Einbehaltung anteiliger Miete nach Auszug.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage beantworte ich aufgrund der von Ihnen zur Verfügung gestellten Informationen wie folgt.

1.

In Bezug auf die Renovierung der Wohnung ist folgendes festzuhalten. Ob Sie überhaupt eine Endrenovierung durchführen mussten, hängt vom Inhalt Ihres Mietvertrages und dem Zustand der Wohnung ab. Zunächst muss Ihnen die Pflicht zu Schönheitsreparaturen vertraglich wirksam auferlegt worden sein, denn grundsätzlich ist die Instandhaltung vermieteten Wohnraums Obliegenheit des Vermieters, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB . Die Mietparteien können sich aber im Mietvertrag darauf einigen, dass bestimmte Instandhaltungsmaßnahmen (Schönheitsreparaturen) vom Mieter zu erledigen sind. Hierzu ist die Vereinbarung einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel erforderlich. Ob eine solche in Ihrem Fall vorliegt, kann ich aufgrund der mir zur Verfügung stehenden Informationen nicht beantworten, allerdings sollten Sie Ihren Mietervertrag noch einmal bzgl. der folgenden Punkte überprüfen:

- Die Schönheitsreparaturklausel darf keine starren Fristen enthalten (z.B. Küche aller 2 Jahre, Bad aller 3 Jahre zu renovieren, etc.)

- Die Schönheitsreparaturen müssen erforderlich sein, es muss also auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung abgestellt werden

- Die Verpflichtung, beim Auszug grundsätzlich zu renovieren, ist eine ungültige Klausel

- Die Verpflichtung zu einer bestimmten Farbgebung (zum Beispiel nur "weiss") ist ebenfalls ungültig, da der Vermieter auch "gedeckte", also helle, unaufdringliche Farben akzeptieren muss

Ist die Schönheitsreparaturklausel in Ihrem Fall unwirksam, so hätten Sie überhaupt nicht renovieren müssen und die Frage, wer die verspätete Rückgabe der Wohnung zu vertreten hat, würde sich nicht stellen. In der Folge müssten Sie weder Miete und Nebenkosten bzw. eine Nutzungsentschädigung nachzahlen und könnten ggfs. sogar Ansprüche gegen den Vermieter geltend machen, weil Sie ohne Verpflichtung seine Wohnung renoviert haben.

2.

Sollte die Schönheitsreparaturklausel jedoch wirksam gewesen sein, so gilt für die nachfolgende verspätete Übergabe das Folgende. Aus meiner Sicht handelt es sich bei dem Vorgehen des Vermieters um eine sog. Rücknahmeverweigerung. Eine solche liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung trotz entsprechenden Angebots des Mieters nicht zurücknimmt. Grundsätzlich ist der Vermieter auch dann zur Rücknahme verpflichtet, wenn die Wohnung nicht im geschuldeten Zustand zurückgegeben wird, zum Beispiel weil der Mieter die entsprechenden Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt oder nicht alle Schlüssel übergeben hat (sog. Schlechtleistung). Nach der aktuellen Rechtsprechung kann der Vermieter im Falle einer Rücknahmeverweigerung auch keine Nutzungsentschädigung gem. § 546a BGB verlangen (LG Bonn, Urt. v. 05.06.2014 - Az. 6 S 173/13 ). Der Vermieter hätte die Wohnung also zurücknehmen und Ihnen die Möglichkeit zur Nacherfüllung Ihrer Pflichten (Renovierung) geben müssen. Zu beachten ist allerdings, dass in einem solchen Fall Schadenersatzansprüche des Vermieters in Betracht kommen können, zum Beispiel wegen entgangener Mieteinnahmen. Dies gilt auch, wenn es nach Ihrer Ansicht noch keinen Nachmieter gab - gegebenenfalls hatte der Vermieter ja entsprechende Angebote vorliegen.

Für Ihren Sachverhalt gilt daher m.E. folgendes. Die Übergabe der Wohnung hätte bereits am 22.12. stattfinden müssen, selbst wenn die Wohnung nicht ordnungsgemäß renoviert war. Hierfür hätten Sie ja ohnehin noch bis zum 31.12. Zeit gehabt. In jedem Fall aber hätte die Vermieterseite Ihnen die Übergabe der Wohnung nach erfolgter Renovierung ermöglichen müssen. Das die Angestellten des Vermieters sich nach Weihnachten im Urlaub befanden, kann Ihnen nicht zur Last gelegt werden und stellt daher eine Rücknahmeverweigerung dar. Im Falle einer solchen kann der Vermieter aber - wie oben dargestellt - keine Ansprüche auf Miete, Nebenkosten und Nutzungsentschädigung geltend machen. Mögliche Schadenersatzansprüche scheitern am Fehlenden Vertretenmüssen bzw. Verschulden des Mieters.

Ich rate Ihnen daher, die entsprechenden Beträge auch weiterhin von der Vermieterseite einzufordern und auf Ihrem Recht zu bestehen. Gegebenenfalls können Sie sogar selbst eine Aufwandsentschädigung für das Renovieren verlangen, wenn die Schönheitsreparaturklausel unwirksam war (siehe Ziffer 1).


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich und ausführlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie gern die kostenlose Nachfragefunktion benutzen. Sollten Sie in dieser Angelegenheit weitere Unterstützung durch einen Rechtsanwalt benötigen, so stehe ich hierfür ebenfalls gern zur Verfügung.

Ansonsten wünsche ich noch einen angenehmen Tag.


Mit freundlichen Grüßen


Liebich
Rechtsanwalt