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Maklerprovision: Erstkontakt Makler ohne Besichtigung; jetzt von privat angeboten

| 21.03.2020 20:53 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


22:39

Sehr geehrte Damen und Herren,
eine im Internet inserierte Immobilie weckte mein Interesse, daraufhin kontaktierte ich den Makler. Dieser sendete mir Adresse und Exposé. Des Weiteren bat zunächst das Maklerbüro, danach ich um die Vereinbarung eines Besichtigungstermins. Dieser avisierte Besichtigungstermin kam zu keiner Zeit zustande, allerdings telefonierten wir bzgl. Ausstattung, Raumaufteilung sowie baulicher Besonderheiten. Diesbezüglich hielt der Makler Rücksprache mit dem Eigentümer und kontaktierte mich danach zur Übermittlung der angefragten Einzelheiten erneut telefonisch. Ich zog mein Interesse zurück.
Nun wird das Objekt von privat angeboten und ich würde mir die Immobilie nun doch gerne einmal ansehen. Kontaktiert wurde der Besitzer durch mich bisher noch nicht.
Daten/ zeitlicher Ablauf:
- Kontaktaufnahme über Link aus Internetportal 10.09.2019
- Antwort Assistenz des Maklerbüros 10.09.2019
- Aufforderung zur Bewertung des Anbieters (nicht nachgekommen) 20.09.2019
- erneute Aufforderung zur Bewertung des Anbieters (ebenfalls nicht nachgekommen) 30.09.2019
- erneute Kontaktaufnahme über Link aus Internetportal mit Bitte um Besichtigungstermin 30.10.2019
- Antwort Assistenz des Maklerbüros 01.11.2019
- Emailkontakt vom Makler mit Aussage, dass er mich telefonisch nicht erreichen konnte 04.11.2019
- zeitnah danach erfolgte das oben erwähnte Telefonat mit Rückruf durch den Makler
- der Makler löschte das Inserat aus dem Internetportal (Annahme: Ablauf Maklervertrag)
- nach ca. 1 Monat ist die Immobilie nun erneut auf dem gleichen Portal, allerdings von privat inseriert
- übersandte Dateien: Exposé, Auszüge DSGVO, Marktbericht Immobilien in der angefragten Umgebung
Mein erklärtes Ziel beim Kauf der Immobilie wäre es, die Courtage an den ursprünglich kontaktierten Makler nicht zu zahlen.
Muss ich diese Gebühr in jedem Fall zahlen?
Gibt es eine zeitliche Spanne, nach welcher diese Gebühr hinfällig wird?

Mit freundlichen Grüßen


Anbei ein Auszug aus der Standard-Antwort-Email des Maklers auf Anfragen aus dem Internet:

Gestatten Sie uns zudem folgende Hinweise:
Der Makler-Vertrag mit uns und/oder unserem Beauftragten kommt durch schriftliche Vereinbarung oder durch die Inanspruchnahme unserer Maklertätigkeit auf der Basis des Objekt-Exposés und seiner Bedingungen zustande. Die Käufercourtage in Höhe von 5,95 % auf den Kaufpreis einschließlich gesetzlicher Mehrwertsteuer ist bei notariellem Vertragsabschluss verdient und fällig. Grunderwerbsteuer, Notar-, Grundbuch- und Gerichtskosten trägt der Käufer.

21.03.2020 | 21:36

Antwort

von


(484)
Harmsstraße 86
24114 Kiel
Tel: 0431 88 70 49 75
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Voraussetzung für das Entstehen der Maklerprovision ist der Abschluss des Maklervertrages und eine Tätigkeit des Maklers, die für das Zustandekommen des Hauptvertrages ursächlich ist.

Formbedürftigkeit (etwa Schriftform) besteht hierfür also grundsätzlich nicht, sodass Maklerträge auch mündlich zustande kommen können, oder gar auch durch schlüssiges Verhalten.

Nach der Vorschrift des § 652 BGB kann der Makler seinen Lohn entweder durch eine Vermittlungstätigkeit, oder durch den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages verdienen.

Für einen derartigen Nachweis ist es erforderlich, dass der Makler den Kunden auf eine diesem bis dahin unbekannte Vertragsgelegenheit hinweist und ihn in die Lage versetzt, mit der anderen Seite direkt in Kontakt treten zu können. Hierzu ist der Kunde im Regelfall nur dann in der Lage, wenn der Makler ihm die zu vermittelnde Immobilie bezeichnet und die Kontaktdaten des Vermieters bzw. Verkäufers benennt (häufiger Fehler in der Praxis). Nur ausnahmsweise kann darauf verzichtet werden, etwa wenn der Vermieter/Eigentümer für den Kunden ohne weiteres über das Objekt festzustellen ist.

An einem Nachweis könnte es hier scheitern, sofern nicht die für die notwendige Vertragsanbahnung erforderlichen Daten ausgetauscht worden sind.

Bei der Vermittlung muss der Makler mit den Beteiligten des Hauptvertrages Verhandlungen führen mit dem Ziel, dass zwischen diesen ein Vertrag zustande kommt. Das bedeutet, dass der Makler ach dann seinen Lohn verdient, wenn dem Kunden das Objekt bereits vorher bekannt war.

Eine Vermittlung selbst hat hier nicht stattgefunden, sodass obiges zum Nachweis allenfalls greifen kann.

