Sehr geehrter Fragesteller,
In Ihrer Situation gibt es mehrere rechtliche Aspekte zu beachten:
1. **Kündigung des Mietverhältnisses**: Eine telefonische Kündigung ist rechtlich nicht ausreichend, um ein Mietverhältnis wirksam zu beenden. Nach deutschem Mietrecht muss eine Kündigung schriftlich erfolgen, um wirksam zu sein. Da keine schriftliche Kündigung vorliegt, besteht das Mietverhältnis formal weiterhin. Der Mieter ist verpflichtet, die gesetzliche oder vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist einzuhalten. Bis zur wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter zur Zahlung der Miete verpflichtet.
2. **Neuvermietung**: Da das Mietverhältnis formal noch besteht, sollten Sie vorsichtig sein, bevor Sie das Haus neu vermieten. Sie könnten jedoch versuchen, den Mieter schriftlich zu kontaktieren, um eine formelle Kündigung zu erwirken. Wenn der Mieter nicht erreichbar ist, könnte eine Räumungsklage in Betracht gezogen werden, um das Mietverhältnis rechtlich zu beenden. In der Zwischenzeit sollten Sie versuchen, die Wohnung so schnell wie möglich weiterzuvermieten, um den Mietausfall zu minimieren, wie in Dokument 3 beschrieben.
3. **Versorgungsverträge (Strom und Gas)**: Da die Versorgungsverträge auf den Namen des Mieters laufen, ist er weiterhin für die Zahlung dieser Kosten verantwortlich. Sie sollten den Mieter schriftlich auffordern, die Verträge zu kündigen oder umzumelden. Falls der Mieter nicht reagiert, könnten Sie sich an die Versorgungsunternehmen wenden, um die Situation zu klären. In Dokument 7 wird darauf hingewiesen, dass der Mieter für die Kündigung der Verträge verantwortlich ist, und in Dokument 13 wird erläutert, dass Sie sich beim Energieversorger abmelden sollten, wenn der Mieter die Versorgung nicht mehr benötigt.
Insgesamt sollten Sie versuchen, den Mieter schriftlich zu kontaktieren, um eine formelle Kündigung zu erwirken und die Versorgungsverträge zu klären. Wenn der Mieter nicht erreichbar ist, könnten rechtliche Schritte wie eine Räumungsklage erforderlich sein, um das Mietverhältnis zu beenden und das Haus neu zu vermieten.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Antwort
vonRechtsanwalt Olaf Tank, Wirtschaftsjurist
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Rechtsanwalt Olaf Tank, Wirtschaftsjurist
Sehr geehrter Fragesteller,
in meiner ersten obigen Antwort haben sich ein paar Schreibfehler eingeschlichen, ich bitte dies zu entschuldigen - deswegen beantworte ich Ihre Frage nachstehend nochmals neu:
1. Kündigung des Mietverhältnisses
Formvorschrift der Kündigung
Nach deutschem Mietrecht ist für die Kündigung eines Wohnraummietvertrags zwingend die Schriftform vorgeschrieben (§ 568 BGB). Eine telefonische Kündigung ist daher unwirksam. Das Mietverhältnis besteht rechtlich fort, solange keine wirksame schriftliche Kündigung vorliegt.
Konsequenz:
Sie können sich weiterhin auf das bestehende Mietverhältnis berufen und haben Anspruch auf die vertraglich vereinbarte Miete, bis eine wirksame Kündigung erfolgt. Der Tag der Schlüsselübergabe oder die bloße Rückgabe der Wohnung ersetzt die schriftliche Kündigung nicht.
Beweislast:
Der Mieter muss beweisen, dass Ihnen eine Kündigungserklärung zugegangen ist. Ein Telefonat reicht hierfür nicht aus.
2. Rückgabe der Wohnung und Neuvermietung
Rückgabe der Mietsache
Die Rückgabe der Wohnung erfolgt grundsätzlich durch die Übergabe der Schlüssel und der geräumten Wohnung. In Ihrem Fall hat der Mieter die Schlüssel in der Garage deponiert und das Haus leergeräumt. Ein Übergabeprotokoll wurde nicht erstellt.
