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Kündigungsfrist für befristeten Mietvertrag

02.07.2007 14:12 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Guido Matthes


Welche Kündigungsfrist gilt bei einem Vertrag der am 15.11.1997 beginnt auf 3 Jahre befristet war.
Einzigste Zusatzklausel zur Kündigung ist: Es wird dem Mieter eine Option zur Verlängerung des Vertrages um weitere 3 Jahre eingeräumt, falls der Vertrag nicht 6 Monate vor Ablauf der Mietzeit von dem Mieter gekündigt wird.

Vertrag ist für Praxisräume eines Freiberuflers (kein Gewerbe !)
(Miete wurde kurzfristig und unverhältnismäßig erhöht.)

Gilt hier die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten oder wie der Vermieter meint 6 Monate ?

Sehr geehrte Fragestellerin,

maßgeblich ist in Ihrem Fall, ob der Vertrag als Wohnraum- oder als Geschäftsraummietverhältnis anzusehen ist. Ein Geschäftsraummietverhältnis setzt nicht zwingend die Ausübung eines Gewerbes voraus, sondern kann auch bei freiberuflicher Tätigkeit vorliegen.

Die Nutzung als Praxisräume deutet auf eine überwiegend geschäftliche Nutzung hin; im Einzelfall müsste hier aber anhand des gesamten Vertragstextes und der tatsächlichen Umstände genau abgewogen werden. Der BGH ist mit Urteil vom 16.4.1986 – VIII ZR 60/85, WuM 1986, 274 bei vereinbarter Mischnutzung durch einen Freiberufler "in der Regel" vom Übergewicht der beruflichen Nutzung und damit der Geltung von Geschäftsraummietrecht ausgegangen.

Bei einem Geschäftsraummietverhältnis kann die Kündigung nur in der Frist des § 580a II BGB erfolgen:
Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.

Damit wäre tendenziell dem Vermieter Recht zu geben, dass die Kündigungsfrist sechs Monate (abzgl. der Karenzzeit bis zum dritten Werktag) beträgt. Für eine abschliessende Bewertung empfehle ich, bei Bedarf eine genaue Prüfung des Einzelfalls vornehmen zu lassen, die im Rahmen dieser Onlineanfrage nicht zu bewerkstelligen ist.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Matthes
Rechtsanwalt

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