Kündigung eines Gewerbeimmobilien-Mietvertrages nach Zwangsversteigerung -

Question

Habe am 17.12. ein Einfamilienhus ersteigert welches seit 5 Jahren als Steuerkanzlei gewerblich genutzt wird -
Die Steuerkanzlei ist dort Mieter -
Ich möchte das Haus etwas umbauen und selbst mit meiner Freundin einziehen - Dafür möchte ich natürlich möglichst früh den bestehenden Mietvertrag kündigen!
Nach § 54 a ZVG habe ich ein Sonderkündigungsrecht als Erwerber bei einer Zwangsversteigerung - welche Fristen muss ich beachten?
Meines Erachtens muss ich den Mietvertrag spätestens am 03.01.2010 schriftlich zum 30.06.2010 kündigen, so dass der Mietvertrag zum 30.06.2010 endet - korrekt oder geht es auch früher?
Z.B. gibt es eine Sonderregelung bei Umbau zur Eigenbedarfs-Nutzung - habe da etwas von einer kürzeren Kündigungsfrist von nur 3 Monaten gehört?

Zur Kündigung selbst:
Was muss auf dem Schreiben denn ausser o.g. Fristen, und dem Grund zur Nutzung als Eigenbedarf noch etwas stehen?
Muss ich einen Zeugen mitnehmen falls ich die schriftliche Kündigung pers. Übergeben möchte - oder reicht eine Unterschrift des Mieters als Empfangsbestätigung?
Ich befürchte dass ich evtl. bis 04.01.2010 niemand mehr in der Kanzlei antreffe - ist es ausreichend dann das Kündigungsschreiben per Post mit Zustellungsbeleg zustellen zu lassen?

Vielen Dank für die Hilfe

Notarin und Rechtsanwältin Sonja Richter · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragesteller,    gerne beantworte ich Ihre Frage auf Grundlage der mir vorliegenden Informationen und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt:    Die richtige Vorschrift für das Sonderkündigungsrecht nach Zwangsversteigerung ist &#167; 57a ZVG. Danach können Sie ein Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, ohne daß Sie einen Kündigungsgrund benötigen. Die Kündigung ist nur zulässig zum erstmöglichen Termin.    Die gesetzliche Kündigungsfrist für Gewerbemietverträge ist in &#167; 580a BGB geregelt und bedeutet für Sie tatsächlich, daß Sie frühestens zum 30.6.2010 kündigen können. Die dreimonatige Kündigungsfrist gilt nur für Mietverträge über Wohnraum. Die Kündigung muß spätestens am 4.1.2010 &lpar;der 1.1.2010 ist kein Werk-, sondern ein Feiertag&rpar; beim Mieter eingegangen sein.    Da Sie nur zum erstmöglichen Termin von Ihrem Sonderkündigungsrecht gem. &#167; 57a ZVG Gebrauch machen können, müssen Sie die Kündigung bis spätestens 4.1.2010 tatsächlich erklärt haben. Zu einem späteren Zeitpunkt können Sie sich nicht mehr auf das Sonderkündigungsrecht berufen.     In dem Kündigungsschreiben sollten Sie neben der reinen Kündigungserklärung erklären, daß Sie von Ihrem Kündigungsrecht gem. &#167; 57a ZVG Gebrauch machen. Wichtig ist, daß alle neuen Eigentümer &lpar;falls Sie das Haus nicht alleine, sondern z.B. gemeinsam mit Ihrer Lebensgefährtin ersteigert haben&rpar; das Kündigungsschreiben unterzeichnen.    Da Sie beweispflichtig für den Zugang des Kündigungsschreibens sind, sollten Sie sich diesbezüglich absichern. Ausreichend ist es, wenn der Mieter den Empfang der Kündigung quittiert. Falls er die Quittung jedoch verweigert, ist es ratsam, zusätzlich einen Zeugen für die Übergabe hinzuziehen. Möglich und ausreichend ist auch die Zustellung per Einschreiben. Abzuraten ist hier lediglich von der Kündigung per einfachen Brief oder durch Einlegen in den Briefkasten ohne Zeugen.    Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben, und verbleibe    mit freundlichen Grüßen    Sonja Richter  - Rechtsanwältin -

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Mietrecht, Wohnungseigentum

Notarin und Rechtsanwältin Sonja Richter

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