Höhe der Mietminderung bei Schimmelbefall?

Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehmen möchte:

Aufgrund der Schimmelbildung in Ihrer Wohnung werden Sie gem. § 536 BGB berechtigt sein, die Bruttomiete je nach Ausmaß der Beeinträchtigung um 20 % oder mehr zu mindern. So nimmt die Rechtsprechung beispielsweise bei feuchten Wänden in allen Räumen und Schimmelflecken in Bad und Küche eine Mietminderung in Höhe von 15 % an (LG Berlin, Az 64 S 356/98 , GE 2000, S. 345; Landgericht Neubrandenburg 17 %, Az 1 S 297/01 ,WM 2002, S. 309 ), erheblicher Schimmelbefall in Wohn- und Schlafzimmer: 20 % (LG Osnabrück WM 1989, 370) und bei einem Schimmelbefall in allen Zimmern infolge baulicher Mängel der Außenwände 20 % (AG Berlin Köpenick, Az 17 C 475/00 , MM5/02, S. 37). Ist die Wohnung infolge feuchter Wände und Decken unbewohnbar, kommt eine Mietminderung um 100 % in Betracht (vgl. AG Potsdam, Az 26 C 533/93 , WM 1995, S. 534 ). Sie sollten Ihren Vermieter daher aus Beweisgründen nochmals schriftlich unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung auffordern und androhen, die Miete nach Ablauf der gesetzten Frist in genannter Höhe bis zur vollständigen Beseitigung der Mängel zu mindern. Darüber hinaus sollten Sie die Miete ab sofort unter Vorbehalt der Rückforderung stellen.

Weiterhin weise ich darauf hin, dass der Mieter zwar durch ausreichendes Lüften einer allein durch Feuchtigkeit entstehenden Schimmelbildung vorzubeugen hat - sollte die Frage streitig sein, ob bauliche Mängel oder falsches Mieterverhalten die Feuchtigkeitsschäden verursacht haben, muss der Vermieter jedoch beweisen, dass die Ursache nicht in seinem Pflicht- und Verantwortungsbereich liegt. (BGH, Az XII ZR 272/97 ). Dies wird im Ergbnis nur durch ein Sachverständigengutachten geklärt werden können.

Das Recht zur fristlosen Kündigung wegen der Schimmelbildung wird Ihnen nach der erfolglosen Abhilfefrist gem. § 569 Abs. 1 BGB nur dann zustehen, wenn Sie eine Gesundheitsgefährdung gutachtlich beweisen können. Allein die Feststellung von Schimmelpilzbefall, die Vorlage einer ärztlichen Bescheinigung über mögliche Gesundheitsrisiken und Vorlage privater Gutachten über eine allgemeine Giftigkeit von Schimmelpilzen werden nicht ausreichen, um eine drohende oder bestehende erhebliche Gesundheitsgefährdung konkret zu belegen. Falls Sie eine fristlose Kündigung in Erwägung ziehen, ist eine umgehende ärztliche Untersuchung dringend anzuraten. Sollte das Ergebnis der Untersuchung eine Gesundheitsgefährdung bestätigen, ist der Ausspruch der Kündigung an keine Frist gebunden.

Fällt die Schimmelbildung in den Verantwortungsbereich des Vermieters und befindet er sich mit der Mängelbeseitgung in Verzug, wird Ihnen schließlich ein Ersatzanspruch für die gesundheitlich erlittenen Schäden – auch an den Tieren - gem. § 536 a Abs. 1 BGB zustehen.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin