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Kündigungsfrist nach Zwangsversteigerung?

09.06.2009 22:27 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Hallo,

habe zum 01.02.2009 eine Wohnung über einen Makler angemietet.
Kaltmiete beträgt 310 Eur für eine 63qm Wohnung.
Damals habe ich erst bei Vertragsunterzeichnung davon erfahren das die Wohnung in einem Zwangsverwaltungsverfahren befindet.
Hierzu musste ich zusätzlich zum Standartmietvertrag eine Erklärung unterschreiben, die inhaltlich die Bekanntmachung der Zwangsverwaltung unterliegt. Und zwei weitere Punkte enthält.
Zitat:
"Wenn das Grundstück nebst Räumlichkeiten, Inventar und Zubehör nach Überlassung an den Mieter im Wege der Zwangsversteigerung veräußert wird und an der Stelle des Vermieters tretende Ersteher die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Verpflichtungen nicht erfüllt, ist die gesetzliche Haftung des Vermieters für den vom Ersteher zu ersetzenden Schaden ausgeschlossen."

"Der Vermieter ist auch von einem sich im Falle einer Kündigung(§57a Satz 1 des Gesetzes über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung sowie §111 Insolvenzordnung) möglicherweise ergebenden Schadensersatzanspruch freigestellt."

Die Zwangsversteigerung hat am 24.04.2009 stattgefunden und meine Wohnung ist versteigert worden.
Jetzt ist am 09.06.2009 mein neuer Vermieter bzw. Eigentümer der Wohnung an mich herangetreten um mich darüber zu informieren das er selbst die Wohnung ab dem 01.10.2009 bewohnen möchte und gleichzeitig eine Mieterhöhung von 70,9% auf 530 Eur Kaltmiete ab dem 01.07.2009 ankündigte.
Dies ist bisher nur mündlich erfolgt.
Wie soll ich mich jetzt am besten weiter verhalten, da ich so eine Mieterhöhung nicht tollerieren möchte.
Gleichzeitig hab ich es so verstanden das laut § 57 ZVG eine Eigenbedarfskündigung bis zum dritten Werktag des Monats auf die Zwangsversteigerung erfolgen musste, da diese sonst nicht zulässig ist. Dies wäre bei mir der 06.05.2009 gewesen.
Jedoch ist bei mir bis zum jetzigen Zeitpunkt nichts eingetroffen.

mfg

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich gerne auf Basis Ihres Einsatzes und des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts wie folgt beantworten möche:

Zunächst gilt in Folge des Zwangsversteigerungsverfahrens folgendes:
Nach § 57 ZVG finden die Vorschriften der §§ 566, 566a, 566b Abs. 1, §§ 566c und 566d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) nach Maßgabe der §§ 57a und 57b entsprechende Anwendung, wenn - wie hier - das Grundstück einem Mieter oder Pächter überlassen ist.

Das heißt, grundsätzlich tritt der Erwerber/Ersteher in alle sich aus dem konkreten Mietverhältnis ergebenden Pflichten und Rechte ein.

§ 566 (Kauf bricht nicht Miete) BGB:

(1) Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.

(2) Erfüllt der Erwerber die Pflichten nicht, so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Erlangt der Mieter von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist.

Allerdings ist es - wie es hier geschehen ist - durch eine Vereinbarung zwischen den Mietparteien möglich die Haftung in Abs. (2) anderweitig zu regeln, eben auch auszuschließen.


Besonderheiten dabei regeln die §§ 57a, 58b ZVG:

Der Ersteher ist nach § 57a ZVG berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.

Dieses führt dann wieder zurück in die betreffende Vorschrift des BGB:

§ 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters):

Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen (könnte hier auch gegeben sein).

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn

[...]

2.der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder


3.der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben (hier nur mündlich und eventuell im Hinblick auf die horrende Mieterhöhung auch nur vorgeschoben).

Dabei richtet sich das Weitere nach § 573c (Fristen der ordentlichen Kündigung) BGB:

Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Wie Sie selbst festgestellt haben, ist dieses seitens des neuen Vermieters nicht rechtzeitig geschehen, auch nicht schriftlich, also im Widerspruch zu § 568 BGB.

Im Hinblick auf die über 70-prozentige Mieterhöhung sind ansonsten sowieso erhebliche Zweifel angebracht, siehe auch oben.

Ich hoffe, ich habe Sie nicht all zu sehr mit diesem "Regelungswirrwar" durcheinander gebracht, sondern habe Ihnen auch weitergeholfen.

Jedenfalls ist festzuhalten:
Sie befinden sich nach meiner Einschätzung im Recht und sollten sich gegenüber weiteren Gebahren Ihres Vermieters zu Wehr setzen.

Falls es diesbezüglich Probleme geben sollte, können Sie sich gerne an mich wenden; eine gezahlte Erstberatung würde Ihnen angerechnet und gutgeschrieben werden.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Abend.

Nachfrage vom Fragesteller 11.06.2009 | 09:26

Vielen Dank erstmal für Ihre schnelle Antwort.
Eine Nachfrage hätte ich allerdings noch.
Wenn ich die genannten Paragraphen richtig verstanden habe, hat mein neuer Vermieter sein Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG durch Fristversäumniss verwirkt und darf erst nach einem Jahr wieder auf Eigenbedarf kündigen.
Ist dies korrekt oder habe ich da etwas falsch interpretiert?
Vielen Dank im voraus für Ihre Antwort.

mfg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.06.2009 | 10:33

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne:

Die Rechtsprechung geht davon aus, dass dem Ersteher in der Regel eine einwöchige Prüfungsfrist hinsichtlich des Sonderkündigungsrechts zusteht, die bei Ihnen längst abgelaufen ist (über zwei Monate nach der Zwangsversteigerung gekündigt, und auch nur mündlich).

So wie ich es Ihrer Sachverhaltsschilderung entnehmen kann, wußte der Ersteher auch von Anfang an Bescheid.

Damit hat er sein Sonderkündigungsrecht verwirkt und darf nur noch eine ordentliche Kündigung aussprechen, wobei dafür dann wieder die normalen Kündigungsfristen gelten.

Das heißt aber nicht, er darf erst wieder nach Ablauf eines Jahres kündigen.

Kurz zur Erläuterung: Das Sonderkündigungsrecht hat den entscheidenen Vorteil, dass sich bei längeren Mietverhältnissen die Kündigungsfrist nach der jeweiligen Mietdauer nicht um drei Monate verlängert (Höchstfrist 9 Monate, § 573c Abs. 1 S. 2 BGB), sondern nach der gesetzlichen Frist von (fast) drei Monaten (Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig) einmalig gekündigt werden kann.

Damit könnte Ihr Vermieter dann theoretisch bis zum dritten Werktag des Monats Juli 2009 kündigen, müßte aber die vorgenannten Kündigungsgründe nachweisen, was aber für ihn problematisch werden könnte.

Ich würde das Verhalten Ihrers Vermieters, namentlich eine erneute Kündigung, abwarten und diese dann durch einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl prüfen lassen.

Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Feiertag

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

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