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Kündigung und Umfang der Renovierung


25.09.2005 14:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von



Sehr geehrte Damen und Herren,

Mit Wirkung vom 01.10.2003 habe ich einen Mietvertrag abgeschlossen (Formularvertrag). Im Zuge des Abschlusses habe ich neu tapeziert und gestrichen sowie Laminatboden verlegt. Die Kosten der Renovierung wurden sowohl von mir als auch durch den Vermieter zu je ca. 50 % getragen- sämtliche Belege und den Schriftverkehr zwischen meinem Vermieter und mir habe ich aufbewahrt.
Nun beabsichtige ich das Mietverhältnis zu beenden.
Hinsichtlich der Schönheitsreparaturen ergeben sich Folgende Formulierungen:

§ 16 Schönheitsrepararuren
Ziffer 1: Der Mieter ist verpflichtet, ohne besondere Aufforderung die laufenden Schönheitsreparaturen fachgerecht nach Maßgabe der folgenden Ziffer 2 auf eigenen Kosten vorzunehmen, es sei denn, unter § 29 ist eine abweichende Vereinbarung getroffen.

Ziffer 2: Die Schönheitsreparaturen sind während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf folgender Zeiträume seit Mietbeginn oder nach Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen auszuführen:
in Küchen, Bädern und Duschen, alle 3 Jahre,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten, alle 5 Jahre,
in anderen Räumen alle 7 Jahre

Ziffer 3: Verlangt es der Zustand der Räume und trifft nicht dem Vermieter, seinen gesetzlichen Vertreter oder Erfüllungshilfen Vorsatzoder grobe Fahrlässigkeit daran, sind die laufenden Schönheitsreparaturen wie folgt auszuführen:
a) bei Übergabe renovierter Räume vor Ablauf des ersten Fristenzeitraumes seit Mietbeginn, oder
b) bei Übergabe nicht renovierter Räume nach Ablauf des jeweils ersten in Ziffer 2 genannten Fristenzeitraumes seit Mietbeginn vor Ablauf des jeweils nächsten Fristenzeitraumes.

Ziffer 4: Von den in Ziffer 2 genannten Fristenzeiträumen kann abgewichen werden, wenn der Zustand der Mieräume die Einhaltung dieser Frist nicht erfordert.

Ziffer 5: Die Gewähr, dass die Schönheitsreparaturen fachgerecht ausgeführt werden und nicht mit Fehlern behaftet sind, die den Wert oder die Tauglichkeit aufheben oder mindern, übernimmt derjenige Vertragspartner, der sie vorzunehmen hat.
Die Schönheitsreparaturen umfassen sämtliche Anstriche, das Tapezieren, die Fußbodenpflege und dergleichen einschließlich der Innenseiten aller Außenfenster und Außentüren, soweit es sich nict um Kunststoff- oder Aluminiumelemente handelt.
Vor dem Neuanstrich sind Decken- und Wandflächen abzuwaschen. Tapeten, Rauhfaser und ähnliche Belege dürfen nicht überklebt werden. Rauhfaser- und Strukturtapeten dürfen nur mit einer nicht füllenden Dispersionsfarbe waschbeständig gestrichen werden (Mindestanforderung). Fenster, Türen und Fußleisten müssen vor der Lackierung vorgestrichen sein. Stoßstellen und Unebenheiten sind auszuspachteln. Schorfige und gerissene Altanstriche müssen abgelaugt oder abgebrannt werden. Heizkörper und Rohrleitungen sind nur mit Heizkörperlackfarbe zu streichen. Auf eine ausreichende Schutzlackierung bei Holzfußböden und Pflege der Parkettflächen mit Bohnerwachs wird besonders hingewiesen. Soweit Fußböden mit Belägen mieterseitig abgedeckt werden, ist spätestens beim Auszug der alte Zustand ordnungsgemäß herzustellen.
Ohne vorherige Zustimmung des Vermieters darf nicht von einer üblichen Ausführungsart abgewichen werden. Der zur Durchführung der Schönheitsreparaturen Verpflichtete ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

Ziffer 6: Bei der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen unterlassener Schönheitsreparaturen ist § 326 BGB zu beachten.

Ziffer 7: Sind bei Beendigung des Mietvertrages die Schönheitsreparaturen entsprechend Ziffern 2-4 nicht fällig, so zahlt der Mieter an den Vermieter einen Kostenersatz für die seit der letzten Durchführung der Schönheitsreparaturen erfolgte Abwohnzeit im Fristenzeitraum gem. Ziffern 2-4, sofern nicht der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführt, oder sich nicht der unmittelbar folgende Nachmieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bereiterklärt oder die Kosten hierfür übernimmt.
Die Höhe dieses Kostenersatzes wird anhand eines Kostenvoranschlages eines von den Vertragsparteien ausgewählten Fachbetriebes des Malerhandwerks über die üblicherweise bei der Renovierung der Mieträume anfallenden Schönheitsreparaturen ermittelt. Sie entspricht dem Verhältnis der in Ziffern 2-4 festgesetzen Fristen für die Durchführung der Schönheitsreparaturen und der Wohndauer seit den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen.

