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vermietetes Haus kaufen


| 08.07.2006 20:58 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Hallo,es geht um folgendes:
ich hab mir vor wenigen Tagen ein Reihenendhaus (85.000Euro) angesehen und möchte dieses gern erwerben.Es lagen wohl schon 3 Gebote vor.
Der Makler erklärte mir dann, das nicht der mit höherem gebot, sondern der, der am schnellsten die Finanzierungszusage der Bank vorlegen kann, den Zuschlag erhält. das bin wohl ich nun, finde diese Eile aber irgendwie seltsam.das Ganze hat 24 Stunden gedauert. Das Haus ist derzeit vermietet, im Expose stand, die Übernahme würde daher zum 01.02.2007 erfolgen. Meine Fragen nun: Wenn ich den Vertrag unterschreibe, bin ich dann Vermieter der bereits gekündigten Mieter?
Muss ich den Kaufpreis erst zu Übernahme überweisen, wenn ich jetzt zahle, was wohl angestrebt wird muss ich ja auch schon zinsen zahlen...
Wenn der Kaufpreis sofort fällig wird, was sollte ich da am besten in den Vertrag schreiben lassen, dass ich am Ende nicht noch mit den mieter dasitze, die evtl. auszugsunwillig sind?
da die Informationen über Haus und Verkäufer recht spärlich sind:
Muss mir der Makler anzeigen, ob auf dem Haus evtl. eine Hypothek liegt? und was würde mir in diesem Falle dadurch entstehen?
Ist es normal, dass der Makler auf einen schnellen Norattermin drängt?.
Das Haus ist für den Käufer provisionslos ...
08.07.2006 | 21:35

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Frage beantworte ich auf Grundlage des geschilderten Sachverhaltes wie folgt.

Allein Ihre Unterschrift unter den Vertrag verhilft Ihnen noch nicht zu Rechten und Pflichten gegenüber dem jetzigen Mieter. Eigentümer der Immobilie und mithin Vermieter werden Sie erst zu dem Zeitpunkt, in dem die Auflassung und Eintragung in das Grundbuch erfolgt. Ist der Mieter zu diesem Zeitpunkt bereits ausgezogen, werden Sie kein Vermieter.

Der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung kann und wird im notariellen Vertrag vereinbart werden. Soll eine sofortige Zahlung erfolgen, die Auflassung aber erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgen, so stellen Sie sicher, dass eine auflassungsvormerkung für Sie im Grundbuch eingetragen wird.

Ferner sollten Sie vertraglich regeln und es sich zusichern lassen, dass das Objekt spätestens zum 01.02.2007 mieterfrei ist. Kann der Verkäufer dies nicht sicherstellen, so machte er sich Ihnen gegenüber dann schadensersatzpflichtig. Es wäre auch möglich für den Fall der unwirksamen Kündigung und Weiterbelegung des Hauses durch den Mieter zu Ihrem gewünschten Einzugszeitpunkt, eine Vertragsstrafe zu vereinbaren.

Belastungen des Grundstückes, sei es durch eine Hypothek oder Grundschuld, sind ebenfalls im Vertrag anzuzeigen und deren Schicksal zu vereinbaren. Dies heisst, dass zu klären ist, ob Sie die Belastungen als Käufer übernehmen und dann auch für die Tilgung verantwortlich sind, oder ob der Verkäufer zuvor die Ablösung vornimmt. Aufgrund des verhältnismäßig geringen Kaufpreises könnte ich mir einen Übergang durchaus vorstellen.

Die vorgebliche Eile sollte jedenfalls zunächst einmal stutzig machen. Dies gilt um so mehr, als dass Objekt ohnehin erst im Jahre 2007 aufgelassen werden soll. Es ist ihnen dringend anzuraten, sich rechtzeitig vor (!) dem Beurkundungstermin den Notarvertrag zusenden zu lassen und diesen ggf. von einem eigenen Rechtsanwalt auf Fallstricke und Ungereimtheiten überprüfen zu lassen. Ferner können so Änderungswünsche rechtzeitig angezeigt und ggf. eingearbeitet werden. Hierauf haben Sie einen Anspruch!

Ich hoffe Ihr Frage zufriedenstellend beantwortet zu haben und stehe im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion gerne für Ergänzungen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Marc N. Wandt
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 08.07.2006 | 21:59

Hallo Herr Wandt,
danke für Ihre schnelle Antwort. Unklar is mir noch folgendes:
"auflassungsvormerkung für Sie im Grundbuch" Was sollte da drinstehen?
und "Belastungen als Käufer übernehmen " würde ja bedeuten, dass der eigentliche Kaufpreis weit höher wäre als die 85.000, was bei der Finanzierungszusage der Bank ja gar nicht berücksichtigt ist, ist so etwas "legal" und usus?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.07.2006 | 22:13

Sehr geehrte Fragestellerin,

die Auflassungsvormerkung dient der Sicherung Ihrer Eigentumsansprüche. Würde eine solche nicht eingetragen, wäre lt. Grundbuch der Veräußerer weiterhin Eigentümer und könnte, solange die Vormerkung noch nicht eingetragen ist, dass Grundstück erneut veräußern. Aus dem Grund wird bei nach hinten verlagertem Auflassungstermin ein solcher Eintrag vorgenommen.

Legal ist ein solcher Forderungsübergang natürlich. Er muss nur wirksam vereinbart werden. Deswegen bedarf es vor dem Kauf natürlich der gründlichen Information über das Wunschobjekt, um nicht ggf. eine zusammenbrechende Finanzierung hinnehmen zu müssen. Rufen Sie nötigenfalls den Verkäufer an und fragen Sie danach. Ebenso, ich sagte es bereits, fordern Sie ihn auf, Ihnen durch den Notar den Vertrag zukommen zu lassen. Fragen Sie auch nach dem Grund für seine Eile.

Wie ich bereits sagte, ein übereilter Hauskauf kann unangenehme Folgen nach sich ziehen. Lassen Sie sich umfassend informieren und prüfen Sie, bevor Sie unterschreiben. Es erscheint mir eine gewisse Vorsicht angezeigt.

Mit freundlichen Grüßen

Marc N. Wandt
Rechtsanwalt

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