Kündigungsausschluß wirksam ? / Nachmieterstellung ?

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Angaben summarisch wie folgt beantworten möchte.

1) Wie Sie dem zitierten Urteil entnehmen können, ist laut BGH der Kündigungsausschluss in der Regel unwirksam, wenn die Dauer des Verzichts auf das Kündigungsrecht mehr als 4 Jahre beträgt. Diese Entscheidung erging noch unter dem obsoleten AGBG, jedoch ändert dies hier nichts aufgrund der nunmehr in das BGB inkorporierten Bestimmungen hierzu. Der Kündigungsausschluss in Ihrem Mietvertrag dürfte daher unwirksam sein.

2) Die handschriftlich von Ihnen eingefügte Nachmieterklausel dürfte an diesem Ergebnis nichts ändern. Richtig ist jedoch, dass eine Individualvereinbarung grundsätzlich eine Überprüfung nach den §§ 305 ff. BGB ausschließt. Dies setzt ein Aushandeln voraus, was u.a. an dem Ändern eines Textes festgemacht wird.

Sie haben zwar handschriftlich eine Nachmieterklausel eingefügt. Auch wenn dies in Zusammenhang mit dem Kündigungsverzicht steht, so dürfte diese jedoch als eine separate Klausel zu werten sein. Ein einzelnes Aushandeln einzelner Vertragsbedingungen ändert grundsätzlich nichts daran, dass die übrigen AGB bleiben. Die Dauer des Kündigungsverzichts selbst ist jedoch nicht zur Disposition gestellt worden. Das handschriftliche Eintragen einer „5“ ändert daran auch nichts (dies hat der BGH bekanntlich festgestellt).

3) Die Antwort hierzu gibt auch hier der BGH: „Eine Aufrechterhaltung der Klausel mit einer verkürzten Dauer des Kündigungsverzichts kommt wegen des für Allgemeine Geschäftsbedingungen generell zu beachtenden Verbots einer geltungserhaltenden Reduktion nicht in Betracht“. Mit anderen Worten: die unwirksame Klausel wird nicht etwa mit Ihrem (noch) wirksamen Inhalt Vertragsbestandteil, sondern ist insgesamt unwirksam.

4) Mit „in der Regel“ will der BGH nur zum Ausdruck bringen, dass es möglicherweise (hypothetische) Ausnahmefälle gibt. Eine solche Einschränkung ist bei Urteilen (und noch dazu solchen des BGH mit grundsätzlicher Bedeutung) so gut wie immer (auch: in der Regel) anzutreffen.

5) Dadurch, dass Sie einen Nachmieter gefunden haben, haben Sie die Kündigungsverzichtsklausel nicht nachträglich zur Wirksamkeit gebracht.

6) Bei einer Nachmieterklausel kommt es auf den genauen Wortlaut an. Da hier nur vom „Stellen“ eines Mieters die Rede ist, dürfte es nicht auf den Abschluss ankommen. Allerdings müsste der potentielle Mieter schon zur Miete bereit sein, da andernfalls dieser und seine Absichten nur „vorgeschoben“ sein könnten.

Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise ein anderes Ergebnis nahe legen würden. Verbindliche Auskünfte sind daher nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Ich hoffe, Ihnen die in diesem Forum angestrebte erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen


Tobias Kraft
Rechtsanwalt