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Wie lang ist die Kündigungsfrist für eine Kündigung wegen Eigenbedarf bei einem befristeten Mietverh

07.04.2008 23:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Ich habe am 2.2.2002 meine Eigentumswohnung mit einem Zeitmietvertrag vermietet.

Auszug aus dem Mietvertrag:
$2 Mietzeit
a) Der Vertrag wird auf die Dauer von 5 Jahren geschlossen und läuft am 28.2.2007 ab. Er verlängert sich jeweils um 1 Jahr, falls er nicht mit der gesetzlichen Frist zum Ablauftermin gekündigt wird.
§5 Zeitmietvertrag (gilt nur für befristige Verträge von bis zu fünf Jahren Dauer)
Ist in $2 Ziff. 1a des Mietvertrages eine Dauer von nicht mehr als fünf Jahren vereinbart, kann der Mieter keine Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, dir zu seinem Hausstand gehörenden Personen oder seine Familienangehörigen nutzen will...

Sachverhalt:
Ich wohne in einer Mietwohnung, habe am 14.12.06 geheiratet (Ehepaar mit einem Kind), habe kein weiteres Eigentum und will nun mein Eigentum für mich und meine Familie nutzen (weiterer Kinderwunsch, jetzige Wohnung zu klein)

Frage:
Wann kann ich die Kündigung und mit welcher Frist wegen Eigenbedarf aussprechen, sofort oder erst zum 28.2.09? Ich möchte so schnell wie möglich in mein Eigentum einziehen.



Sehr geehrter Ratsuchender,

ich möchte Ihre Frage auf Grund des dargelegten Sachverhalts und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten:

Ich weise darauf hin, dass dies einer ersten Orientierung über die bestehende Rechtslage dient und ein ggf. persönliches Beratungsgespräch bei einem Anwalt Ihrer Wahl nicht ersetzt.

Zudem erfolgt die rechtliche Beurteilung ohne genaue Kenntnis des Mietvertrages.

Das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen kann die rechtliche Beurteilung beeinflussen.

Dies vorangestellt beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Eine ganz konkrete und sichere Aussage kann nur mit genauer Kenntnis des Mietvertrages erfolgen.

Auf Grund der von Ihnen mitgeteilten Gründe muss ich Ihnen bedauerlicherweise mitteilen, dass weder eine sofortige außerordentliche Kündigung noch eine sofortige ordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Frist zur Zeit möglich ist.

Sie können frühstmöglich zum 01.03.2009 in die vermietete Wohnung einziehen.

Dies gilt jedenfalls für den Fall einer Kündigung Ihrerseits, die Sie zum jetzigen Zeitpunkt natürlich schon Aussprechen können, jedoch das Mietverhältnis erst mit Ablauf des 28.02.2009 beendet.

Die Kündigung müssen Sie aber spätestens bis zum 3. Werktage des Septembers 2008 (03. September 2008) aussprechen, vielmehr muss die Kündigung bis zu diesem Tag dem Mieter zugegangen sein, da die Mietvertragsklausel eine Kündigung innerhalb der gesetzlichen Frist zum Ablauf des Jahres vorsieht. Das Jahr bezüglich des Mietvertrages endet am 28.02.2009. Da das Mietverhältnis bereits länger als 5 Jahre läuft hat sich Ihre Kündigungsfrist gemäß § 573c BGB: Fristen der ordentlichen Kündigung um 3 Monate auf insgesamt 6 Monate verlängert.

Sollten Sie diesen Stichtag verpassen, wäre eine Kündigung erst zum 28.02.2010 zulässig.

Unbeschadet dessen haben Sie natürlich die Möglichkeit mit Ihrem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag jederzeit zu schließen, wozu dieser sich aber bereit erklären muss.
Möglicherweise kann ein Angebot einer Abstandszahlung Ihrerseits den Entschluss des Mieters dazu positiv beeinflussen.

Ein Mietaufhebungsvertrag kann während der gesamten Mietzeit zwischen den Parteien geschlossen werden. Dieser sollte sämtliche relevanten Problemfelder beinhalten, Beendigungszeitpunkt, Kautionsrückzahlung, Mängelbeseitigungsansprüche Ihrerseits, Renovierungsarbeiten etc und einen späteren Streit die Grundlage entziehen.

Der Mietaufhebungsvertrag ist die einzige Möglichkeit, die derzeit in Betracht kommt, um zu einen früheren Zeitpunkt in die Wohnung zu gelangen.

Eine ordentliche Kündigung Ihrerseits auf Grund eines berechtigten Interesses Ihrerseits nach § 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters , wonach Sie die vermieteten Räume für sich oder Ihre Familienmitglieder oder Angehörige benötigen scheidet bei befristeten Mietverträgen aus.

Diese Vorschrift ist lediglich auf unbefristete Wohnraummietverhältnisse jeder Art mit Ausnahme von § 549 BGB: Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften anwendbar. Die Ausnahmen umfassen nur Wohnraummietverhältnisse, die lediglich zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wurden (nicht zu verwechseln mit befristeten Mietverhältnissen), von Ihnen zum Teil selbst bewohnt werden, Wohnraum den eine juristische Person des öffentlichen Rechts angemietet hat oder als Studenten- oder Jugendwohnheim gelten.

Diese Voraussetzungen liegen bei Ihnen nicht vor, so dass es beim Ausschluss des ordentlichen Kündigungsrechts bleibt.

Grundsätzlich ist das berechtigte Interesse bei Ihnen vorhanden, hier scheitert es jedoch daran, dass der Mietvertrag befristet ist.

Ungeachtet dessen kommt noch eine außerordentliche Kündigung nach § 543 Abs. 1, Abs. 2 § 569 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund dann in Betracht, wenn Ihr Mieter den Hausfrieden nachhaltig stören würde, so dass Ihnen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Parteien, unter Abwägung beidseitiger Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietvertrages nicht zugemutet werden kann.

Dafür liegen aber nach dem dargelegten Sachverhalt keine Anhaltspunkte vor.

Bedauerlicherweise kann ich Ihnen kein günstigeres Ergebnis mitteilen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen dennoch einen ersten Überblick über die bestehende Rechtslage geben und Ihre Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt


PS: Wer anwaltliche Dienstleitungen in Anspruch nimmt und hierfür selbst einen Betrag als Honorar einsetzt, hat dieses auch zu zahlen.

Ich bitte Sie daher, dafür Sorge zu tragen, dass der von Ihnen eingesetzte Betrag von Ihrem Konto eingezogen werden kann.

Andererseits müsste ich davon ausgehen, dass Ihrerseits nie beabsichtigt wurde, diesen Betrag zu zahlen, was den Straftatbestand des Eingehungsbetruges erfüllt und ich gehalten wäre, Strafanzeige zu stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Marco Liebmann
Rechtsanwalt

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