Rechtliche Bewertung:
Die Rückgabe durch Deponieren des Schlüssels ist grundsätzlich möglich, wenn Sie dadurch wieder unmittelbaren Besitz an der Wohnung erlangen. Ein Übergabeprotokoll ist rechtlich nicht zwingend erforderlich, aber aus Beweisgründen ratsam.
Neuvermietung:
Da das Haus leer steht und Sie wieder im Besitz der Schlüssel sind, können Sie grundsätzlich neu vermieten. Allerdings sollten Sie sich absichern, dass der Mieter keine Ansprüche mehr geltend macht. Da keine wirksame Kündigung vorliegt, besteht das Mietverhältnis formal fort. Sie sollten den Mieter schriftlich auffordern, eine schriftliche Kündigung nachzureichen und ihm eine Frist setzen. Alternativ können Sie selbst das Mietverhältnis ordentlich kündigen.
3. Laufende Versorgungsverträge (Strom und Gas)
Vertragspartner der Versorgungsunternehmen
In der Regel schließt der Mieter die Verträge mit den Versorgungsunternehmen (Strom, Gas) selbst ab. Solange der Vertrag auf den Namen des Mieters läuft, ist auch nur dieser gegenüber dem Versorger zahlungspflichtig.
Abmeldung und Zählerstände:
Bei Auszug ist es üblich, die Zählerstände zu notieren und dem Versorger mitzuteilen. Der Mieter muss die Verträge kündigen oder ummelden. Da der Mieter dies bislang nicht getan hat, laufen die Verträge weiter auf seinen Namen.
Ihre Haftung:
Sie haften nicht für die laufenden Kosten, solange Sie nicht selbst Vertragspartner sind. Sie können dem Versorger mitteilen, dass der Mieter ausgezogen ist, und die aktuellen Zählerstände übermitteln. Der Versorger wird sich dann an den Mieter halten.
4. Mietzahlungen und Schadensminderungspflicht
Da keine wirksame Kündigung vorliegt, besteht Ihr Anspruch auf Mietzahlung fort. Sie sind jedoch verpflichtet, den Schaden gering zu halten, d.h. Sie sollten sich um eine Neuvermietung bemühen. Die Kaution können Sie bis zur endgültigen Klärung zurückbehalten.
5. Empfohlene Vorgehensweise
Schriftliche Aufforderung an den Mieter:
Fordern Sie den Mieter schriftlich (an die letzte bekannte Adresse, ggf. per Einwurfeinschreiben) auf, eine schriftliche Kündigung nachzureichen und die Versorgungsverträge abzumelden.
Dokumentation:
Dokumentieren Sie den Zustand des Hauses und die Schlüsselrückgabe (z.B. Fotos, Zeugen).
Versorgungsunternehmen informieren:
Teilen Sie den Versorgern mit, dass der Mieter ausgezogen ist, und übermitteln Sie die Zählerstände.
Neuvermietung:
Sie können das Haus neu vermieten, sollten aber die Situation mit dem bisherigen Mieter schriftlich klären, um spätere Ansprüche auszuschließen.
6. Zusammenfassung
Das Mietverhältnis besteht mangels schriftlicher Kündigung formal fort.
Sie haben weiterhin Anspruch auf Miete.
Die Rückgabe durch Schlüsselhinterlegung ist grundsätzlich ausreichend, ein Protokoll wäre aber besser gewesen.
Für Strom und Gas haftet weiterhin der Mieter, solange die Verträge auf seinen Namen laufen.
Sie sollten den Mieter zur schriftlichen Kündigung und Abmeldung der Versorgungsverträge auffordern und können das Haus neu vermieten, sobald die Besitzverhältnisse eindeutig sind.
Bitte beachten Sie, dass die konkrete Ausgestaltung einzelner Ansprüche und Pflichten auch von den vertraglichen Vereinbarungen abhängen kann. Bei weiteren Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
