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Als Vermieter will ich befristeten Mietvertrag kündigen

24.01.2017 16:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Ab 01.01.2015 haben wir einen befristeten Mietvertrag für ein RMH in NBG. mit einer LFZ von 7 Jahren abgeschlossen, der ohne Änderung der Konditionen per E-Mail im September 2012 bis 31.12.2017 verlängert wurde. Wir wollen nun das Haus verkaufen (evtl. Verwertungskündigung?), da wir im Vertrag keinen Grund für die Befristung angegeben haben, hat er sich unseres Wissens in einen unbefristeten Vertrag geändert, der ohne Einwilligung der Mieters schwer zu beenden ist.
Allerdings hat der Mieter bestätigt, dass er sowieso das Mietverhältnis beenden möchte, evtl. früher als zum Ende der LFZ, da er eine Wohnung sucht und Miete sparen möchte, dies ist allerdings in der Schwebe.
Wie sollen wir uns verhalten, wie ist der Mietvertrag zu kündigen ohne Fehler zu machen.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Gemäß BGH VIII ZR 388/12 wandelt sich eine unwirksame Befristung in einen zeitlichen Kündigungsausschluß, der für maximal vier Jahre gilt. D.h. Sie können den Vertrag frühestens vier Jahre nach Vertragsunterschrift kündigen.

Davon abgesehen ist eine Verwertungskündigung nicht möglich, ein geplanter Verkauf ist in keinem Fall ein möglicher Kündigungsgrund.

In Ihrem Fall kann der Mietvertrag am einfachsten durch eine Kündigung des Mieters oder durch einen Aufhebungsvertrag beendet werden. Beides ist nur mit Zustimmung des Mieters möglich.

Ich empfehle daher, den Mieter auf die Situation anzusprechen und ihn einfach zu fragen, ob und wann er den Mietvertrag beenden will. Sobald dieser einen Termin genannt hat, sollte er entweder zu diesem Termin kündigen oder aber Sie lassen von einem Anwalt einen Aufhebungsvertrag entwerfen.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 24.01.2017 | 17:38

Warum ist keine Verwertungskündigung möglich, wenn die folgenden 5 Voraussetzungen gegeben sind:
-Absicht wirtschaftlicher Verwertung
-Hinderung durch das Mietverhältnis
-Angemessenheit der Verwertung
-Gefahr erheblicher Nachteile
-Detaillierte Begründung der Kündigung
Dach und Fenster sowie Wasserleitungen müssen erneuert werden, unsere wirtschaftlichen Möglichkeiten würden dies nur unter großen Anstrengungen erlauben. Der Mieter "spielt" mit der möglichen Beendigung de Mietvertrages, deshalb möglichst andere Lösung.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.01.2017 | 18:14

Sehr geehrter Ratsuchender,

Wenn eine Gefahr erheblicher Nachteile ordentlich begründet werden kann, wäre eine Verwertungskündigung möglich. Gerade Ihre Gefahr einer finanziellen Überforderung in Verbindung mit der Notwendigkeit der Sanierungen wäre da relevant.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt


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