Sehr geehrter Fragesteller,
zunächst muss die Frage des Mietmangels geklärt werden, die der Bundesgerichtshof wie folgt formuliert (BGH, Urteil vom 29. 2. 2012 - VIII ZR 155/11
):
In einem Mehrfamilienhaus sind gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen wie einzelne Streitigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches Feiern als sozialadäquat hinzunehmen. Gehen die Einwirkungen aber über derartige kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus, können betroffene Mitmieter im Haus die Miete in angemessenem Umfang allerdings mindern.
Laut Ihrer Beschreibung dürfte daher ein Mangel zweifelsfrei vorliegen.
Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB
kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen (vgl. BGH, Urteil vom 27. Februar 1991 - XII ZR 47/90
).
Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines "Protokolls" nicht erforderlich.
Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o. ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.
Die Minderung können Sie sofort beginnen. Hierfür muss der Vermieter nicht erst in Verzug gesetzt werden. Ich halte eine Minderung von 10% für angemessen, sonst auch 20%, wenn Sie eine Rechtsschutzversicherung besitzen sollten, und rechtliches Risiko in Kauf nehmen können, so auch die Kündigung seitens des Vermieters, wenn die Minderung zu hoch angesetzt wäre und somit irgendwann zwei Monatsmieten übersteigt.
Sollten Sie tatsächlich nicht mehr schlafen können, sich dies nachweislich auf Ihre Gesundheit auswirken und der Vermieter nicht auf bauliche Änderungen oder Abhilfe reagiert, könnten Sie ebenfalls fristlos kündigen.
Antwort
vonRechtsanwalt Dr. Felix Hoffmeyer, LL.M.
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