Nun ist unter § 29 unter sonstige Vereinbarungen Folhendes durch den Vermieter handschriftlich festgelegt worden:
Bei Auszug des Mieters sind die Räume renoviert zu übergeben.

Nun meine Frage:
Inwieweit wäre ich bei Auszug verpflichtet zu renovieren, da § 16
Ziffern 2 ff. nicht greifen und wer würde bei Fortsetzung des Mietverhältnisse für Schönheitsreparaturen aufkommen müssen, da in § 29 eine Renovierung nur bei Auszug geregelt ist ?

25.09.2005 | 16:42

Antwort

von


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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

1)wenn Sie bereits beim Einzug vom Vermieter (mündlich) verpflichtet worden sind, Schönheitsreparaturen vorzunehmen, so wären Sie nicht mehr zu einer Endrenovierung verpflichtet. Denn nach der Rechtsprechung würden Sie mit einer weiteren Renovierungspflicht unangemessen benachteiligt werden (Kammergerichts Berlin, Az.: 8 U 17/04). Hier kommt es also auf die genaue Kenntnis des Sachverhalts an. Sollten Sie allerdings freiwillig zum Einzug die Wohnung auf Hochglanz gebracht haben, trifft Sie weiterhin die Renovierungspflicht.

2)Grundsätzlich müssen Sie nur renovieren, wenn der Mietvertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthält.
Vorliegend ersetzt § 29 des Mietvertrages Ziff. 1, d.h. Sie sind anstelle der laufenden Schönheitsreparaturen entsprechend dem Fristenplan nur zu einer Endrenovierung verpflichtet. Eine Klausel, die den Mieter aber zur Endrenovierung unabhängig von der Wohndauer oder Zustand verpflichtet,ist nach Ansicht einiger Gerichte unzulässig, denn der Mieter soll nicht mehr Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen, als er selbst abgewohnt hat. Insoweit müssten Sie keine Endrenovierung durchführen. Meiner Ansicht ist nach entsteht noch ein ganz anderes Problem, nämlich ob der Fristenplan in Ziff. 2 durch die unwirsksame Endrenovierungsklausel (§ 29) wieder auflebt oder nicht. Diese Frage hätte nämlich auch Konsequenzen hinsichtlich der Abgeltungsklausel nach Ziff.7 (Einzelheiten s.u.).Diese komplizierte Auslegungsfrage bedürfte aber einer aufwendigen Rechereche in der Rechtsprechung.

Anders könnte es jedoch sein, wenn die Endrenovierungsklausel individuell zwischen Ihnen und dem Vermieter ausgehandelt wurde, d.h. wenn der Vermieter diese Klausel nicht einseitig in den Vertrag reingeschrieben hat. Eine solche Konstellation bedürfte dann eine weiteren eingehenden Recherche, die im Rahmen einer Erstberatung nicht erbringbar ist.

Jedoch muss ich Sie darauf hinweisen, dass die Wände und Decken beim Auszug ordnungsgemäß sein müssen, d.h. sie dürfen z.B. nicht übermäßig abgenutzt sein (Wandmalereien von Kindern, Nikotinablagerungen). Hier kommt es auf den Einzelfall an.
Das Parkett müssen Sie aber nicht entfernen, da der Einbau mit Einverständnis des Vermieters fachmännisch vorgenommen wurde.

Insgesamt ist festzuhalten, dass wenn sich die Räume in einem ordnungsgemäßen Zustand befinden, Sie diese nur besenrein übergeben müssen.

3)Ein weiteres Problem stellt Ziff. 7 des Mietvertrages dar, danach werden Sie zum Kostenersatz bereits vor Fälligkeit verpflichtet. Endet Ihr Mietverhältnis also vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen, wären Sie grundsätzlich verpflichtet, anteilige Kosten für Schönheitsreparaturen entsprechend dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter bestimmten Malerfachbetriebes zu zahlen. Hier ist aber das Problem, ob durch die Einfügung des § 29 auch die Ziff.7 ausgeschlossen worden ist. Denn in Ziff. 7 ist geregelt, dass Sie grundsätzlich zum Kostenersatz bereits vor Fälligkeit enstprechend Ziff.2 bis 4 verpflichtet sind. Wenn aber Ziff.2-4 durch § 29 ausgehebelt worden sind, müsste auch hiervon Ziff.7 betroffen sein. Auch diese Problematik bedüfte einer genaueren Überprüfung, die an dieser Stelle nicht erfolgen kann.




Mit freundlichen Grüßen

Marcus Alexander Glatzel
Rechtsanwalt





Rechtsanwalt Marcus Alexander Glatzel, Dipl.-Jur.

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