Kündigung wg. Eigenbedarf beim Kauf von einem Drei(?)familienhaus

Sehr geehrter Ratsuchender,

eine Eigenbedarfskündigung ist in Ihrem Fall möglich, sofern die derzeit von Ihnen bewohnte Wohnung deutlich kleiner ist als der zu kündigende Wohnraum.
Geht es lediglich um eine Verbesserung der Wohnverhältnisse muss der Kündigungsgrund schon von einer gewissen Erheblichkeit sein.

Es ist zu beachten, dass der bloße Wunsch in den eigenen vier Wänden wurden zu wollen, nicht ausreicht. Erforderlich ist andererseits aber auch nicht, dass sich der Vermieter in akuter Wohnungsnot befindet.
Nach der herrschenden Meinung in Rechtsprechung benötigen Sie einen vernünftigen nachvollziehbaren Grund, um zu kündigen. Als Gründe sind zum Beispiel anerkannt: die Absicht die gekündigte Wohnung als Altersruhesitz verwenden zu wollen oder im eigenen Haus wohnen zu wollen um die Heizung warten und das Haus verwalten zu können. Zu berücksichtigen ist auch, ob es dem bisherigen Lebensweg, den Zukunftsplänen und den persönlichen Vorstellungen und Bedürfnissen des Kündigenden entspricht, ein Haus zu kaufen, um dort selbst zu wohnen. Die von Ihnen dargelegten Umständen (bevorstehende Heirat, Aufnahme der minderjährigen Tochter) können demnach als Gründe für eine Eigenbedarfskündigung anerkannt werden.

Zu beachten ist aber auch, dass nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts der Mietbesitz des Mieters ebenfalls dem grundgesetzlichen Eigentumsschutz unterliegt. Dies führt dazu, dass die Amts- und Landgerichte bei der Entscheidung über Eigenbedarfskündigungen hohe Anforderungen an diese stellen müssen. Im Rahmen einer solchen Kündigung wird daher genau geprüft, ob tatsächlich Eigenbedarf besteht oder dieser nur vorgeschoben ist.
Geprüft wird auch, ob die Kündigung missbräuchlich ist, beispielsweise, ob statt der gekündigten Wohnung eine angemessene Alternativwohnung zur Verfügung steht. Von einer missbräuchlichen Kündigung wird auch ausgegangen, wenn der Vermieter eine gesamte vermietete Doppelhaushälfte kündigt, obwohl er nur das Erdgeschoss benutzen will.

Eine missbräuchliche Kündigung kann auch wegen überhöhten Wohnbedarfs vorliegen. Hiervon ist zwar meines Erachtens im Falle einer Kündigung von 150 Quadratmetern Wohnraum für zwei bis drei Personen noch nicht auszugehen. Es ist aber zu beachten, dass die Entscheidung dieser Frage stets eine Einzelfallentscheidung ist die letztlich in den Händen des entscheidenden Richters liegt.

Schließlich ist immer zu berücksichtigen, dass Mieter gegebenenfalls aus Härtefällen auch einer berechtigten Eigenbedarfskündigung widersprechen können. Eine Härte liegt nach dem Gesetz auch vor wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Als weitere Gründe kommen hohes Alter und „Verwurzelung“ in der Mietwohnung oder schwere Krankheit oder Behinderung in Betracht.

Aus vorgenannten Erläuterungen lässt sich schließen, dass sie vor Durchführung ihres Vorhabens die Chancen und Risiken unter Berücksichtigung obiger Umstände genau abwägen sollten. Erfahrungsgemäß gibt es relativ häufig Probleme und Verzögerungen bei der Kündigung insbesondere langjähriger Mieter.

Auf der anderen Seite ist unter Berücksichtigung ihrer Beweggründe Eigenbedarf grundsätzlich anzuerkennen, so dass eine Kündigung, wenn nicht Härtefallgründe vorliegen, am Ende erfolgreich wäre.

Im Hinblick auf ihr Vorhaben zunächst lediglich zwei Wohnungen kündigen zu wollen und nach einigen Jahren die dritte, könnten sich Probleme ergeben. Eine Kündigung ohne Einhaltung der Kündigungsschutzvorschriften als Einliegerwohnung ist nicht möglich, wenn ein Dreifamilienhaus durch entsprechende Umbauarbeiten in ein Zweifamilienhaus umgebaut wird und damit die verbleibende Mietwohnung zu einer Einliegerwohnung wird. Sie wären daher auch hinsichtlich der dritten Wohnung darauf angewiesen, dass ihnen als Kündigungsgrund Eigenbedarf zur Seite steht. In diesem Zusammenhang könnte problematisch sein, dass sie wenige Jahre zuvor wegen Eigenbedarfs lediglich zwei der drei Wohnungen gekündigt haben. Sollten sich jedoch in dieser Zeit Umstände geändert haben die einen erhöhten Wohnbedarf nachvollziehbar machen (Nachwuchs), so dürfte auch die dritte Wohnung wegen Eigenbedarfs gekündigt werden können. Gleiches würde selbstverständliche auch dann gelten, wenn nachvollziehbar dargelegt werden kann, dass aus anderen Gründen die Nutzung der bisher bewohnten Wohnungen nicht mehr ausreicht.

Fazit: ihr Vorhaben ist durchführbar. Auf Grund der starken eigentümergleichen Mieterrechte ergeben sich jedoch regelmäßig Probleme bei solchen Vorhaben, auf die Sie sich einstellen sollten. Obige Umstände sollten in jedem Fall berücksichtigt werden. Eine Eigenbedarfskündigung sollte möglichst ausführlich begründet werden. Hierzu sind konkrete Angaben zu ihren bisherigen Wohnverhältnisse erforderlich aus denen ersichtlich wird, dass die mit der Eigenbedarfskündigung angestrebten Wohnverhältnisse ihren Eigennutzungswunsch verständlich machen.

Ich hoffe Ihnen hiermit weitergeholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Falk Brorsen
Rechtsanwalt