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Mietminderung bei Lastschrifteinzug lt. Mietvertrag

| 22.07.2012 14:30 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Damen und Herren,

Sachverhalt 1. neue Steckdosen in Mietwohnung
Ich wollte für meine Mikrowelle und wegen Schwierigkeiten mit dem PC (bisher an Mehrfach- steckdose/Mikrowelle nur über Verlängerungskabel in der Küche) für beides neue Steckdosen legen lassen auf eigene Rechnung. Mir war die Notwendigkeit des Vorhandenseins eines FI-Schalters bekannt und ich glaubte zu wissen, dass meine Whg. damit ausgestattet sei. Der beauftragte E-Handwerker begann mit den nötigen Bohrungen, stellte dann aber fest, dass NUR für das BAD ein FI-Schalter vorhanden ist und teilte mit, dass er keine Elektroarbeiten ohne vorheriges Legen eines Gesamt-FI-Schalters in meiner Whg. tätig werden dürfe. Meine dringliche Anfrage beim Vermieter ergab: der Vermieter beanspruchte 'Bestandsschutz' zu haben und nicht für das Legen eines Gesamt-FI-Schalters zuständig sein. Da die Arbeiten bereits begonnen hatten und notwendig waren, musste ich diese beenden lassen und habe notgedrungen 141,50 € für das Legen des FI-Schalters verauslagt. Auf erneute Nachfrage beim Vermieter teilte deren RA im Mai 12 mit, man werden meine Behauptung (dass ein Gesamt-FI-Schalter nötig sei) prüfen lassen. Auf erneute Nachfrage dazu reagierte der Vermieter nicht. Auf die Ankündigung im Juni 12 dass ich entsprechend die Miete ab Aug. 12 mindern würde, erfolgte keine Reaktion.

2. Vor 2 Wochen teilte ich dem Vermieter schriftlich mit, dass ich dem Lastschrift-einzugsverfahren widerspreche. Der Vemieter teilte mir schriftlich und mündlich mit, dass ich dass nicht dürfe, schließlich sei Lastschrift-einzug im Mietvertrag vereinbart. Das ist richtig.

Meine Fragen:
1. Frage: die normale Nutzung einer Wohnung beinhaltet sicherlich auch neues Legen von Steckdosen. Ist nicht der Vermieter dafür verantwortlich, dass ich das auch problemlos kann oder MUSS ich dann auch selbst für die Voraussetzungen (FI-Schalter) zahlen?

2. Frage: wenn ich dem Lastschrifteinzug nicht widersprechen kann, kann ich die Miete ja niemals mindern - das fühlt sich wie Nötigung an. Ist das Vorgehen des Vermieters Rechtens?

Ich hatte bereits für August die geminderte Miete per Terminüberweisung fertig gemacht und wollte nun die Lastschrift des Vermieters im August über die Bank zurückholen.

3. Frage: da ich keinen Rechtsschutz oder eine andere Versicherung habe und natürlich Angst wg. der Kosten bei Klage/Verklagt-werden habe - was für Kosten könnten ggf. auf mich zukommen?

Vielen Dank für eine Antwort durch einen Mietrechtsexperten

Matrix11

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

1. Ich gehe davon aus, dass vertragliche Absprachen bezüglich Ausstattung und Qualität der Elektroinstallation nicht getroffen wurden und die Wohnung vom Vermieter auch nicht ausdrücklich als saniert oder modernisiert angeboten wurde. Ohne eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand im Sinne des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB durch den vereinbarten Nutzungszweck bestimmt. Der Mieter einer Wohnung kann nach der allgemeinen Verkehrsanschauung erwarten, dass die von ihm angemieteten Räume einen Wohnstandard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht. Hierbei sind insbesondere das Alter, die Ausstattung und die Art des Gebäudes, aber auch die Höhe des Mietzinses und eine eventuelle Ortssitte zu berücksichtigen. Der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand der Wohnung muss aber auch z.B. bei der Anmietung einer unrenovierten Wohnung in einem Altbau einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel erlaubt (BGH, Urteil vom 10.02.2010 – VIII ZR 343/08; Urteil vom 26. 7. 2004 - VIII ZR 281/03). Hiervon umfasst sind daher regelmäßig auch Steckdosen mit Schutzschalter im Bad. Darüber hinausgehende Steckdosen können aber nur verlangt werden, wenn z.B. neben dem Betrieb eines Großverbrauchers wie Waschmaschine oder Geschirrspülmaschine ein gleichzeitiger anderweitiger Stromverbrauch in der Wohnung nicht möglich ist. Ansonsten haben Sie leider grundsätzlich keinen entsprechenden Anspruch gegen den Vermieter. Etwas anderes könnte nur gelten, wenn Sie den Vermieter vorher um Zustimmung zur Verlegung der Steckdosen gebeten haben (wovon ich ausgehe, da dies regelmäßig notwendig ist, bevor ein Mieter eine solche Modernisierung vornimmt) und der Vermieter Ihnen eine falsche Auskunft bezüglich der Schutzschalter gegeben hat.

