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Mahnbescheid: Zahlung von nicht erbrachten Leistungen wird gefordert

21.04.2013 20:43 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Planungsbüro R plant ein Gebäude als Baugruppenprojekt mit 4 Einheiten. Es finden sich zunächst 3 Bauherren für das Projekt. R tritt ebenfalls der Baugruppe bei. Später wird R die entsprechende Einheit während der Bauphase zum Kauf anbieten.

Kurz nach Abschluss der Rohbauphase erwerben wir die Einheit von R in Form eines Kaufvertrags, worin der Eintritt zur Baugruppe und die Verpflichtung zum Weiterbau miteinbegriffen sind. Die folgenden Baukosten werden direkt an die ausführenden Handwerkerunternehmen gezahlt. Im Laufe der Bauphase werden außerdem Pauschalverträge mit ausführenden Unternehmen (Elektrik, Sanitär, Maler, etc.) geschlossen.

Im Kaufvertrag wird die Baubeschreibung als Bezugsurkunde geführt. In der Baubeschreibung ist die Herstellung einer Außenanlage vorgesehen.
Zwei Monate vor dem Fertigstellungstermin erkundigen wir uns bei R, wann die Außenanlage in Angriff genommen wird. Als Antwort erhalten wir von R, dass wir zum entsprechenden Zeitpunkt einen Planungsvorschlag für die Außenanlagen erhalten werden.

Einen halben Monat vor dem Fertigstellungstermin haben wir uns bei R nach einem Angebot bzgl. der Außenanlage erkundigt, da uns bis dato kein verbindliches Angebot vorlag. Daraufhin hat uns R einen Pauschalvertrag der Firma G für die Herstellung der Außenanlage vorgelegt – unterschieben durch R noch vor Abschluss des Kaufvertrags zwischen R und uns.

Leider hat G sich nicht an den Pauschalvertrag gehalten und nach anfänglichen Arbeiten, die Ausführung komplett eingestellt. Gleichzeitig haben wir es versäumt, eine Nacherfüllungsfrist zu setzen, um unsere Ansprüche gegenüber G zu sicher. Zwischenzeitlich hatte G uns eine Rechnung - geprüft durch R - zugeschickt, in der Positionen abgerechnet werden, die tatsächlich nur anteilig bzw. überhaupt nicht erbracht worden sind. Als Folge haben wir einen Teil der Forderung einbehalten. Wir haben von G mit einer ein-monatigen Frist gefordert, die Rechnung entsprechend zu korrigieren und aufgrund der Tatsache, dass G den Pauschalvertrag nur partiell erfüllt hat, die abgerechneten Leistungen nachzuweisen. Nun haben wir einen Mahnbescheid erhalten, in der G die Zahlung der Restforderung anmahnt.
Im Kaufvertrag zwischen R und uns findet sich des Weiteren folgende Passage:

„Der Käufer verpflichtet sich vorsorglich gegenüber dem Verkäufer, (…) alle fälligen Kosten für bisher und ab heute an dem oben bezeichneten Anwesen erbrachten Bau- und Planungsleistungen (…) direkt an die ausführenden und planenden Unternehmen (…) zu zahlen und den Verkäufer insoweit von jeder Haftung freizustellen. (…) Der Käufer tritt in bestehende Vertragsverhältnisse des Verkäufers zu Erstellung des Gebäudes ein."

Die Frage ist nun: Besteht tatsächlich ein rechtsgültiger Vertrag zwischen uns und G für die Herstellung der Außenanlage? Ließe sich die vorhergehende Passage (insbesondere der letzte Satz) so auslegen, dass der Eintritt des Käufers in bestehende Vertragsverhältnisse des Verkäufers sich auf das „Gebäude" beschränkt und im Fall des obigen Vertrages zwischen R und G, der ja die „Außenanlage" betrifft, gar nicht Anwendung findet? Welche Chance sehen Sie, um uns im Falle eines Gerichtsprozesses, gegen etwaige Forderungen von G zur Wehr zu setzen?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


Zunächst sollten Sie - was Sie sicher bereits wissen - fristgemäß Widerspruch gegen den Mahnbescheid einlegen. Es ist dann Sache des G, im Rahmen der Anspruchsbegründung darzulegen und zu beweisen, dass zwischen Ihnen ein Vertrag mit entsprechendem Inhalt zustandegekommen ist und Anspruch auf den geltend gemachten Werklohn besteht.