Weiter ist erforderlich, dass die Tätigkeit des Maklers für den späteren Vertragsschluss zumindest mitursächlich wurde.

Ursächlich wäre die Handlung des Maklers, denn erst durch seine Anzeige sind Sie auf das Objekt gestoßen.

Im Ergebnis kann der vorliegende Maklerlohnanspruch am Fehlen des notwendiges Nachweises scheitern, sofern der Makler nicht die Kontaktdaten zum Verkäufver und damit zur Vertragsanbahnung weiter gegeben hat.

Ferner wäre auch streitig ob überhaupt ein Maklervertrag an sich zustande gekommen ist, oder Sie sich lediglich etwaige Maklerdienstleistungen gefallen lassen haben, da der Verkäufer den Makler ja beauftragt hatte.

Eine echte Frist für die Hinfälligkeit des Maklerlohnanspruch gibt es dagegen nicht. Wann die Frist zwischen Maklerleistung und Hauptvertrag noch angemessen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Meist beurteilt die Rechtsprechung eine Frist von bis zu sechs Monaten als angemessen. Bei Zeiträumen von über einem Jahr geht sie laut einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofes davon nicht mehr aus wenn der Vertragsschluss innerhalb eines Jahres erfolgt (BGH, Az. III ZR 379/04 ).

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Sascha Lembcke

Rückfrage vom Fragesteller 21.03.2020 | 22:25

Guten Abend Herr Lembcke und vielen Dank für die ausführliche Antwort,
bitte gestatten Sie mir einige Nachfragen zu stellen.
Sie schreiben:
An einem Nachweis könnte es hier scheitern, sofern nicht die für die notwendige Vertragsanbahnung erforderlichen Daten ausgetauscht worden sind.
Sind hier das Exposé, die Adresse gemeint?

Die Adresse der Immobilie wurde mir mitgeteilt, nicht jedoch die Kontaktdaten des Vermieters bzw. Verkäufers. Gehe ich recht in der Annahme, dass dies dann nicht mit der Übermittlung der Kontaktdaten zum Verkäufer und damit zur Vertragsanbahnung gleichzusetzen ist (ihr beschriebener häufiger Fehler)?

Sollte es zum Vertragsabschluss kommen und der ehemalige Makler Ansprüche anmelden, würde in einem solchen Fall eine Rechtsschutz die evtl. anstehende Klage vertreten?
Wenn ja, welche Rechtsschutzversicherung (Privat-RS, etc.)?

Sie schreiben:
Meist beurteilt die Rechtsprechung eine Frist von bis zu sechs Monaten als angemessen. Bei Zeiträumen von über einem Jahr geht sie laut einem Grundsatzurteil des Bundesgerichtshofes davon nicht mehr aus wenn der Vertragsschluss innerhalb eines Jahres erfolgt.
Wann würde eine derartige Frist in meinem Fall beginnen?
- Erstkontakt Makler (10.09.2019)
- letzter Kontakt Makler (04.11.2019)

Nochmals vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 21.03.2020 | 22:39

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne beantworten möchte.

Sind hier das Exposé, die Adresse gemeint?

Im Grunde JEIN. Der Makler muss Ihnen alle notwendigen Daten geben, damit Sie mit dem Verkäufer einen Vertrag abschließen können. Dies beihnhaltet zumindest die Kontaktdaten des Verkäufers als auch die Objektsadresse. Fehlt es an einer dieser Faktoren, kann dies regelmäßig für den Makler problematisch werden, weil der Käufer selbst soweit in Kenntnis gesetzt werden muss, dass er nicht mehr wesentlich ermitteln muss.

Nur Ausnahmsweise, dies ist aber ein Streitfall, kann die Mitteilung der Kontaktdaten des Verkäufers entfallen, wenn dieser das Haus selbst bewohnt. Dies setzt meiner Meinung aber voraus, dass dann auch darauf hingewiesen worden ist, das eine Eigennutzung vorliegt.

Fehlen daher die notwendigen Daten um, sprichwörtlich sofort, einen Vertrag abschließen zu können und müssten weitere wesentliche Ermittlungen vorgenommen werden, fehlt es am notwendigen Nachweis.

I.d.R. übernehmen private Rechtschutzversicherer solche "Makler-Rechtsstreitigkeiten". Dies müssten Sie aber gesondert ggf. bei der Versicherung prüfen lassen, da ich die vertraglichen Bedingungen Ihrer Versicherung nicht kenne. Bislang gab es bei mir jedoch keine Probleme.

Wann würde eine derartige Frist in meinem Fall beginnen?

Die Frist beginnt mit der ersten behaupteten Kenntnis bzw. des Nachweises. Dies müsste der Makler dann beweisen. Im Zweifel wäre dies hier die erste Meldung ihrerseits beim Makler, sprich die Anforderung des Exposees. Beruft sich der Makler jedoch auf den letzten Kontakt als Nachweis, dann müssten Sie beweisen, dass der Nachweis wesentlich früher eingetreten ist.

Da vorliegend aber auch schon der Nachweis fraglich ist, bestehen hier Risiken zu Lasten des Maklers.

Ich hoffe Ihre Nachfragen beantwortet zu haben und verbleibe mit freundlichen Grüßen
RA Lembcke

Bewertung des Fragestellers 23.03.2020 | 13:02

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