2. Grundsätzlich kann vertraglich vereinbart werden, dass der Mieter eine Einzugsermächtigung für Miete und Nebenkosten ausstellt. Eine solche Vereinbarung ist aber in Formularmietverträgen nur wirksam, wenn dem Mieter der Widerruf offensteht, um z.B. seine Minderungs- oder Zurückbehaltungsrechte geltend zu machen (OLG Brandenburg: Urteil vom 12.05.2004 - 7 U 165/03). Wenn Ihr Mietvertrag eine solche wirksame Klausel enthält, können Sie die Einzugsermächtigung wohl nicht einfach grundlos widerrufen. Sie haben aber natürlich immer die Möglichkeit, ungerechtfertigten Abbuchungen zu widersprechen und diese zurückbuchen zu lassen.

3. Das Kostenrisiko können Sie durch einen Online-Kostenrechner ausrechnen, z.B. unter http://rvgflex.pentos.com/ . Als Gegenstandswert müssten Sie bei einer Klage auf Zahlung der entstandenen Kosten für den Handwerker den Rechnungsbetrag 141,50 eintragen. Bei einem Streit bzgl. der Einzugsermächtigung, der im Extremfall ggf. zu einer Abmahnung und fristlosen Kündigung führen kann, kann der Gegenstandswert eine Jahreskaltmiete betragen.

Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 22.07.2012 | 16:13

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Sie schreiben: 'Darüber hinausgehende Steckdosen können aber nur verlangt werden, wenn ...'

Ich habe ja aber nicht weitere Steckdosen 'verlangt', sondern wollte auf eigene Kosten welche verlegen lassen. Insbesondere, da der Neuanschluss einer Mikrowelle sonst nur unsachgemäß (über Verlängerungskabel/ Mehrfachsteckdose) möglich gewesen wäre. Durch den fehlenden FI-Schalter war mir dies verwehrt.

Meine ursprüngliche Frage lautete ja: hat der Vermieter/die Genossenschaft die Verpflichtung die Wohung in den Zustand zu versetzen, damit ich ungehindert (also ohne, dass ich auf eigene Kosten einen FI-Schalter installieren lassen muss) und auf eigene Kosten Steckdosen legen lassen kann oder kann sich die Genossenschaft dabei auf 'Bestandsschutz' berufen?

Vielen Dank für Ihre Mühe meine Frage zum Bestandsschutz konkret zu beantworten!

Matrix11

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.07.2012 | 16:44

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Sie haben zwar nicht die Verlegung weiterer Steckdosen verlangt, wohl aber den Einbau bzw. die Kostenübernahme für einen weiteren Schutzschalter. Eine solche Sanierung der Elektroinstallation kann aber wie bereits ausgeführt nach höchstrichterlicher Rechtsprechung nur verlangt werden, wenn die jetzige Installation dem Mindeststandard nicht genügt und somit ein zeitgemäßes Wohnen nicht ermöglicht und alle mit der Haushaltsführung üblicherweise verbundenen Tätigkeiten unter Einsatz technischer Hilfsmittel nicht erlaubt. Dies wäre z.B. der Fall, wenn neben laufender Geschirrspülmaschine kein weiteres Elektrogerät eingeschaltet werden kann. Auch wenn durch den fehlenden Schutzschalter eine Gefahr für die Gesundheit auch bei Nutzung der vorhandenen Steckdosen bestehen würde, hätten Sie einen entsprechenden Anspruch. Hat die Wohnung aber lediglich weniger Steckdosen als heutzutage Standard ist und dienen die weiteren Steckdosen "nur" der Bequemlichkeit (eben um Mehrfachsteckdosen/Verlängerungskabel zu vermeiden), hat der Vermieter von älteren Wohnungen insoweit tatsächlich "Bestandsschutz" (es sei denn es liegen abweichende vertragliche Vereinbarungen vor oder die Ausstattung weicht signifikant von vergleichbaren Wohnungen gleichen Alters/Preisklasse ab, was ohne Kenntnis aller Details aus der Ferne natürlich nicht abschließend beurteilt werden kann).

Ich hoffe, ich habe Ihre Frage damit umfassend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 22.07.2012 | 16:52

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