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Mietminderung zu 100% wegen Schimmelbefall?


24.10.2006 12:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Guten Tag,

wir wohnen seit etwa 2 Jahren in einer Wohnung, bei der ein Zimmer (Kinderzimmer) im Souterrain liegt. Dort und imTreppenflur dorthin haben wir ein massives Feuchtigkeitsproblem. Die Luftfeuchtigkeit liegt immer um die 80 Prozent,
dadurch schimmeln Schuhe, Taschen usw. in den Schränken (auch im Schlafzimmer im Erdgeschoss). Außerdem gibt es leichten Schimmelbefall an den Wänden. Wir haben nun einen Bausachverständigen beauftragt, der eindeutig durch
Bohrungen in der Wand festgestellt hat, dass die Feuchtigkeit von außen und nicht von innen kommt, so dass uns der Vorwurf, wir würden nicht richtig lüften oder heizen nicht gemacht werden kann. Bautechnische Mängel sind an der
Feuchtigkeit schuld. Auch die Vormieter und die Mieter des baugleichen Nebenhauses haben in dieser Wohnung Probleme mit der Feuchtigkeit. Nun meine Frage: Wir wollen in jedem Falle ausziehen. Ich habe gelesen, dass es bei Schimmelbefall möglich ist, die Miete bis zu 100% zu kürzen und fristlos zu kündigen. Ist das richtig? Wie sieht es mit der Instandsetzung
der Wohnung von unserer Seite bei einem Auszug aus? Was müssen wir alles machen, um die Kaution vollständig zurück zu bekommen? Können wir die Kosten für den Bausachverständigen von der Miete abziehen?

Vielen Dank für eine rasche Antwort!
Sehr geehrte Ratsuchende,

Minderung zu 100% ist nur dann möglich, wenn die komplette Wohnung unbewohnbar ist. Das ist z. B. bei Heizungsausfall von September bis Februar der Fall (LG Berlin GE 93, 263)

Das LG Köln hat entschieden, dass eine Minderung von 75 % möglich ist, wenn ALLE Räume einer Neubauwohnung von Schimmel befallen (LG Köln WM 2001, 604)und damit die Nutzbarkeit praktisch ausgeschlossen ist.
Es dürfte daher schwierig sein, in Ihrem Fall eine Minderung zu 100% zu erreichen. Es kommt darauf an, inwiefern die Nutzbarkeit der Restwohnung besteht (Anzahl der Zimmer, Größe der Fläche)und deren Verhältnis zur Größe der befallenen Räume. Absolute Vorgaben in Bezug auf eine Minderung bestehen nicht.

Wegen der Instandsetzung der Wohnung müssten Sie einen Blick in Ihren Vertrag werfen. Grundsätzlich sind Sie gem. § 546 BGB verpflichtet, die Wohnung in dem Zustand zu übergeben, in dem Sie sie bekommen haben. Haben Sie wesentliche Veränderungen durchgeführt, so müssen Sie diese rückgängig machen.

Schönheitsreparaturen müssen Sie nur durchführen, sofern Sie dazu vertraglich verpflichtet wurden, diese nicht während der Mietzeit durchgeführt wurden und tatsächlich Gebrauchsspuren bestehen. Pauschale Schönheitsreparaturen ohne Zugrundelegung des Zustandes Wohnung müssen nicht durchgeführt werden. Problematisch sind in diesen Fällen die vertraglichen Schönheitsreparaturklauseln. Sie sehen, dass es im Wesentlichen auf Ihren Mietvertrag ankommt. Daher kann die Frage der Instandsetzung nicht abschließend beurteilt werden. Dies betrifft auch die Frage, was Sie tun müssen, um die Kaution zurückzubekommen.

Die Kosten des Bausachverständigen können Sie leider nicht von Ihrem Vermieter zurückverlangen. Sie haben ein sogenanntes Privatgutachten angefordert. Richtigerweise hätten Sie Ihren Vermieter auffordern müssen für die Behebung des Mangels zu sorgen. Gleichzeitig hätten Sie die Miete mindern müssen, bevor Sie ein Gutachten bestellen. Ihr Vermieter hätte dann alles tun müssen, um den Schimmel zu beheben.

Hätte er sich geweigert, so hätten Sie eine Aufforderung mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung schicken müssen.
Dann hätten Sie die Mängel auf zunächst eigene Kosten beheben können und gem. § 536a BGB, die Kosten von Ihrem Vermieter ersetzt bekommen können. In Ihrem Fall jedoch dürften Sie das Gutachten in Auftrag gegeben haben, um Klarheit über den Ursprung des Schimmels zu bekommen, nicht aber um diesen zu beseitigen, nachdem Ihr Vermieter seinen Pflichten nicht nachgekommen ist.

