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Zahlung der Folgekosten eines Gewährleistungsfalls bei einem Neubau

| 16.01.2021 12:29 |
Preis: 150,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


Eine Übergabe unseres Neubaus (Einfamilienhaus) fand am 24.10.2015 statt (allerdings gibt es bis heute kein Übergabeprotokoll). Laut Bauvertrag gibt es eine 4-jährige Verjährungsfrist für Mängelansprüche (§13 Abs. 4 VOB/B ).
Initial haben wir einen offensichtlichen Wasserrohrschaden am 23.08.2019 bei meinem Bauunternehmer telefonisch und per E-Mail gemeldet. Bemerkt haben wir den Schaden durch erste Wasserflecken oberhalb der Fußleisten (wir haben keinen Keller). Mein Bauunternehmer hat mir dann empfohlen, direkt meine Gebäudeversicherung zu kontaktieren. Bei den ersten Telefonaten mit dem Schadenservice wurde auf eine schnellstmögliche Behebung des Schadens und Bearbeitung des Falls versichert. Und genau auf diese Aussagen haben wir uns dann auch in den folgenden Monaten verlassen. Um die ganze Sache zu beschleunigen, bot man mir zunächst an, dass sich meine Gebäudeversicherung um die Beauftragung einer Fachfirma für die Trocknung und Instandsetzung kümmert. Auftrag war hier zunächst, durch die Lufttrocknung und der Bereinigung des Schimmels erste Notfallmaßnahmen einzuleiten. Schließlich sagte man uns dann, dass das weitere Vorgehen mit meiner Gebäudeversicherung abgestimmt werden muss und ich einen Kontakt zwischen den Versicherungen herstellen soll, um die Zuständigkeit zu klären. Die Kontaktdaten habe ich initial an den damaligen Sachverständigen weitergegeben. Über mehrere Kontaktversuche per E-Mail und per Telefon habe ich allerdings keine weitere Info mehr von der Gebäudeversicherung erhalten. Bis auf die Kontaktaufnahme (telefonisch und per E-Mail) eines Syndikusrechtsanwalt meiner Versicherung am 12.11.2019. Wörtlich seine E-Mail: "Bitte senden Sie mir den Bauvertrag in Kopie und die Mails an den Sanitärbetreib und den Bauträger. Ferner benötige ich die Daten der BHV des Sanitärbetriebes.". Wir haben den Forderungen von ihm unverzüglich Folge geleistet. Daraufhin hat er sich auch nach der erfolglosen Kontaktaufnahme meinerseits nie wieder bei uns gemeldet. Wir sahen daher keinen anderen Weg, als im Dezember 2019 einen Anwalt in der Sachlage zu kontaktieren. Nach dem ersten Schreiben unseres Anwalts hat man ihm dann mitgeteilt, dass zuallererst der Schaden nachgewiesen werden muss.
Aufgrund des unsachgemäßen Vorhabens der beauftragten Firma meines Gebäudeversicherers (man wollte die gesamte Leitung freilegen, um nach dem Leck zu suchen), hat mir mein Anwalt eine andere Firma empfohlen, die ich daraufhin für die Leckortung beauftragt habe. Es wurde dann zweifelsfrei nachgewiesen, dass vor dem Eingießen des Estrichs ein massiver Schaden an der Kaltwasserzuführung zur Küche passiert ist. Ein beachtliches Leck an dem Rohr konnte hier freigelegt werden.
Nach weiteren Schreiben meines Anwalts stellte sich dann meine Versicherung auf den Stand, dass wir als Geschädigte eine Rüge mit Fristsetzung aufgrund des Gewährleistungsfalls an meinen Bauunternehmer hätten schreiben müssen. Wir haben ihn bisher nur "informiert". Dies haben wir dann am Juli 2020 nachgeholt. Mein Bauunternehmer hat daraufhin schriftlich geantwortet mit dem Verweis auf seine Haftpflichtversicherung. Die wiederum schrieb im Dezember 2020, dass sie sich ausschließlich für die Maler- und Bodenarbeiten bzgl. des Regresses befasst. Das sind die beiden einzigen Gewerke, die nicht im schlüsselfertigen Bauen enthalten waren (wir haben diese selbst bei weiteren Unternehmen damals beauftragt).
Alle diese Schreiben liegen meiner Versicherung vor. Der Regress bzgl. der Instandsetzungskosten für Maler- und Bodenarbeiten wurde auch mittlerweile von meiner Versicherung bei der Haftpflichtversicherung des Bauunternehmers eingefordert. Diese Kosten wurden mir bereits auch erstattet.
Aller weiteren Kosten zur Trocknung, Pestizid- und Schimmelbehandlung, etc. möchte meine Versicherung mir nicht zahlen und schreibt hierzu:
"Die Arbeiten aus dem Werkvertrag hat er nicht ordnungsgemäß erfüllt. Dafür besteht unseres Wissens kein Versicherungsschutz aus seinem Haftpflichtvertrag. Er oder seine Subunternehmer müssen auf eigene Kosten nachbessern. Erst wenn der Bauträger sich weigert nachzubessern und eine Nachbesserung endgültig ablehnt, können andere Firma die
Arbeiten ausführen. Nur unter dieser Voraussetzung entstehen Regressansprüche, die geltend gemacht werden können."
Mein Anwalt ist anderer Auffassung und sieht hier nur die Möglichkeit einer Klage. Er sagt, dass lediglich die Rohrreparatur als solche beim Bauunternehmer eingefordert werden können. Hier wird er auch die Übernahme der Kosten einholen können. Alle Folgekosten (Trocknung, Stromverbrauch der Trocknungsgeräte, etc.) müssen durch meine Gebäudeversicherung initial bezahlt werden. Meine Frage ist daher: Wer hat recht und wie können wir als Geschädigte hier weiter vorgehen?
Unabhängig davon würde ich gerne wissen, welcher Schadensersatz uns zusteht, wenn wir aufgrund dieser Umstände über ein Jahr lang nicht im Erdgeschoss wohnen konnten (lediglich die Küche war nutzbar) aufgrund der lange Zeit nicht fortgeführten Trocknung und Instandsetzung.


