Mündlich vereinbarte unentgeltliche Nutzung einer Wohnung

Sehr geehrte Ratsuchende,

ich bedanke mich für Ihre Anfrage, die ich wie folgt nach Ihren Angaben beantworten möchte.

Im Prinzip ist ein Mietverhältnis auch mündlich, eben dann ohne „Spielregeln“, die sich in einem Mietvertrag befinden würden, begründbar.
Ab Mietverhältnissen über einem Jahr wird grundsätzlich Schriftform gefordert, wobei bei Fehlen dessen ein laufendes Mietverhältnis nicht rückabgewickelt wird, da zwar der Vermieter die Miete rückerstatten könnte, aber wie will der Mieter dies gelegentlich der Nutzung tun.
Schon wegen der Beweisbarkeit etwaiger „Spielregeln“ bezüglich des Mietverhältnisses wird die Schriftform unumgänglich sein.
Bei einem Mietverhältnis würde beim Pächterwechsel der Grundsatz wie bei einer Veräußerung, die zu einem Eigentumswechsel führen würde, gelten, dass dieser Wechsel allein zu keiner Beendigung des Mietverhältnisses führen würde.
Im BGB befindet sich der nette Satz, dass Kauf, unter den auch der Pächterwechsel fallen würde, Miete nicht bricht.
Im Übrigen stellt Veräußerung auch kein Kündigungsgrund für den Veräußerer dar, was ebenfalls auf den „Vorpächter“ übertragen werden müsste.
Somit könnte der neue Pächter als Kündigungsgrund allenfalls den Eigenbedarf, wozu jedoch auch die Nutzung als Büro für den eignen Betrieb zu rechnen wäre, ansetzen.
Hinsichtlich der Kündigungsfrist wird man wohl schon aus Beweisgründen auf die dreimonatige Kündigungsfrist zurückgreifen, zumal eine Befristung eines Mietvertrages ohne Befristungsgrund seit dem 01.09.2001 nicht mehr möglich ist.

Bei Ihnen kommt jedoch noch erschwerend hinzu, dass mangels Entgeltlichkeit es an einem der essentialia negotii für das Mietverhältnis fehlt, so dass von einer Leihe ausgegangen werden könnte, so dass sowohl der alte wie auch der neue Pächter dieses Leihverhältnis mangels Kündigungsfristen jederzeit durch einseitige Erklärung, die Ihnen zugehen muss, beenden.

Somit wird vieles davon abhängen, ob der „alte“, jetzt noch aktuelle Pächter vorzeitig aus dem Pachtverhältnis durch den Verpächter entlassen wird oder dieses zumindest noch bis 2009 erfüllt werde muss.
Hinsichtlich der weiteren zehn Jahre wird es sich wohl um ein Optionsrecht des jetzigen Pächters handeln, das dieser sicher noch nicht wahrgenommen hat.

Sollte Ihr Verhältnis frühzeitig zu Ende gehen, sollten Sie vielleicht über einen Ersatz hinsichtlich Ihrer Investitionen nachdenken.

Ich hoffe, Ihnen insbesondere auch bezogen auf Ihren Einsatz weitergeholfen zu haben.


Mit freundlichen Grüßen
Bernd Zahn
Rechtsanwalt