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Maklerprovision, wenn Makler fristlos gekündigt?

| 26.10.2010 21:14 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Wir möchten ein Haus kaufen und sich unsicher, ob die Maklerin einen Provision vom Verkäufer erheben kann. Bitte helfen Sie uns.

Mein Freund hat am Montag, den 13.09.2010 von einem Fußballkollegen gehört, dass dieser sein Haus verkaufen möchte. Wir sind dann am Dienstag dort vorbeigefahren und haben unser Angebot am gleichen Tag abgegeben.
Am 15.09.2010 trafen sich die Maklerin und der Verkäufer. Die Maklerin wurde beauftragt, eine Provisionsvereinbarung getroffen (7% bei Vermittlung duch die Maklerin, 3 % bei Verkauf an jemanden, den nicht die Maklerin vermittelt hat, 700€ als Aufwandentschädigung nach Kündigung. Zahlungspflichtig ist der Verkäufer).

Wie haben einige Zeit später eine mündliche Zusage vom Verkäufer bekommen. Für unseren Darlehensantrag benötigten wir noch einige Angaben.
Mein Freund hat die Maklerin am Montag, den 04.10.2010 angerufen, sich vorgestellt, ihr berichtet, dass wir unser Angebot bereits abgegeben haben und für den Finanzierungsantrag den Bruttorauminhalt benötigen. Sie konnte ihm nicht weiterhelfen. Mein Freund hat es dann selbst errechnet und ihr das Ergebnis in einem zweiten Anruf mitgeteilt.
Dieses zweite Telefonat war sehr nett und sie haben auch Privates besprochen. Dabei hat mein Freund erwähnt, dass er auch einen Grundbuchauszug benötigt. Da sie den gerade selbst vom Grundbuchamt erhalten hatte, beschlossen beide, dass es einfacher wäre, wenn die Maklerin meinem Freund den GBAuszug direkt zufaxt und nicht erst an den Verkäufer. Mein Freund hat ihr die Faxnummer gegeben, sie hat den GBAuszug ohne weiteres Anschreiben gefaxt.

Der Verkäufer hat der Maklerin wegen Verstoßen gegen Treuepflichten am 10.10.2010 fristlos gekündigt (weil sie unerlaubt Daten weitergereicht hat, nicht nur an uns). Die Kündigung hat die Maklerin mit Schreiben vom 15.10.2010 angenommen. In diese Kündigung schreibt sie: Bei Verkauf des Objekte an einen unserer Kunden wird auch nach fristloser Kündigung die volle Provision fällig.

Sind wir durch ihre Übersendung des Grundbuchauszuges an uns zu Kunden von der Maklerin geworden? Denn: dann stünden der Maklerin trotz fristloser Kündigung nach ihren Angaben Provision zu.

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne nehme ich zu Ihrer Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Angaben und Ihres Einsatzes wie folgt Stellung:

Zunächst einmal gilt die Kündigung bzw. die Vertragsaufhebung des Maklervertrages grundsätzlich nur für die Zukunft. Wurde die geschuldete Maklerleistung bereits vor der Beendigung des Maklervertrages erbracht, ändert das nichts an der Provisionszahlungspflicht des Auftraggebers, selbst wenn der vermittelte Hauptvertrag (hier: Immobilienkauf) erst nach der Beendigung des Maklervertrages zustande kommen sollte.

Entscheidend ist, dass es einen Kausalzusammenhang zwischen der Maklerleistung und dem Immobilienkauf gibt. Der Makler müsste zumindest mit ursächlich für den Abschluss des Hauptvertrages gewesen sein, d. h., der Kaufvertrag müsste sich zumindest auch als Ergebnis einer dafür wesentlichen Maklerleistung darstellen. Und hieran habe ich schon erhebliche Zweifel, wenn Sie angeben, dass Ihr Freund den Verkäufer und die Immobilie bereits kannte und bereits fest entschlossen war, die Immobilie zu kaufen, lange bevor die Maklerin irgendeine für den Vertragsabschluss ursächliche Leistung erbringen konnte. Vorbehaltlich der genauen Prüfung der mit dem Verkäufer bestehenden vertraglichen Vereinbarung dürfte nicht einmal ein Provisionszahlungspflicht gegenüber dem Verkäufer bestehen.

Erst recht müssen aber weder Sie noch Ihr Freund an die Maklerin eine Provision zahlen, wenn Sie das Haus kaufen sollten, denn zwischen Ihnen und der Maklerin besteht kein Maklervertrag.

Ein solcher kommt nach den allgemeinen Regeln, d. h. durch Angebot und Annahme, §§ 145, 147 BGB, zustande. Ich erkenne aber nach Ihrem Vortrag weder ein an Sie bzw. Ihren Freund gerichtetes Angebot der Maklerin, noch haben Sie ein solches Angebot angenommen: Will ein Makler, der „nach außen hin als Makler des Verkäufers erscheint, sich auch vom Käufer eine Provision zahlen lassen, dann muß er ein ausdrückliches Provisionsverlangen stellen. Ein Maklervertrag kommt in diesem Falle erst dann zustande, wenn der Interessent nach Zugang des Provisionsverlangens weitere Maklerdienste in Anspruch nimmt" (BGH, 28.11.1990, IV ZR 258/89).

Nach Ihren Angabe hat die Maklerin Ihrem Freund lediglich den Grundbuchauszug gefaxt. Wenn aus dem Telefonat nicht hervorgegangen ist, dass sich Ihr Freund mit der Inanspruchnahme dieses Maklerdienstes auch selbst zur Zahlung des Maklerprovision verpflichtet – wofür die Maklerin darlegungs- und beweispflichtig wäre –, dann ist die Maklerin mit Ihrem Freund auch keinen Maklervertrag eingegangen.

