Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
480.252
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Rückwirkende Mietminderung durch dem Vermieter vorbekannten Schimmelbefall


| 24.04.2007 17:49 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr gehrte Damen und Herren,

folgender Fall:
Wir bewohnen ein Einfamilienhaus und haben festgestellt, dass es in allen Zimmern schimmelt. Unser Vormieter konnte uns das per Fotos bestätigen. Inzwischen haben wir unserem Vermieter und Makler davon informiert, die bis zur Kenntnis der Fotos jeglichen Schimmelbefall an dem Gebäude in vergangener Zeit abgestritten haben.

Zu Beginn des Mietverhältnisses wurden wir über diesen Mangel nicht informiert, die Stellen wurden einfach überstrichen. In der Anlage zum Mietvertrag steht geschrieben „Das Haus ist in einwandfreiem Zustand“.
Der Schimmelbefall liegt nicht an einem Lüftungsfehler, sondern an den alten Wänden etc.

Frage: Kann man aufgrund dieser arglistigen Täuschung auch eine rückwirkende Mietminderung geltend machen?


Herzlichen Dank für Ihre Hilfe,
Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Nach § 536 BGB schuldet der Mieter bei Auftreten eines Mangels nur eine geminderte Miete. Die Minderung des Mietzinses tritt also automatisch ein und kann danach grundsätzlich auch rückwirkend ab dem Zeitpunkt des Auftretens des Mangels geltend gemacht werden.

Nach § 536c Abs. 2 BGB ist jedoch Voraussetzung für die Minderung des Mietzinses, dass der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat. Er hat also erst ab Mängelanzeige ein Recht auf Mietminderung. Damit beschränken sich die Fälle der rückwirkenden Mietminderung im Regelfall auf solche Situationen, in denen der Mieter dem Vermieter den Mangel anzeigt und zunächst weiterhin die volle Miete zahlt. In diesem Fall kann der Mieter auch nachträglich die Miete mindern.

Etwas anderes gilt natürlich in den Fällen, in welchen dem Vermieter der Mangel bereits bekannt war (und lediglich der Mieter nichts hiervon wusste). Denn § 536c BGB bezweckt, dass der Mieter dem Vermieter die Möglichkeit der Abhilfe (=Mängelbeseitigung) geben muss und nicht aus einem Verschweigen des Mangels einen Vorteil ziehen darf. Dieser Sinn und Zweck ist erreicht, wenn der Vermieter positiv von dem Mangel weiß. Dann käme es einer schlichten Förmelei gleich, wollte man dem Mieter die Pflicht zur Mängelanzeige auferlegen. Daher ist ein Mieter nicht zur Mängelanzeige verpflichtet, wenn der Vermieter den Mangel kennt (vgl. OLG Hamburg, WuM 1991, 328; OLG Karlsruhe, ZMR 1988, 52).

Bitte beachten Sie jedoch, dass Sie in einem Prozess nachweisen müssten, dass Ihr Vermieter bereits bei Ihrem Einzug von dem Mangel wusste. Hierzu sollten Sie rechtzeitig Beweise sichern, um sich bei einer eventuellen Auseinandersetzung eine verbesserte Beweislage zu schaffen.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

------------------------------------
Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 26.04.2007 | 19:20

Sehr geehrter Herr Hein,

vielen Dank für Ihre Auskunft!

Wir hätten noch eine Nachfrage.
Folgendes: Makler und Vermieter (Herr und Frau) haben ihre Kenntnis über den Schimmelbefall abgestritten. Erst als wir von den Fotos und der Aussage durch den Vormieter (schwarze Wände bei Auszug durch Fotos dokumentiert) gesprochen haben, hat der Makler alles zugegeben. Der Makler, Herr und Frau Vermieter wurden durch das „verschimmelte Haus“ kurz vor unserem Einzug geführt (Aussage des Vormieters und des Maklers).

Die Vermieter haben ihre Kenntnis über den Mangel bei uns bis jetzt noch nicht bestätigt. Der Makler sagte, Herr und Frau Vermieter haben ihm kurz vor unserem Einzug versichert, der Vormieter hat zu wenig geheizt und die Vor-Vormieterin hatte zu viele Pflanzen im Haus (und deswegen Schimmel). Der Makler hat sich auf dieses Urteil verlassen.

Unsere Frage: Kann sich der Vermieter darauf hinausreden, dass er dachte, der Schimmel liegt nur an den Mietern und er wusste nicht, dass das alte Haus (ca. 80 Jahre, feuchte Wände, keine Isolierung am Dach, Fenster, Naßkeller etc.) dafür verantwortlich ist? Hätte er das überprüfen müssen?
Zusatz: Der Vermieter betreibt „Gewerbliche Vermietungen“.

Herzlichen Dank für Ihre Hilfe,

mit freundlichen Grüßen,

die Ratsuchenden

Ergänzung vom Anwalt 27.04.2007 | 08:32

Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Ihrer Schilderung nach haben sowohl Makler als auch Vermieter vor Ihrem Einzug von dem Mangel gewusst. Daher war eine Mängelanzeige nicht erforderlich.

Es bleibt jedoch bei der Unsicherheit bezüglich Ihrer Beweissituation. Selbst wenn Makler und Vermieter jetzt alles zugeben, kann dies in einem Prozess ganz anders aussehen. Da will sich dann selten ein Vermieter - dies zeigt die Erfahrung - so recht erinnern. Oft wird schlichtweg jede Kenntnis von dem Mangel abgestritten. Sie sollten daher darauf achten, dass Sie möglichst einen schriftlichen Beweis führen können (z.B. durch Schriftverkehr mit Makler oder Vermietern). Sie sollten auch umgehend den Vormieter kontaktieren und diesen bitten, Ihnen eventuell vor Ihrem Einzug mit Makler oder Vermieter geführten Schriftverkehr zu überlassen, aus dem sich die Kenntnis von den Mängeln ergibt. Lassen Sie sich die Fotos des Vormieters „abziehen“ und bitten diesen, sich Gedankennotizen zu machen, damit er in einem Prozess als Zeuge zur Verfügung stehen kann (und nicht – was auch häufig vorkommt - alles vergessen hat bzw. sich nicht mehr richtig erinnern kann).

Überdies sollten Sie Ihren Vermieter unverzüglich erneut den Mangel anzeigen und eine angemessene Frist (ca. zwei Wochen) setzen, um die Mängel zu beheben. Stellen Sie sicher, dass die Mängel in Ihrer Mängelanzeige konkret bezeichnet sind und dass das Schreiben Ihren Vermietern sicher zugeht (z.B. Einschreiben mit Rückschein). Machen Sie in dem Schreiben vorsorglich von Ihrem Zurückbehaltungsrecht bezüglich des Mietzinses Gebrauch.

Die weiteren Schritte sollten Sie in einer umfangreichen und einzelfallbezogenen anwaltlichen Beratung klären lassen.


Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator

Bewertung des Fragestellers |


Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Der Anwalt hat eine gründliche Antwort mit Klärung der Rechtslage gegeben. Auch für eine Laien gut verständlich. "