Einsatz editiert am 17.01.2021 17:26:36

17.01.2021 | 18:30

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

eine sehr komplexe Fallgestaltung präsentieren Sie hier und ich denke, dass hier -wenn überhaupt- nur noch über die Haftpflicht des Unternehmers und nachrangig über die Gebäudehaftpflicht vorgegangen werden kann.

Soweit es nämlich um die Haftung des Bauunternehmers aus dem Bauvertrag geht, sollten eventuelle Ansprüche verjährt sein.

Selbst, wenn die VOB wirksam in den Vertrag einbezogen wurde, was schon anlässlich der Rechtsprechung des BGH
vom 24. Juli 2008 (Az.: VII ZR 55/07 ) bei Verbrauchern in Frage gestellt werden kann, käme es dann darauf an, ob Regelungen, die für Sie ungünstiger sind, wie zum Beispiel die kürzere Verjährungsfrist von vier statt fünf Jahren, überhaupt einer Inhaltskontrolle gem. §§ 307 ff. BGB standhalten, da es sich bei den VOBen um AGBen handelt.

Nur die für den Verbraucher etwaig günstigeren Regelungen können grundsätzlich mit Fortbestand im Bauvertrag Wirksamkeit entfalten.

Bei der kürzeren Verjährung sehe ich eher nicht, dass diese Regelung deshalb wirksam einbezogen wurde, weil Sie eben viel ungünstiger ist.

Insofern konnte Sie auch keine aus den VOBen ergebende Rügepflicht treffen, wie die Gebäudeversicherung meint.

Insofern würde die 5 jährige Verjährungsfrist greifen, die hier nun einmal abgelaufen ist.

