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Kurz vor Übergabe Mangel an dem verkauften Objekt festgestellt

14. August 2020 04:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Ich habe eine hochwertige total sanierte Immobilie verkauft!
Da das Haus in 4 Wochen übergeben wird, habe ich leider jetzt beim Ausräumen einen Feuchtigkeitsflecken an der Garagendecke festgestellt !
Da ich nicht weiß, woher das kommt,
Feuchtigkeit oder Lüftungsproblem
etc..., frage ich mich, was ich jetzt machen muss!
Das Haus ist als total saniert verkauft worden !
Der Käufer weiß, das die Garage nicht
Saniert worden ist!
Eine Haftung für Mängel ist im
Vertrag ausgeschlossen! Verkauft wie gesehen! Die Garage wird als Hobbyraum genutzt und der Käufer deutete auch an, das er die Garage
auch als Hobbyraum nutzen, aber auch sanieren will, um sie dem Stil des sanierten übrigen Hauses anzupassen. Haus und Garage sind direkt miteinander verbunden.
Möglich Anschlüsse für Wasser, Fußbodenheizung etc. sind schon gelegt worden.
Ich möchte natürlich ein Haus in einwandfreien Zustand übergeben und keinen Ärger und vor Allem keine
Rückabwicklung oder gar Verzögerung bei der Übergabe riskieren. Auch möchte ich nicht , das der Käufer für mich unnötige Kosten verursachen kann!
Muss ich etwas tun?
Oder kann ich bis zu Übergabe warten . Natürlich möchte ich auch
Keine Unnötigen kosten und Risiken eingehen. Kann man freiwillig den Kaufpreis reduzieren und das Risiko
damit dem Käufer übergeben.
Oder ist das eher Unklug!
Hat der Käufer ein Recht auf Schadensersatz oder gar Rückabwicklung! Was ist wenn er die das Haus nicht sofort nutzen kann, weil eventuell Baumaßnahmen stattfinden müssten!
Das Haus ist eine Ferienimmobilie
und ansonsten in einem hervorragendem Zustand und ohne
Mängel! Wir haben die Garage nach der Sanierung des übrigen Hauses gar nicht genutzt. Sie war bei dem Hausverkauf auch gar kein Thema beim Käufer, außer das er festgestellt hat, das sie nicht saniert wurde.
Mit freundlichen Grüßen



14. August 2020 | 08:09

Antwort

von


(14)
Heegbarg 4
22391 Hamburg
Tel: (040) 611 69 04-0
E-Mail:

Guten Morgen,

die Frage beantworte ich im Rahmen einer Erstberatung gern wie folgt:

Maßgeblich wird zunächst der konkrete Gewährleistungsausschluss, also die genaue Formulierung im notariellen Kaufvertrag, sein.

Ziel des Verkäufers ist es, die Gewährleistung so weit wie zulässig ausschließen. Sofern tatsächlich noch „Gekauft wie gesehen" formuliert worden sein sollte, dürfte die Gewährleistung nicht vollständig ausgeschlossen sein, sondern nur die Gewährleistung für offensichtliche Mängel. Der Verkäufer haftet also nur für solche Mängel nicht, die ein durchschnittlicher Käufer bei einer gründlichen Besichtigung der Immobilie ohne Sachverständigen hätte erkennen können. Versteckte Mängel werden dagegen nicht erfasst (vgl. BGH, Urt. v. 11.06.1979, Az. VIII ZR 224/78 ).

Üblich sind heute aber genauer formulierte Ausschlüsse, etwa „unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel, auch aus verborgenen Mängeln".

In jedem Fall gilt ein Gewährleistungsausschluss grundsätzlich nur für Mängel, die im Zeitpunkt der Beurkundung bereits entstanden waren, nicht aber für Mängel, die nach Beurkundung bis zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs (in der Regel: der vertraglich vereinbarte Übergabetermin) entstanden sind, auch wenn sie der Verkäufer nicht zu vertreten hat.

Der Käufer kann aber das Risiko von verborgenen Mängeln begrenzen und etwa im Kaufpreis berücksichtigen. Anders aber bei nach Beurkundung entstandenen Mängeln - dass ein Käufer zu einem Gewährleistungsausschluss auch für solche Mängel im Regelfall bereit ist, kann nicht angenommen werden (BGH, Urteil vom 24.1.2013, Az V ZR 248/02 ).

Hier wird es also maßgeblich auf die Ursache des Mangels und die genauen Formulierungen im notariellen Kaufvertrag ankommen.

Bei Verschweigen des Mangels besteht das Risiko der Unwirksamkeit jeglichen Gewährleistungsauschlusses, von Schadensersatzansprüchen des Käufers und der Rücktrittsmöglichkeit des Käufers vom Kaufvertrag - also erhebliche Kosten.

Vorschlag: Rufen Sie kurz dazu an.

Mit besten Grüßen

Rechtsanwalt Wiese


ANTWORT VON

(14)

Heegbarg 4
22391 Hamburg
Tel: (040) 611 69 04-0
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