Sie sollten dann einen Kollegen vor Ort mit Ihrer Vertretung in dem Verfahren beauftragen, da nur anhand des mit R abgeschlossenen Kaufvertrages sowie des Pauschalvertrages (VOB-Vertrag oder Werkvertrag nach BGB ?) mit G und mit Kenntnis der erbrachten/nicht erbrachten Leistungen (waren diese Gegenstand der Pauschalvereinbarung ?) eine zuverlässige rechtliche Einschätzung gegeben werden kann. Dies ist ohne Einsicht und eingehende rechtliche Prüfung der genannten Unterlagen nicht möglich.

Zu den von Ihnen angesprochenen Punkten will ich gleichwohl im Rahmen einer ersten rechtlichen Einschätzung kurz Stellung nehmen:

Die zitierte Passage in Ihrem Kaufvertrag mit R bedeutet u.a., dass Sie in bestehende Verträge des R, die vor oder bei Kaufvertragsabschluss bestanden haben, also auch in den bereits abgeschlossenen Vertrag mit G hinsichtlich der Außenanlagen, eintreten (Einverständnis des G mit Auswechslung seines Vertragspartners vorausgesetzt). Damit besteht ein wirksamer Vertrag mit G.

Der Eintritt in bestehende Verträge dürfte auch die Außenanlagen betreffen, da für die Beurteilung dieser Frage der gesamte Kaufvertrag heranzuziehen ist, der als Anlage die Baubeschreibung enthält, die ja die Erstellung einer Außenanlage vorsieht. Insoweit bezieht sich "Gebäude" auch auf die zum Gebäude gehörenden Außenanlagen.

Soweit von G Zahlungsansprüche für Arbeiten geltend gemacht werden, die er gar nicht (oder z.B. mangelhaft) ausgeführt hat, haben Sie gute Chancen, sich gegen die Forderungen zu wehren.

Abschließend gestatte ich mir den Hinweis, dass dieser Fall, wie bereits erwähnt, unter Vorlage aller Vertragsunterlagen eingehenderer rechtlicher Überprüfung bedarf, die durch die hier vorgenommene erste rechtliche Einschätzung nicht ersetzt werden kann.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Frank Phileas Lemmer, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 21.04.2013 | 23:59

Sehr geehrter Herr Lemmer,

vielen Dank für Ihre Einschätzung! Sie schreiben, Sie würden gute Chancen sehen, sich gegen die Forderungen von G zu wehren. Ich hatte erwähnt, dass wir es versäumt haben, eine Nacherfüllungsfrist zu setzen. Inzwischen wurde die Außenanlage durch eine andere Firma fertig gestellt (3,5 Monate nach Fertigstellungstermin), sodass wir G zumindest formal nicht die Gelegenheit zur Nacherfüllung gegeben hatten. Mindert das nicht unsere Chance bei einem Gerichtsprozesses?

Übrigens: Pauschalvertrag = VOB-Vertrag

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.04.2013 | 00:51

Sehr geehrter 123recht.net-Nutzer,

da G die weitere Ausführung der Bauarbeiten eingestellt hat, bedurfte es keiner Nacherfüllungsfrist. Eine solche Fristsetzung ist entbehrlich, wenn der Auftragnehmer (G) - wie Ihrer Schilderung zu entnehmen war - die weitere Bautätigkeit ernsthaft ablehnt.

Eine Minderung Ihrer Chancen sehe ich daher nicht.

Mit freundlichen Grüßen

Frank Phileas Lemmer
(Rechtsanwalt)

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