Meines Erachtens müsste nun Ihre Versicherung eindeutig beweisen, dass hier ein ursprünglicher Baumangel vorlag und Sie hier durch schuldhafte Nichtgeltendmachung etwaiger Gewährleistungsrechte eine sogenannte Obliegenheit verletzt haben, die den Versicherungsschutz zumindest teilweise ausschließt.

Sie schreiben, es sei vor Einguss des Estrichs ein massives Leck entstanden, aber wodurch, und ob und wem dies hätte auffallen können und / oder müssen, scheint mir nicht geklärt bzw. nicht mehr aufklärbar.

Hier kommt es entscheidend genau darauf an, was nun genau für ein Versicherungsschutz vereinbart wurde und welche möglichen Ausschlüsse sich in den Bedingungen Ihrer Versicherung finden lassen und ob diese hier überhaupt greifen.

Typischerweise sollten aber bei Rohrschäden, die Schäden selbst und sämtliche Folgeschäden versichert sein.

Deshalb sollten Sie der Versicherung noch einmal mitteilen (lassen), dass Sie diese, sofern nicht die Haftpflicht des Unternehmers sich verantwortlich erklärt, für verantwortlich halten.

Vorrangig würde ich hier aber noch einmal auf die Haftpflichtversicherung des Unternehmers zugehen und von dieser sämtliche Schäden ersetzt verlangen.

Ich sehe in dem teilweisen Ersatz der Schäden ein Anerkenntnis, das meines Erachtens die Verjährungseinrede ausschließt, dann muss aber der komplette Schaden übernommen werden, wozu auch ein Nutzungsausfallschaden zählt, welcher gesondert zu ermitteln wäre.

Siehe AG Köpenick Berlin AZ 2 C 219/17

Der Nutzungsausfallschaden orientiert sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete mit angemessenen Abschlag von ca. 20-30%.

Mit freundlichen Grüßen
Andreas Wilke

Rechtsanwalt













Rückfrage vom Fragesteller 18.01.2021 | 09:57

Sehr geehrter Herr Wilke,
vielen Dank für Ihre ausführliche Erläuterung, die mir sehr weiterhilft. Gerade die Thematik bzgl. des Nutzungsausfallschadens.
Eine Rückfrage bzgl. der Verjährung habe ich noch: Besteht diese dennoch, obwohl beide Versicherungen als auch mein Bauunternehmer innerhalb der 5 Jahre von mir über die Sachlage schriftlich unterrichtet wurden und diese jeweils durch Entstehung der Schadensummern bestätigt wurden? Eine Schadensnummer bei der Haftpflicht des Bauunternehmers kann ich auf das erste Quartal 2020 datieren.
Und abschließend zur Info: Im Versicherungsschutz enthalten sind in jedem Fall auch Folgeschäden eines Rohrbruchs, der wie sie sagen, nicht mehr zu 100% nachweisbar ist vom Schadenshergang.
Viele Grüße

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 18.01.2021 | 12:03

Sehr geehrter Fragesteller,

Sie schrieben eingangs, die VOB sei vereinbart worden.

In der VOB gibt es bei Mängeln eine Rügefrist, die, wenn die Rüge innerhalb der Verjährungsfrist ausgeübt wird, die Verjährung neu in Gang setzt.

Sähe man die VOB als gültig an, könnte es sein, dass Ihre erste Mail als Rüge akzeptiert wurde, zumindest von der Haftpflicht, die schließlich einen Teilbetrag gezahlt hat, dann wäre aus Sicht dieser Versicherung die Sache in der Neuverjährung nach VOB, obwohl sie es meiner Meinung nach ist.

Die Gebäudeversicherung stellt ebenfalls auf die VOB ab, lässt aber Ihr Schreiben nicht als Rüge gelten und sieht deshalb eine Obliegenheitsverletzung.

Zudem muss bei Verjährung, sei es nun mit kurzer oder langer Frist, diese Einrede ausdrücklich erhoben werden, was bislang durch den Bauunternehmer noch nicht geschehen ist.

Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt Wilke














Bewertung des Fragestellers 20.01.2021 | 16:00

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 20.01.2021
4,8/5,0

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