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Mietminderung bei häufigem Gepoltere durch Nachbarn in ohnehin hellhöriger Wohnung

09.10.2013 18:53 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich wohne seit über 10 Jahren in einem 33 qm Apartment. Das Haus (50er Jahre Bau) ist sehr hellhörig. Man hört in meiner Wohnung alles, was sich im Apartment direkt über mir tut: Schritte, Zuknallen von Schränken, Husten, Gespräche, Telefon, usw. Bislang war das aber nie ein Problem. Die letzten Mieter über mir verhielten sich entsprechend rücksichtsvoll.

Vor ein paar Wochen gab es dort allerdings wieder einen Umzug. Seitdem höre ich täglich über mehrere Stunden ein fast dauerhaftes Gepoltere an der Decke, auch zu den Ruhezeiten. Montags bis freitags geht das meist am frühen Morgen und vom frühen Abend bis tief in die Nacht so und an den Wochenenden ganztägig.

Ich habe keine Ahnung, was der Nachbar dort tut. Es hört sich so an, als wenn er schwere Gegenstände immer wieder auf dem Laminat hin- und herbewegt. Hinzu kommen auch immer wieder starke Auftrittsgeräusche. Das Ganze ist so laut, dass ich oft aufschrecke und dass auch an Schlafen nicht zu denken ist. Sogar Ohrstöpsel können das laute Rumpeln nicht ausreichend reduzieren. Pausen betragen oft nur wenige Sekunden, maximal aber wenige Minuten.

Ich sehe die Schuld trotz allem aber nur zum Teil beim neuen Nachbarn. Die extreme Hellhörigkeit darf meines Erachtens so ja auch nicht sein.

Mehrere Gespräche mit dem Nachbarn und dem Vermieter verliefen ergebnislos.

Möglicherweise ist ein Auszug die einfachste Alternative. Trotzdem will ich aber noch eine Mietminderung durchsetzen, um den Vermieter zu bewegen, eine Schalldämmung anzubringen oder den Nachbarn dazu zu bringen, ruhiger zu sein.

Meine Fragen lauten im Einzelnen:

1. Wäre eine Minderung von 20 % angemessen?

2. Kann ich sofort mit der nächsten Mietzahlung mindern, oder muss ich dem Vermieter trotz der bereits erfolgten Telefonate noch formal eine Frist setzen, den Mangel zu beseitigen?

3. Wie sieht es aus mit einem etwaigen Beweis? Ich wohne ja alleine in der Wohnung, so dass das im Zweifel schwierig werden könnte.

4. Muss ich die Kündigungsfrist einhalten, wenn ich eine neue Wohnung gefunden habe?

Vielen Dank für Ihre Antwort!

09.10.2013 | 19:32

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

zunächst muss die Frage des Mietmangels geklärt werden, die der Bundesgerichtshof wie folgt formuliert (BGH, Urteil vom 29. 2. 2012 - VIII ZR 155/11 ):

In einem Mehrfamilienhaus sind gelegentlich auftretende Beeinträchtigungen wie einzelne Streitigkeiten von Bewohnern oder gelegentliches Feiern als sozialadäquat hinzunehmen. Gehen die Einwirkungen aber über derartige kaum zu vermeidende Beeinträchtigungen weit hinaus, können betroffene Mitmieter im Haus die Miete in angemessenem Umfang allerdings mindern.

Laut Ihrer Beschreibung dürfte daher ein Mangel zweifelsfrei vorliegen.

Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen (vgl. BGH, Urteil vom 27. Februar 1991 - XII ZR 47/90 ).

Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines "Protokolls" nicht erforderlich.
Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o. ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.

Die Minderung können Sie sofort beginnen. Hierfür muss der Vermieter nicht erst in Verzug gesetzt werden. Ich halte eine Minderung von 10% für angemessen, sonst auch 20%, wenn Sie eine Rechtsschutzversicherung besitzen sollten, und rechtliches Risiko in Kauf nehmen können, so auch die Kündigung seitens des Vermieters, wenn die Minderung zu hoch angesetzt wäre und somit irgendwann zwei Monatsmieten übersteigt.

Sollten Sie tatsächlich nicht mehr schlafen können, sich dies nachweislich auf Ihre Gesundheit auswirken und der Vermieter nicht auf bauliche Änderungen oder Abhilfe reagiert, könnten Sie ebenfalls fristlos kündigen.


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