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Kündigung Mietvertrag Wohnung durch GmbH&Co Kg als Vermieter

27.07.2019 14:10 |
Preis: 70,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Krim.-Dir. a.D. Willy Burgmer


Zusammenfassung: Es geht um die Nutzungsänderung eines Mietobjekts.

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben folgende Fragestellung:

Als GmbH & Co. KG haben wir in einem Wohn- und Geschäftshaus eine Etage über 160qm angemietet.
Nach ca. 10 Monaten haben wir festgestellt, dass wir die Fläche in der Größe nicht benötigen. Der Grundriss hat es uns erlaubt, einen Teil abzutrennen und daraus eine geschlossene Einheit zu bilden. In Rücksprache mit dem Eigentümer durften wir diese auch vermieten. Die Info haben wir in einem persönlichen Gespräch erhalten. Nun werden durch den Eigentümer Bauvorhaben im EG durchgeführt bei der er uns angesprochen hat, ob wir noch Mieter in der Wohnung hätten. Das wurde bejaht und darauf hin kam die Info, dass für die Etage in der wir sind, die Bauaufsicht eventuell etwas gegen das Mietverhältnis als Wohnung vorbringen könnte - obwohl eine Etage über uns auch Wohnungen sind mit mehreren Mietern.

Nun haben wir festgestellt, dass wir die Wohnfläche gerne wieder umwandeln würden in Büroflächen, da wir ein anderes Büro in HH aufgelöst haben und die Mitarbeiter nun hier in Düsseldorf angesiedelt werden sollen. Dafür würden wir gerne die Wohnfläche nutzen.

Der Mieter, ein derzeitiger Mitarbeiter von uns, schafft es zudem, die Miete nicht regelmäßig zu begleichen.

Hier meine Fragen:
1. Wie können wir das Mietverhältnis rechtssicher kündigen?
2. Oder sollten wir Abmahnen, wenn die Miete nicht pünktlich kommt und dann nach 2 Monaten fristlos kündigen?
3. Gibt es sonstige Punkte, die wir beachten müssen?

Mit freundlichen Grüßen



Gerne zu Ihrer Anfrage:

Die Umwandlung von Wohnraum in Gewerbefläche (oder umgekehrt) ist eine Nutzungsänderung im Sinne der Baunutzungsverordnung und der jeweiligen landesspezifischen Bauordnung.

Der Antrag auf Nutzungsänderung des Wohnraums wäre an das zuständige Bauamt Ihrer Kommune zu stellen, wobei ich hier vorsorglich erwähnen möchte, dass damit mögliche Versäumnisse bei der vorausgegangenen Nutzungsänderung aufgedeckt werden könnten. Denn das kann ich Ihrer Schilderung nach nicht zweifelsfrei ausschließen.

Faktisch wäre die genehmigte Nutzungsänderung wie eine Baugenehmigung zu betrachten, woraus im Umkehrschluss folgt, dass bei der Antragstellung z.B. auch die eingangs erwähnten Voraussetzungen nach der Baunutzungsverordnung sowie bau-ordnungsrechtliche Vorgaben nachgewiesen werden müssen, bis hin ggf. für einen Stellplatznachweis, eine aktualisierte Wohn- und Nutzflächenberechnung nebst örtlichem Lageplan (1 : 500) sowie die üblichen Formulare einer Bauzeichnungen der bisherigen und der geplanten Nutzung, welche die von der Nutzungsänderung betroffenen Geschosse des Gebäudes im Maßstab 1: 100 zeigen.

Das alles ist Sache des Eigentümers und Bauherrn.

Zur Frage betreffend Ihr "Untermietverhältnis" wäre zunächst zu klären, ob der Untermieter gemeinsam mit Ihnen in der Wohnung wohnt.
Das ist aus der Ferne nicht zu beurteilen. Da Sie aber schreiben eine abgetrennte und geschlossen Einheit gebildet zu haben (sieh dazu oben meine baurechtlichen Anmerkungen) gehe ich nicht von einem Untermietverhältnis aus.

Es bietet sich daher an, nach § 573 BGB bei Nachweis (schriftlich) eines berechtigte Interesses gem. Absatz 2 Nr. 1 (ggf. auch Nr. 3) ordentlich zu kündigen, wobei sich die Kündigungsfristen mit zunehmender Dauer des MV verlängern, § 573 c Absatz 1 Satz 2 BGB .

Wegen den vorliegend nicht zu vernachlässigenden Imponderabilien sollten Sie aber auch eine einvernehmliche Beendigung des MV mittels Aufhebungsvertrag erwägen.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 27.07.2019 | 15:55

Nachfrage:

1. Vermieter ist eine gmbh &Co kg. Nach den mir bekannten urteilen ist eine Eigenbedarfskübdigung ausgeschlossen.
2. wenn ich ihm also grundlos kündige, ist die Kündigung unwirksam. Welche Gründe könnte es als gmbh&co kg geben, dass wir kündigen möchten?
3. oder ist es am einfachsten, darauf zu warten, dass er 2 mal die Miete nicht bezahlt?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.07.2019 | 18:22

Gerne zu Ihren Nachfragen:

1. Vermieter ist eine gmbh &Co kg. Nach den mir bekannten Urteilen ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen.

Antwort: Das ist auch richtig so, habe ich aber auch nicht behauptet. Sondern auf § 573 Absatz 2 Nr. 1 (ggf. auch Nr. 3) hingewiesen; NICHT auf die dortige Nr. 2.

2. wenn ich ihm also grundlos kündige, ist die Kündigung unwirksam. Welche Gründe könnte es als gmbh&co kg geben, dass wir kündigen möchten?

Antwort: Wie bereits ausgeführt: Entweder, wenn "der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat" (Nr. 1) oder „der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde" (Nr. 3) des § 573 Absatz 2 BGB.

3. oder ist es am einfachsten, darauf zu warten, dass er 2 mal die Miete nicht bezahlt?

Antwort: Sie meinen den Fall des § 543 BGB Absatz 2 Nr. 3 (a) oder ggf. (b):

(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn

3. der Mieter
a)
für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
b)
in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht"

...wobei Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 die Kündigung ausgeschlossen ist, wenn der Vermieter vorher (noch rechtzeitig) befriedigt wird.

Deshalb auch meine Alternative einer einvernehmlichen Regelung, was oft zielführender sein kann.

Mit freundlichen Grüßen,
Ihr
Willy Burgmer
- Rechtsanwalt

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