Kurz vor Übergabe Mangel an dem verkauften Objekt festgestellt

Guten Morgen,

die Frage beantworte ich im Rahmen einer Erstberatung gern wie folgt:

Maßgeblich wird zunächst der konkrete Gewährleistungsausschluss, also die genaue Formulierung im notariellen Kaufvertrag, sein.

Ziel des Verkäufers ist es, die Gewährleistung so weit wie zulässig ausschließen. Sofern tatsächlich noch „Gekauft wie gesehen" formuliert worden sein sollte, dürfte die Gewährleistung nicht vollständig ausgeschlossen sein, sondern nur die Gewährleistung für offensichtliche Mängel. Der Verkäufer haftet also nur für solche Mängel nicht, die ein durchschnittlicher Käufer bei einer gründlichen Besichtigung der Immobilie ohne Sachverständigen hätte erkennen können. Versteckte Mängel werden dagegen nicht erfasst (vgl. BGH, Urt. v. 11.06.1979, Az. VIII ZR 224/78 ).

Üblich sind heute aber genauer formulierte Ausschlüsse, etwa „unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung für Sach- und Rechtsmängel, auch aus verborgenen Mängeln".

In jedem Fall gilt ein Gewährleistungsausschluss grundsätzlich nur für Mängel, die im Zeitpunkt der Beurkundung bereits entstanden waren, nicht aber für Mängel, die nach Beurkundung bis zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs (in der Regel: der vertraglich vereinbarte Übergabetermin) entstanden sind, auch wenn sie der Verkäufer nicht zu vertreten hat.

Der Käufer kann aber das Risiko von verborgenen Mängeln begrenzen und etwa im Kaufpreis berücksichtigen. Anders aber bei nach Beurkundung entstandenen Mängeln - dass ein Käufer zu einem Gewährleistungsausschluss auch für solche Mängel im Regelfall bereit ist, kann nicht angenommen werden (BGH, Urteil vom 24.1.2013, Az V ZR 248/02 ).

Hier wird es also maßgeblich auf die Ursache des Mangels und die genauen Formulierungen im notariellen Kaufvertrag ankommen.

Bei Verschweigen des Mangels besteht das Risiko der Unwirksamkeit jeglichen Gewährleistungsauschlusses, von Schadensersatzansprüchen des Käufers und der Rücktrittsmöglichkeit des Käufers vom Kaufvertrag - also erhebliche Kosten.

Vorschlag: Rufen Sie kurz dazu an.

Mit besten Grüßen

Rechtsanwalt Wiese