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Schönheitsreparatur bei Auszug

20.08.2018 08:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung:

Quotale Abgeltungsklauseln für Renovierungen bei noch nicht fälligen Schönheitsreparaturensind mit dem BGH unwirksam, da sie eine unangemessene Benachteiligung darstellen, BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13.

Hallo,

wir haben unsere derzeitige Mietwohnung als Erstbezug renoviert (tapeziert und weiß gestrichen) am 01.06.2014 übernommen und jetzt zum 30.09.2018 gekündigt.

Welche Schönheitsreparaturen müssen wir zwingend durchführen (von der Beseitigung von Dübellöchern und sonstigen offensichtlichen kleineren Beschädigungen an der Raufasertapate einmal abgesehen)?

Ist die Abgeltungsquote im Vertrag rechtens? Wenn ja, wie wird eine unterdurchschnittliche Abnutzung (von der wir in Schlafzimmer und Arbeitszimmer definitiv ausgehen) festgelegt?

Anbei die relevanten Passagen aus dem Mietvertrag.

Vielen Dank!

- - - - -
Schönheitsreparaturen:
Der Mieter ist verpflichtet, ohne besondere Aufforderung auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Zu den Schönheitsreparaturen gehören insbesondere das Tapezieren innerhalb der Mieträume sowie sämtliche Anstriche, insbesondere der Anstrich von Decken, Wänden, Holzteilen, Heizkörpern mit Heizrohren einschließlich der Innenseiten aller Außenfenster und Außentüren, soweit es sich nicht um Kunststoff-, Aluminium- oder ähnliche Elemente handelt. Sämtliche Arbeiten sind fachgerecht durchzuführen. Die Räume müssen beim Auszug in einer Farbgestaltung zurückgegeben werden, die dem durchschnittlichen und üblichen Geschmacksempfinden entspricht.
Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen fällig:
In Küchen oder Kochnischen, Bädern und Duschen alle 5 Jahre. In Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 8 Jahre. In sonstigen Räumen wie zum Beispiel Boden, Keller und Abstellräumen alle 10 Jahre. Je nach Renovierungsbedarf können die Fristen länger oder kürzer sein. Die Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses, bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.

Soweit bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierungsfristen gem. Ziff. 3. seit Beginn des Mietverhältnisses oder seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen noch nicht vollständig abgelaufen sind, hat der Mieter eine zeitanteilige, nach vollen abgelaufenen Jahren gestaffelte Quote der Kosten einer zukünftigen Renovierung entsprechend dem tatsächlichen Abnutzungsgrad (Abgeltungsquote) zu tragen. Die Abgeltungsquote ist auf der Grundlage eines Kostenvoranschlages eines Fachbetriebs zu berechnen.


Berechnungsbeispiel:
Der Renovierungsturnus beträgt regulär 5 Jahre. Das Mietverhältnis wird nach 4 Jahren beendet. Der Mieter hat die Wohnung im üblichen Umfang abgenutzt. Die Abgeltungsquote errechnet sich wie folgt:

Tatsächliche Wohndauer 4 Jahre
Fälligkeit der Renovierung nach 5 Jahren
Abgeltungsquote 4/5

Ist von einer unterdurchschnittlichen Abnutzung der Wohnung auszugehen, ist der Vermieter verpflichtet, die Abgeltungsquote zu reduzieren.

Berechnungsbeispiel:
Der Renovierungsturnus beträgt regulär 5 Jahre. Das Mietverhältnis wird nach 4 Jahren beendet. Der Mieter hat die Wohnung soweit abgenutzt, wie es nach 2 Jahren zu erwarten wäre. Die reguläre Renovierungsfrist verlängert sich auf 10 Jahre. Die Abgeltungsquote errechnet sich wie folgt:

Tatsächliche Wohndauer 4 Jahre
Fälligkeit der Renovierung nach 10 Jahren
Abgeltungsquote 4/10
Der Mieter ist berechtigt, statt Zahlung der anteiligen Kosten die Schönheitsreparaturen selbst fachgerecht durchzuführen.


