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Höhe der Mietminderung wegen Schimmelbefall

04.03.2008 09:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,
mein Bruder hat ein Haus vermietet. Letztes Jahr trat, durch starken Regen, Wasser in den Keller. Er stellte ein Entfeuchtungsgerät auf, was lt. den Mietern angeblich 3 Monate in Betrieb war. Trotz der angeblich langen Laufzeit des Gerätes hätte sich sowohl im Keller, als auch im Wohnzimmer Schimmel gebildet, das die Tochter des Mieter krank gemacht hätte. Mein Bruder liegt seit dem 18.02.08 im Krankenhaus. Er wurde an einem Gehirntumor operiert. In einem Schreiben vom 19.02.08 (das lt. Poststempel erst am 23.02.08) verschickt wurde, haben die Mieter darauf hingewiesen, dass sie für die Monate März und April eine Mietminderung von 50% vornehmen werden, was sie auch, zumindest für den März bereits getan haben. Mit gleicher Post haben sie auch das Mietverhältnis zum 30.04.2008 gekündigt.
Die Mietminderung wird mit dem angeblichen Schimmelbefall sowie mit den Stromkosten für das Entfeuchtungsgerät begründet. Ist dies von Seiten der Mieter richtig?
Mit freudlichem Gruß

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihnen Ihre Frage auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts wie folgt:

Grundsätzlich mindert sich die Miete aufgrund des Schimmelbefalls, da es sich um einen Mangel handelt, welcher den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt, § 536 BGB.
Die Höhe der Mietminderung ist im Einzelfall zu bestimmen und hängt von der Höhe der Gebrauchsminderung ab. Hier gibt es unterschiedliche Einzelfallentscheidungen der Gerichte, welche einen Anhaltspunkt liefern können. Entscheidend ist aber die tatsächliche Beeinträchtigung vor Ort.
Einige Entscheidungen zu diesem Thema:

20% Mietminderung bei Schimmelbefall aufgrund schlechter Wärmedämung (AG Köln,Az 222 C 371/99)
Schimmelpilsbefall in Wohn-, Schlafzimmer und Bad: 20 % - LG Osnabrück (AZ: 11 S 277/88).

Schimmel in Küche und Bad: 15 % - LG München I (AZ: 15 S 7066/85).


Die (Mehr-)Stromkosten hat der Vermieter zu tragen. Allerdings erfolgt dieser Ausgleich nicht über eine Mietminderung. Die (Mehr-)Stromkosten können anhand der vergleichenden zurückliegenden Stromrechnungen ermittelt werden.

Sofern es sich bei der Kündigung um eine ordentliche Kündigung handelt, beträgt die Kündigungsfrist mangels abweichender Vereinbarung 3 Monate, d.h. das Mietverhältnis wäre zum 30.05.2008 gekündigt. Sofern es sich aufgrund der Umstände um eine außerordentliche Kündigung handelt, da es den Mietern nach deren Angaben nicht mehr zumutbar ist in der Wohnung zu wohnen, wird der Mietverhälntis zum 30.04.2008 beendet.
Von letzterem wird - vorbehaltlich einen konkreten Einzelfallprüfung anhand der Gesamtumstände- vorliegend auszugehen sein


Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.


Mit freundlichen Grüßen


Florian Günthner
Rechtsanwalt




§ 536 BGB
Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln
(1)
Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Nachfrage vom Fragesteller 04.03.2008 | 10:58

Es handelt sich aber bei dem angeblichen Schimmelbefall um Befall im Keller und es ist ja auch nicht so, dass von Seiten meines Bruders nichts getan wurde. Wir können ihn jedoch zu dieser ganzen Sache aufgrund der sehr schweren Operation nicht befragen, zumal der angebliche Mangel von Seiten der Mieter nie schriftlich vorher dokumentiert wurde. Meine Frage, ob eine 50% Mietminderung damit gerechtfertigt ist, wurde daher für mich nicht beantwortet.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.03.2008 | 11:11

Sehr geehrter Fragesteller,

der Schimmel im Keller beeinträchtigt die Gebrauchsüberlassung der Mietsache nicht in diesem großen Umfang. Nach Ihrer Schilderung besteht aber nach Angaben der Mieter auch Schimmelbefall im Wohnzimmer. In Bezug auf das Wohnzimmer ist eine Mietminderung mit Sicherheit gerechtfertigt; die Höhe ist - wie bereits ausgeführt - Frage des Einzelfalls. Hier ist insbesondere der Umfang des Schimmelbefalls zu berücksichtigen, welcher im Rahmen der Online- Anfrage naturgemäß nicht beantwortet werden kann. Bei oben zitierten Entscheidungen wurde von eine Größenordnung von 20-25 % ausgegangen. Aber nochmal: ich kann Ihnen hier keine abschließende %- Zahl angegeben, da mir der Umfang der Beinträchtigung nicht bekannt ist. Die Mieter stützen sich auf eine bereits eingetretene Krankheit des Kindes; insofern könnte dies auf eine starke Beeinträchtigung schließen lassen. Handelt es sich "nur" um vereinzelte Schimmelflecken in einem Raum der Wohnung, so ist von einer wesentlich geringeren Beeinträchtigung auszugehen. Dies muss aber vor Ort geklärt werden.
Sofern nach Ihrem Verständnis der Schimmelbefall in der Wohnung die Gebrauchsüberlassung der Wohnung nur geringfügig beeinträchtgt, sollten Sie einen Rechtsanwalt vor Ort beauftragen, welcher die restliche - ggf. unberechtigt geminderte - Miete einfordert.

Auch wenn Ihr Brunder Gegenmaßnahmen ergriffen hat, ändert dies nichts an einer möglichen Mietminderung, wenn diese Maßnahmen erfolglos geblieben sind, da es im Ergebnis nur auf die tatsächliche Beeinträchtigung ankommt.


Mit freundlichen Grüßen


Florian Günthner
Rechtsanwalt

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