Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:
1)wenn Sie bereits beim Einzug vom Vermieter (mündlich) verpflichtet worden sind, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, so wären Sie nicht mehr zu einer Endrenovierung verpflichtet. Denn nach der Rechtsprechung würden Sie mit einer weiteren Renovierungspflicht unangemessen benachteiligt werden (Kammergerichts Berlin, Az.: 8 U 17/04
). Hier kommt es also auf die genaue Kenntnis des Sachverhalts an. Sollten Sie allerdings freiwillig zum Einzug die Wohnung auf Hochglanz gebracht haben, trifft Sie weiterhin die Renovierungspflicht.
2)Grundsätzlich müssen Sie nur renovieren, wenn der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthält.
Vorliegend ersetzt § 29 des Mietvertrages Ziff. 1, d.h. Sie sind anstelle der laufenden Schönheitsreparaturen entsprechend dem Fristenplan nur zu einer Endrenovierung verpflichtet. Eine Klausel, die den Mieter aber zur Endrenovierung unabhängig von der Wohndauer oder Zustand verpflichtet,ist nach Ansicht einiger Gerichte unzulässig, denn der Mieter soll nicht mehr Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen, als er selbst abgewohnt hat. Insoweit müssten Sie keine Endrenovierung durchführen. Meiner Ansicht ist nach entsteht noch ein ganz anderes Problem, nämlich ob der Fristenplan in Ziff. 2 durch die unwirsksame Endrenovierungsklausel (§ 29) wieder auflebt oder nicht. Diese Frage hätte nämlich auch Konsequenzen hinsichtlich der Abgeltungsklausel nach Ziff.7 (Einzelheiten s.u.).Diese komplizierte Auslegungsfrage bedürfte aber einer aufwendigen Rechereche in der Rechtsprechung.
Anders könnte es jedoch sein, wenn die Endrenovierungsklausel individuell zwischen Ihnen und dem Vermieter ausgehandelt wurde, d.h. wenn der Vermieter diese Klausel nicht einseitig in den Vertrag reingeschrieben hat. Eine solche Konstellation bedürfte dann eine weiteren eingehenden Recherche, die im Rahmen einer Erstberatung nicht erbringbar ist.
Jedoch muss ich Sie darauf hinweisen, dass die Wände und Decken beim Auszug ordnungsgemäß sein müssen, d.h. sie dürfen z.B. nicht übermäßig abgenutzt sein (Wandmalereien von Kindern, Nikotinablagerungen). Hier kommt es auf den Einzelfall an.
Das Parkett müssen Sie aber nicht entfernen, da der Einbau mit Einverständnis des Vermieters fachmännisch vorgenommen wurde.
Insgesamt ist festzuhalten, dass wenn sich die Räume in einem ordnungsgemäßen Zustand befinden, Sie diese nur besenrein übergeben müssen.
3)Ein weiteres Problem stellt Ziff. 7 des Mietvertrages dar, danach werden Sie zum Kostenersatz bereits vor Fälligkeit verpflichtet. Endet Ihr Mietverhältnis also vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, wären Sie grundsätzlich verpflichtet, anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen entsprechend dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter bestimmten Malerfachbetriebes zu zahlen. Hier ist aber das Problem, ob durch die Einfügung des § 29 auch die Ziff.7 ausgeschlossen worden ist. Denn in Ziff. 7 ist geregelt, dass Sie grundsätzlich zum Kostenersatz bereits vor Fälligkeit enstprechend Ziff.2 bis 4 verpflichtet sind. Wenn aber Ziff.2-4 durch § 29 ausgehebelt worden sind, müsste auch hiervon Ziff.7 betroffen sein. Auch diese Problematik bedüfte einer genaueren Überprüfung, die an dieser Stelle nicht erfolgen kann.
Mit freundlichen Grüßen
Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt
25. September 2005
|
16:42
Antwort
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