Ein künftiges Zahlungsverlangen der Maklerin sollten Sie daher zurückweisen.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick über die Rechtslage verschafft zu haben, und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Felix M. Safadi
Rechtsanwalt

_________
Allgemeine Hinweise:

Bitte erlauben Sie mir noch den obligatorischen Hinweis, dass es sich bei dieser Antwort lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des allein auf Ihren Angaben basierenden Sachverhalts handelt. Diese kann eine umfassende Begutachtung nicht ersetzen. Durch Hinzufügen oder Weglassen weiterer Angaben kann die rechtliche Beurteilung völlig anders ausfallen.

Nachfrage vom Fragesteller 27.10.2010 | 09:25

Sehr geehrter Herr Safadi,

vielen Dank für Ihr Schreiben. Es hat mir schon sehr weitergeholfen.

Mich interessiert jedoch besonders, ob die Maklerin einen Provisionsanspruch an den Verkäufer hat. Denn wir haben mit dem Verkäufer vereinbart, dass wir uns das dann teilen werden. Sind wir zu ihren Kunden geworden? So dass sie vom Verkäufer Provision verlangen kann?

Entschuldigen Sie, dass ich gestern nicht deutlich genug war. Gern bin ich bereit, ein höheres Honorar an Sie zu zahlen: 25€ (?)

Viele liebe Grüße
die hoffentlich baldigen Hausbesitzer :-))

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 27.10.2010 | 16:40

Sehr geehrte Ratsuchende,

gerne nehme ich zu Ihrer Nachfrage wie folgt Stellung:

Vorab müssen Sie wissen, dass ein Makler grundsätzlich NACHWEIS- oder VERMITTLUNGSMAKLER (oder beides) sein kann (§ 652 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Den „Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages" erbringt der Makler dadurch, dass er seinem Auftraggeber (hier dem Verkäufer) eine Mitteilung macht, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag (Immobilienkauf) einzutreten (BGH NJW 2005, 754), mit anderen Worten: Die Maklerin hätte dem Verkäufer Ihren Freund als potenziellen Käufer benennen müssen, damit er sich mit ihm für Vertragsverhandlungen in Verbindung setzt. Das ist nach Ihrem Vortrag aber nicht geschehen; Verkäufer und Kaufinteressent wussten bereits voneinander und haben bereits konkrete Vertragsverhandlungen geführt, BEVOR die Maklerin „eingeschaltet" wurde. Damit fehlt es schon an einer (provisionsanspruchsbegründenden) Nachweisleistung der Maklerin. Jedenfalls wäre eine Nachweisleistung bei Vorkenntnis des Verkäufers vom Kaufinteressenten nicht mehr ursächlich für einen späteren Kauf.

Eine VERMITTLUNGSLEISTUNG liegt grundsätzlich vor, wenn der Makler bewusst und final auf die Willensentschließung des Vertragspartners des Auftraggebers einwirkt, um dessen Bereitschaft zum Abschluss des beabsichtigten Hauptvertrages zu fördern (BGH NJW-RR 1997, 884). Ob die Maklerin (im Rahmen des Telefongesprächs) bewusst und final auf die Willensentschließung Ihres Freundes eingewirkt hat, um seine Kaufbereitschaft zu fördern, kann ich natürlich nicht beurteilen, da ich den Gesprächsinhalt nicht kenne. Allein die Übermittlung des Grundbuchauszugs würde für eine Vermittlungsleistung jedenfalls nicht ausreichen. Auch müsste die Vermittlungsleistung, wie dargelegt, zumindest mit ursächlich für den späteren Kauf gewesen sein. Der spätere Kauf müsste sich zumindest auch als Ergebnis einer dafür wesentlichen Vermittlungsleistung der Maklerin darstellen; denn der Makler wird nicht für den eingetretenen Erfolg schlechthin (späterer Kauf), sondern für seinen Arbeitserfolg belohnt (BGH NJW-RR 1996, 691). Auch insoweit ist die erforderliche Ursächlichkeit zu verneinen, wenn Sie Ihre Kaufentscheidung bereits am 13.09.2010 gefällt haben, also vor „Einschaltung" der Maklerin.

Damit hätte die Maklerin weder eine Nachweis- noch eine Vermittlungsleistung erbracht, so dass sie vom Verkäufer keine Provision verlangen kann.

Die von Ihnen erwähnte Regelung in der Provisionsvereinbarung, wonach die Maklerin „3 % bei Verkauf an jemanden [erhält], den nicht die Maklerin vermittelt hat", kann man als Provisionsvereinbarung im Falle einer erbrachten Nachweisleistung auslegen. Da aber keine (ursächliche) Nachweisleistung erbracht wurde (s. o.), sind auch die 3 % nicht zu zahlen. Ob eine „Aufwandsentschädigung" (700 Euro) zu zahlen ist, kann man seriöserweise abschließend erst nach Prüfung des zwischen den beiden Parteien bestehenden schriftlichen Vereinbarung beurteilen. Sollte sich die Maklerleistung allerdings lediglich auf die Beschaffung des Grundbuchauszugs und das Telefonat mit Ihrem Freund beschränkt haben, wäre das kein Aufwand, der eine Entschädigung in dieser Höhe rechtfertigen würde.

Ich hoffe, Ihre Nachfrage damit zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben, und wünsche Ihnen viel Freude und wenig Sorgen mit den eigenen vier Wänden.

Mit freundlichen Grüßen

RA Safadi

Bewertung des Fragestellers 28.10.2010 | 13:37

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