Abweichend von dem oben geschriebenen gibt es eine Möglichkeit, die Kosten des Gutachtens über eine sogenannte Geschäftsführung ohne Auftrag gem. § 539 I BGB i. V. M. §§ 683, 677 BGB ersetzt zu bekommen, wenn Sie für den Vermieter tätig werden wollten und die Begutachtung im Interesse und wenigstens im mutmaßlichen Willen des Vermieters geschah. Dies jedoch erscheint zweifelhaft. Zwar ist es für den Vermieter objektiv vorteilhaft, dass er den Grund des Schimmels kennt. Andererseits waren mit dem Gutachten Kosten verbunden.
Gleichzeitig lässt sich daraus nicht ableiten, dass es seinem Willen entspricht, dass ein Bausachverständiger Probebohrungen vornimmt. Dieser Wille müsste irgendwie sichtbar geworden sein und darf nicht einfach unterstellt werden. Wenn für den Willen keine Anhaltspunkte bestehen, wird der Wille anhand des Interesses ausgerichtet. Aber da das Interesse des Vermieters an der Behebung hier nicht klar ist, führt auch das nicht zu einer klaren Beurteilung.

Ihr Fall erfordert daher einen konkreteren Blick in den Mietvertrag und eventuellen Briefwechsel zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter.

Ich möchte Ihnen dringend empfehlen, weitere anwaltiche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Insbesondere stehen Ihnen eventuell Schadensersatzansprüche zu, wenn Ihr Vermieter den Schaden zu vertreten hat oder tatsächlich in Verzug mit der Beseitigung des Mangels war.

Ich hoffe, Ihnen zunächst weitergeholfen zu haben. Bitte beachten Sie, dass auf diesem Forum nur eine erste Orientierung möglich ist.
Für weitere Hilfe stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüssen aus Hamburg

Hein & Krajewski Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft

durch RA Dipl.-Jur. Thomas R. Krajewski

Standort Hamburg:
Neuer Kamp 30
Eingang C
20357 Hamburg

Tel.: ++49 (0)40 - 43 209 227
Fax: ++49 (0)40 - 43 209 229

URL: http://www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 24.10.2006 | 21:38

Guten Abend,

es ist meiner Ansicht nach nicht beantwortet worden, ob wir fristlos kündigen können und ob wir den durch die Feuchtigkeit entstandenen Schaden beim Auszug
selbst beseitigen müssen, um die Kaution wieder zu bekommen, oder?

Viele Grüße,
Yvonne Schöning

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.10.2006 | 10:17

Sehr geehrte Ratsuchende,

gem. § 569 I BGB liegt ein Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung unter Anderem dann vor, wenn eine erhebliche Gesundheitsgefährdung von der Wohnung ausgeht. Das LG Duisburg hat entschieden, dass dies bei Schimmelpilzbefall erfüllt ist (NZM 2002, 214).

Wie aber bereits in meiner ersten Antwort erläutert, müssen Sie zunächst dem Vermieter die Möglichkeit geben, den Mangel zu beheben (§ 543 III BGB). Dazu müssen Sie dem Vermieter schriftlich eine Frist zur Abhilfe setzen und mit der Kündigung drohen, sofern er den Mangel nicht behebt. Eine solche Abmahnung ist nicht erforderlich, wenn der Vermieter sich bereits nachhaltig geweigert hat, den Schaden zu beheben oder ein Abwarten unzumutbar ist. Ob letzteres bei Ihnen der Fall ist, kann aus der Ferne nicht abschließend bestimmt werden. Es hängt von dem Grad des Schimmelbefalls ab. Wenn der Schimmelbefall so stark ist, dass Sie eigentlich sofort ausziehen müssten, um sich vor Gesundheitsbeeinträchtigungen zu schützen, kann es wohl nicht mehr zumutbar sein, abzuwarten. Grundsätzlich ist eine Abmahnung an den Vermieter notwendig.

Den durch die Feuchtigkeit entstandenen Schaden müssen Sie nicht ersetzen. Diese Schaden resultiert aus der Risikosphäre des Vermieters. Schadensersatz kann von Ihnen nur dann gefordert werden, wenn Sie eine Pflichtverletzung zu vertreten haben. Eine solche ist jedoch nicht erkennbar. Insbesondere beruht der Schimmelbefall nicht auf falschem Lüften.

Mit freundlichen Grüssen aus Hamburg

Hein & Krajewski Rechtsanwälte Partnerschaftsgesellschaft

durch RA Dipl.-Jur. Thomas R. Krajewski

Standort Hamburg:
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