Mieterhöhung nach Wärmedämmung

Question

Sehr geehrte Damen und Herren,

zum Sachverhalt:

I. Letztes Jahr informierte uns im Februar der Vermieter mündlich, dass für drei bis vier Wochen das Haus eingerüstet und mit einer Wärmedammung versehen wird. Von einer späteren Mieterhöhung fiel dabei kein Wort. Schriftlich lag uns nichts vor, was diese Umbaumaßnahme anging. Insgesamt sollten immer nur zwei Seiten des Hauses eingerüstet sein. Von Februar bis September war das Zweifamilienhaus komplett eingerüstet und fast ein viertel Jahr mit Planen verklebt. Bei uns fehlte zwei Monate lang das Balkongeländer.

Heute bekamen wir die Mieterhöhung von 11% der Gesamtkosten der Modernisierung schriftlich mitgeteilt.

Im Mietvertrag ist geregelt, dass eine Erhöhung nach § 558 BGB ausgeschlossen ist und eine Erhöhung nach § 559 BGB nur verlangt werden kann, wenn bauliche Maßnahmen unter Umständen durchgeführt wurden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat.

Ist diese Mieterhöhung rechtlich in Ordnung, trotz fehlender Information und der Klausel im Mietvertrag?

II. Dirket neben uns wird derzeit ein Haus komplett abgerissen und wieder neu gebaut. Vom Vermieter wurden wir darüber nicht informiert. Ist eine Mietminderung möglich?

III.Wie aus der Abrechnung der Mieterhöhung ersichtlich ist, wurde ein Energiepass für dieses Haus erstellt. Von seiten der Vermieters wurden wir über das Ergebnis des Energiepasses nicht informiert.

Ist er dazu verpflichtet und kann eine Mietminderung aus einem negativen Energiepass abgeleitet werden?

Mit freundlichem Gruß

Anwalt · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragesteller,    gerne beantworte ich Ihnen Ihre Fragen auf der Grundlage des von Ihnen angegebenen Sachverhalts wie folgt:    I Die Mieterhöhung nach &#167; 559 BGB ist grundsätzlich nur wirksam, wenn das Erhöungsverlangen anhand der entstandenen Kosten berechnet ist und entpsrechend erläutert wird, &#167;&#167; 559, 559a, &#167; 559b. Das Erhöhungsverlangen wirkt dann mit Beginn des dritten Monats nach Zugang dieser Erklärung.  Nach Ihren Angaben sind Teile des &#167; 559 BGB ausgeschlossen, so dass   der Vermieter zusätzlich darlegen müßte, dass es sich um Baumaßnahmen handelt, welche er nicht zu vertreten hatte. Hier sollten Sie allerdings den Mietvertrag konkret prüfen lassen. Gerne stehen wir Ihnen hierzu außerhalb dieser Online - Anfrage zur Verfügung.    II Eine Mietminderung bei Baulärm ist grundsätzlich möglich. Zur Berücksichtigen ist hier, dass der Vermieter dies in der Regel nicht vertreten kann und auch nicht vermeiden kann. Hier gibt es eine Vielzahl von Einzellfallentscheidungen. Hier muss die konkrete Beeinträchtigung gemessen werden. So wird bei "normalen" Abrissarbeiten die Mietminderung in der Regel nicht mehr als 5- 15 % beantragen.     III Der Energiepass berechtigt Sie auch bei schlechten Werten nicht zu einer Mietminderung. Ein Recht zur Einsichtnahme des Energiepasses besteht bei bereits bestehenden Mietverhälntissen nicht.        Zusammenfassend sollten Sie die Mieterhöhung anhand der Unterlagen und der Gesamtumstände anwaltlich überprüfen lassen. Gerne stehen wir Ihnen hierbei zur Verfügung.      Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.      Mit freundlichen Grüßen      Florian Günthner  Rechtsanwalt

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