zulässig.
Dies müsste also gerichtlich festgestellt werden.
Sie können Ihren Mietrückstand auch noch während eines gerichtlichen Prozesses
ausgleichen. Dies sollten Sie aber nur tun, wenn Ihr Vermieter recht hat.
Die Minderung gilt nach 3 Monaten keinesfalls als anerkannt. Dies gilt erst recht, wenn der Vermieter widersprochen hat.
Ein Einwurfeinschreiben ist ausreichend. Es muss bei Ihnen zu gegangen sein. Dies ist offensichtlich der Fall.

Ob mangelhafte Kabel und eine defekte Isolierung vorliegen, vermag ich von hier aus nicht zu beurteilen. Beides kann aber ein Grund sein, die Miete zu mindern.
Der Mieterschutzbund wird Ihnen weiterhelfen können, Sie können aber auch direkt einen Anwalt nehmen. Wenn Sie bei einer Klage obsiegen, hat die Gegenseite die Kosten zu tragen.
Treten Sie gerne an mich heran. Ich bin beruflich oft in Duesseldorf und Umgebung unterwegs.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 23.09.2012 | 12:09

Sehr geehrter Herr RA Rübben,

vielen Dank für die Antwort – es wäre jedoch schön gewesen, wenn Sie meine Fragen damit auch beantwortet hätten.

Aus diesem Grund hier erneut die Fragestellung mit der Bitte um professionelle und detaillierte Beantwortung:

1. Ist die Kündigung überhaupt gültig, da keine Eigentümervollmacht beiliegt, sondern lediglich die Verwaltungsangestellte so frei war, diese zu verfassen?

2. Muss / Sollte ich überhaupt darauf reagieren?

3. Es wird behauptet, für den laufenden Monat zusätzlich im Rückstand zu sein – was nachweislich unwahr ist, weiterhin will man im Jahr 2010 und 2011 ebenfalls für je einen Monat keine Miete erhalten haben… die beigefügte „Übersicht" beginnt jedoch nicht mit der Forderung aus 2010, sondern setzt erst viel später ein. – Haben die Unterlagen in der Form vor Gericht Bestand?

4. Ab wann gilt die Minderung als anerkannt – schließlich mindere ich bereits seit 1 Jahr – der VM bemerkt dies erst jetzt?

5. Wo genau liegt die Frist für den Mietausgleich, damit die Kündigung nicht mehr greift? „… Sie können das auch noch im Prozess…" ist mir zu vage.

6. Kann ich auf dem Kautionsnachweis bestehen?

7. Weiterhin – wie verhält es sich mit dem Lärm im Nachbarhaus und –hof, also dem der Tanzschule? Ist unser VM verpflichtet sich mit dem Eigentümer des Nachbarhauses auseinanderzusetzen?


8. Wie hat das Gericht festzustellen, ob die Miete berechtigt gekürzt wurde?
Erfahrungsgemäß ist es doch eher so, dass Gerichte dem VM Recht geben – und das tatsächlich ungeachtet bzw. ohne Würdigung der Tatsachen und Lärmprotokolle!

9. Wilde Kabelverlegungen – meine Frage war hier nicht nach einer Mietminderung diesbezüglich, sondern der Feststellung der Zulässigkeit – fachgerecht sieht das keinesfalls aus und stellt vermutlich eine Gefahrenquelle dar. Die Frage war hier, wen beauftragt man mit der Überprüfung?

Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen.






Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 24.09.2012 | 16:39

Vielen Dank für Ihre Nachfragen, die ich gerne beantworten möchte.

1 - 2)Wenn Sie die Verwalterin überhaupt nicht kennen und noch nie etwas von Ihr gehöhrt haben, können Sie eventuell argumentieren, dass Sie erst eine Vollmacht sehen möchten, bevor Sie mit dieser verhandeln.
Es wird allerdings von Ihnen verlangt werden, dass Sie nachfragen und sich diese Vollmacht vorlegen lassen.

3)Ein Kontenblatt des Vermieters kann Beweis erbringen. Sie müssen beweisen, dass Sie die Miete überwiesen haben.

4)Es gibt höchstrichterliche Urteile, in denen eine Minderung nach 4-5 Jahren noch nicht als anerkannt betrachtet wurde.
Wenn Sie die Minderung erklärt haben und Minderungsgründe vorliegen bedarf es aber keiner, auch keine fiktiven, Anerkennung des Vermieters.

5)Die Frist verhält sich so, wie ich sagte. Sie müssen zahlen, bevor ein rechtskräftiges Urteil gegen Sie ergangen ist.

6)Ja. Sie können auf Vorlage einer Bestätigung bestehen.

7)Lärm in der Nachbarschaft ist ein anerkannter Mietminderungsgrund. Ihr Eigentümer ist aber nicht zum Handeln verpflichtet.

8)Detailierte Protokolle, evtl. Audioaufnahmen werden von Gericht als Beweis anerkannt werden. Meiner Erfahrung nach sind die deutschen Gerichte ziemlich mieterfreundlich. Wenn Sie tatsächlich starkem Lärm ausgesetzt sind, wird ein Gericht das als Minderungsgrund anerkennen.

9) Mir ist nicht klar, welche Gefahren von wild verlegten Kabeln ausgehen können. Es ist wahrscheinlich klug, einen Elektriker zu befragen, ob hier Gefahren vorliegen. Dieser wird Ihnen dann auch evtl. ein Sachverständigenbüro benennen können.

Ich stehe Ihnen weiterhin gerne im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Stephan Rübben

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