Hat der Makler einen Anspruch auf Maklerprovision?

Question

Im Dez 07 habe ich ein Grundstück direkt vom Eigentümer ohne Einschaltung eines Maklers gekauft, auf dem ich mit Architekt ein EFH bauen werde. Ursprünglich war ich ldgl. interessiert am Kauf eines schon bestehenden Hauses oder eines fertigen Neubaus. Kenntnis von diesem Grundstück hatte ich dementsprechend auch nur zufällig durch eine Immoscout-Annonce eines Maklers im Mai 07, der dort zwei neu zu bauende DHH auf diesem Grundstück anbot. Nach Zusendung eines Exposes und einem Ortstermin beim Makler sowie einer kurzen Info seinerseits über den Erschließungszustand der Straße im Mai 07 entschloss ich mich dann allerdings gegen diese DHH (zu teuer für eine DHH). Der Makler bot mir wenig später ein weiteres EFH an, was mir aber ebenfalls nicht zusagte.
Nach einiger Bedenkzeit zog ich dann mangels mir zusagender fertiger Objekte allerdings doch die Möglichkeit des eigenen Bauprojekts, d.h. Kauf Grundstück und Bau mittels Architekt, zusätzlich in Betracht. Und hierbei kam mir auch dieses Grundstück wieder in den Sinn. Ich sprach den Eigentümer daraufhin an auf seine grundsätzliche Verkaufsbereitschaft nur für das Grundstück. Da er auch dieser Option (neben dem Neubau der DHH) offen gegenüber stand kamen wir in erste Preisverhandlungen für das Grundstück und wurden uns dann nach einigen Verhandlungsrunden schließlich im Dez 07 (also 7 Monate nach dem Kontakt mit dem Makler)einig und schlossen den Kaufvertrag.
Vor wenigen Tagen erreicht mich nun aber eine Rechung des Maklers über 3,57% des Grundstückskaufpreises mit der Begründung "Vermittlung eines Grundstücks". Nach meinem Verständnis hat er mir allerdings dieses Grundstück keineswegs vermittelt. Von Grundstücksvermittlung war ja im Kontakt mit ihm nie die Rede und mein Gespräch mit ihm beschränkte sich auf die angebotene DHH. Dies muß auch dem Makler klar gewesen sein, denn er hatte mir ja wenig später ein anderes Haus (und nicht etwa eines oder mehere Grundstücke) angeboten. In der gesamten späteren Verhandlung mit dem Verkäufer war der Makler auch nicht involviert, der gesamte Kontakt beschränkte sich auf ein 1stündiges Treffen im Mai 07 in seinem Büro. Zudem liegt mit 7 Monaten m.E. auch kein enger zeitlicher Bezug zwischen der Nachweisleistung des Maklers und dem Vertragsabschluß vor, der einen Provisionsanspruch begründen könnte (aber das ist zugegebenermaßen meine eigene laienhafte Interpretation).
Frage: hat der Makler vor diesem Hintergrund einen Anspruch auf Zahlung der geforderten Courtage ?
Vielen Dank für Ihre Auskunft !

Rechtsanwalt Lars Liedtke · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Der Provisionsanspruch eines Maklers reicht ziemlich weit. Voraussetzung für dessen Entstehung ist Kausalität der Maklerleistung für den Vertragsschluss. Dass heißt, ein Makler erwirbt einen Provisionsanspruch, wenn seine Tätigkeit für den Vertragsschluss (mit-)ursächlich geworden ist. Diesbezüglich schadet auch grundsätzlich eine kurze zeitliche Zäsur nicht. Die Frage, wann eine Zäsur kurz oder lang ist, wird von den Gerichten unterschiedlich bewertet. So schwankt die Rspr. zwischen 4 Monaten und einem Jahr. So kann es sogar geschehen, dass mehrere Makler berechtigte Provisionsforderungen geltend machen können. Daher würde ich auch im vorliegenden Fall eine Kausalität bejahen, da ansonsten gegebnenfalls nie auf dieses Grundstück aufmerksam geworden wären.

Weitere Voraussetzung ist jedoch das Vorliegen inhaltlicher Kongruenz des durch den Makler angestrebten Vertrags mit dem tatsächlich zustandegekommenen. Eine solche inhaltliche Kongruenz liegt vor, wenn sich die Verträge inhaltlich decken oder wenn der Auftraggeber im Falle einer inhaltlichen Abweichung wirtschaftlich den gleichen Erfolg erzielt (BGH NJW 88, 967 ). Geringe Abweichungen des wirtschaftlichen Erfolgs schaden jedoch nicht. Nun wird die Frage nach einer geringen bzw. erheblichen Abweichung von den einzelnen Gerichten unterschiedlich entschieden. So wird es z.B. als noch kongruent erachtet, dass anstelle eines auf Erwerb von Alleineigentum gerichteter Kaufvertrag ein Kaufvertrag über Miteigentum zustandekommt. Insoweit dürfte sich Ihr Fall im Grenzbereich bewegen.

Im vorliegenden Fall summieren sich jedoch beide Umstände: Zunächst haben Sie keine Vertragsbereitschaft gehabt und aufgrund einer erheblichen zeitlichen Zäsur ist es zu neuen Vertragsverhandlungen gekommen, die zum Abschluss eines nicht kongruenten Vertrags geführt haben. Nach meiner Einschätzung des Sachverhalts hat der Makler daher keinen Provisionsanspruch. Wie jedoch bereits gesagt, ist auch eine gegenteilige Auffassung juristisch vertretbar. Eine Prognose, ob Sie in einem Gerichtlichen Verfahren erfolgreich wären, kann ich daher nicht treffen. Sie sollten daher einen Rechtsanwalt mit einer ausführlichen Prüfung des Falles beauftragen. Gerne können Sie sich diesbezüglich an meine Kanzlei wenden.

Die aktuellste, mir bekannte Entscheidung des BGH zu diesem Themenkomplex stammt vom 13.12.2007. Diese werde ich Ihnen im Anschluss an meine Beantwortung per Email übersenden.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

Hat der Makler einen Anspruch auf Maklerprovision?

Vertragsrecht

Rechtsanwalt Lars Liedtke

Antwort