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Mit welcher Kündigungsfrist können der Vermieter oder Käufer ordentlich kündigen?

22.03.2013 14:20 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Zusammenfassung: Die Kündigungsfristen für den Vermieter betreffend Wohnraum hängen von der Dauer des Mietverhältnisses ab.

Meine Familie bewohnt seit acht Jahren ein Reihen-End-Haus in einem unbefristeten Mietverhältnis. Es gab niemals Auffälligkeiten.

Unser Vermieter hat uns mitgeteilt, die Immobilie verkaufen zu wollen. Insgesamt sollen 3 Häusergruppen mit je sechs Einheiten verkauft werden. Eine Gruppe besteht aus vier Wohnungen und zwei Reihen-End-Einheiten. Alle Einheiten werden innerhalb einer Gruppe zentral mit Warmwasser, TV-Empfang ect. versorgt.

Alle 18 Mietparteien haben Anfang des Jahres jeweils die Information erhalten, dass die Objekte veräußert werden sollen. Es wurde ein jeweiliges Kaufangebot mit einem Finanzierungsbeispiel beigefügt. Meines Wissens gab es auf die Offerte von keiner Partei eine Reaktion.
Nun sind uns Besichtigungstermine angekündigt worden. Ich denke, in der Sache soll Druck gemacht werden.

Unser Interesse ist, möglichst nicht aus zu ziehen. Wir haben aber auch keine Kaufabsicht.

Ich habe folgende Fragen:
1. Mit welcher gesetzl. Frist können der Vermieter (Eigenbedarf scheidet aus) oder Käufer mit Eigenbedarf ordentlich kündigen?
1a. Ist es bez. der Frist relevant, ob die Häusergruppen aktuell als je eine Einheit im Grundbuch eingetragen sind?
2. Muss der Vermieter uns offiziell über ein Vorkaufsrecht belehren (mit Fristsetzung), bevor er die Immobilie an einen Dritten verkauft?
3. Welche Möglichkeiten habe wir, eine Kündigung – und letztlich einen Auszugstermin – zu verzögern?

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Bei einem Mietvertrag, der schon mindestens acht Jahre besteht, beträgt die Kündigungsfrist für den Vermieter neun Monate.


2.

Welche Eigentumsverhältnisse, d. h. welche Grundbucheintragungen, bestehen, ist für die Kündigungsfristen unerheblich. Es kommt allein auf die Dauer des bestehenden Mietverhältnisses an.


3.

Aus der Sachverhaltsschilderung ergibt sich nicht, daß ein Vorkaufsrecht zugunsten der Mieter besteht.

Sie sollten prüfen, ob es ein vertragliches Vorkaufsrecht gibt. Das müßte zwischen Ihnen und dem Vermieter vereinbart worden sein.

Mieter haben grundsätzlich ein Vorkaufsrecht, wenn der Eigentümer die Wohnungen in Eigentumswohnungen umwandelt und dann an Dritte verkauft. Auch diesbezüglich sagt der Sachverhalt nichts, so daß ich davon ausgehe, daß kein Vorkaufsrecht besteht.

Würde ein Vorkaufsrecht bestehen, müßte der Vermieter die Mieter unterrichten.


4.

Wenn Sie die Kündigung erhalten, sollten Sie der Kündigung widersprechen. Allerdings empfehle ich, nach Erhalt des Kündigungsschreibens dieses von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Schließlich reicht es für die Rechtmäßigkeit der Kündigung nicht aus, wenn die Kündigungsfrist eingehalten wird. Es muß auch ein Kündigungsgrund vorliegen, der einer rechtlichen Prüfung standhält.

Zu denken ist hier daran, daß sich der Vermieter im Kündigungsschreiben auf angemessene wirtschaftliche Verwertung beruft. Das ist ein Kündigungsgrund, der rechtlich nicht einfach zu würdigen ist. Deshalb bedarf eine Kündigung einer präzisen Darlegung der Voraussetzungen dieses Kündigungsgrundes.

Kommt man zu dem Ergebnis, daß die Kündigung nicht wirksam ist, muß man, nachdem der Kündigung widersprochen wurde, abwarten, ob der Vermieter Räumungsklage erhebt. Gegen die Klage können Sie sich selbstverständlich verteidigen.



Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab, Rechtsanwalt

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