Veränderungen an und in den Mieträumen durch den Mieter:
… Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen, etwa durchbohrte Fliesen durch gleichartige zu ersetzen. …

Sonstige Vereinbarungen:
Bei Ende des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, soweit diese erforderlich sind, um die während der Mietdauer durch die Nutzung durch den Mieter entstandenen Abnutzungserscheinungen vollständig zu beseitigen. Keine Verpflichtung des Mieters Schönheitsreparaturen vorzunehmen besteht bezüglich solcher Abnutzungserscheinungen und Gebrauchsspure, die bereits bei der Übernahme des Mietobjekts vorhanden waren.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Auf Grundlage der mir bekannten BGH-Rechtsprechung ist eine Quotenklausel zur Abgeltung schlichtweg unwirksam. Ich Verweise auf BGH, Urteil vom 18. März 2015 - VIII ZR 242/13 . Danach sind diese Klauseln (und in der genannten Entscheidung sehe ich gleichlautende Formulierungen) stets unwirksam, weil sie wiederum auf starren und für den Mieter nicht wirklich vorhersehbaren / berechenbaren Umständen aufbauen. Er nennt die Klausel eine unangemessene Benachteiligung und argumentiert im Prinzip mit vollkommen mangelnder Transparenz/ Berechenbarkeit bei Vertragsschluss.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Rückfrage vom Fragesteller 20.08.2018 | 19:14

Sehr geehrter Herr Hellmann,

bitte gestatten Sie mir folgende Nachfrage:

D.h. ich muss lediglich augenscheinliche Abnutzungserscheinungen (Dübellöcher, Farbabplatzer und ähnliche Beschädigungen) korrigieren?
Auch der Allgemein-Hinweis in der Quotenklausel „Im Allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in folgenden Zeitabständen fällig: ..." macht diese nicht gültig?
Und auch die Tatsache, dass die Wohnung komplett neu / Erstbezug und renoviert übernommen wurde hat keine Relevanz?

Besten Dank im Voraus.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 20.08.2018 | 19:21

Guten Abend,

Ich danke zunächst für Ihre weiterführenden Nachfrage! Da die grundlegenden Schönheitsreparaturen geschuldet sind, müssen Sie auch die genannten Abnutzungserscheinungen beziehungsweise Dübellöcher reparieren. Ich habe die BGH-Entscheidung nach ihrer Frage noch einmal gründlich gelesen. Der entsprechende Erstbezug spielt keine Rolle, dass bei der genannten Entscheidung hier zu nur darum gehen, ob überhaupt Schönheitsreparaturen geschuldet sind. Die Frage der Quotenklausel ist aber stets gesondert zu betrachten. Die Linie des BGH ist aus meiner Sicht eindeutig so zu verstehen, dass keine Abgeltungsklausel möglich sind. Denn Auch in der genannten Entscheidung hatte der Mieter die Möglichkeit, einen geringeren Nutzungsgrad darzulegen. Dies entspricht der Formulierung – im Allgemeinen.

Außerdem, mal ehrlich gefragt, wenn sie als Mieter dann einen geringeren Nutzungsgrad war eine Abgeltungsklausel nachweisen sollten (im Allgemeinen!) Liegt überhaupt keine Transparenz und damit auf jeden Fall eine unangemessene Benachteiligung vor. Insofern ist im BGH auch zu Recht zu folgen!

Ich danke für Ihre sehr differenzierte Nachfrage, bleibe jedoch dabei, dass diese Abgeltungsklausel ebenso und wirksam ist. Interessanterweise vertritt Haus und Grund dies nach mir vorliegenden Informationen anders. Ich denke ich werde wohl mal einen Brief an den entsprechenden Verlag schreiben müssen ich hoffe, dass sie die Sache gelöst kriegen.

Andernfalls kontaktieren Sie mich unverbindlich via E-Mail. Ich hoffe, ich konnte Ihnen ein wenig weiterhelfen.

Mit freundlichen Grüßen

Ergänzung vom Anwalt 20.08.2018 | 09:35

Natürlich sind, den Aspekt der Frage habe ich etwas liegen lassen, soweit die Abnutzung es erforderlich macht, die genannten Malerarbeiten dann geschuldet, wenn der Anstrich nicht mehr in Ordnung ist bzw. Die Wände und Decken etc. nicht mehr in Ordnung sind, also deutlich abgenutzt und streichbedürftig.

Mit freundlichen Grüßen Hellmann

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