Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:
1.
Das Sonderkündigungsrecht des Erstehers gemäß § 57a ZVG
muss zum nächstmöglichen Termin wahrgenommen werden. Dabei wird Ihnen eine kurze Überlegungsfrist von höchstens einer Woche zugebilligt, die sich vom Zuschlag und nicht von der Rechtskraft des Beschlusses an berechnet, Sie müssen also schnell handeln. Sie sollten für eine zügige und sichere Zustellung sorgen; Eigenbedarf ist ein berechtigtes Interesse.
2.
Ob die Räumung kurzfristig stattfinden kann, hängt von den Gegebenheiten des Einzelfalls ab. Zunächst muss – auch bei einem gewerblichen Mieter ist dies der Fall - mit der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 573c BGB
(bis zum 3. Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats, hier also bis zum 04.10. zum 31.12.2007) gekündigt werden. Ist die Wohnung dann nicht geräumt, muss ein Räumungstitel erwirkt werden, was angesichts der Überlastung der Gerichte ebenso wie die Vollstreckung aus diesem Titel leider dauern kann.
3.
Grundsätzlich trifft den Vermieter die Pflicht zur Instandhaltung der Mietsache, § 535 BGB
; ggf. kann beim Vorliegen von Mängeln die Miete nach § 536 Abs. 1 gemindert werden, dies aber nur dann, wenn keine Kenntnis der Mängel bei Abschluss des Mietvertrags vorlag, § 536b BGB
. Die Behebung gesundheitsgefährdender Mängel kann grundsätzlich verlangt werden.
Ich rate Ihnen, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen (Verfassen der Kündigung etc.) zu beauftragen und hoffe, Ihnen einen ersten Überblick zu Ihrem Problemkreis verschafft zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Böhler
Rechtsanwalt
Diese Antwort ist vom 03.09.2007 und möglicherweise veraltet. Stellen Sie jetzt Ihre aktuelle Frage und bekommen Sie eine rechtsverbindliche Antwort von einem Rechtsanwalt.
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Antwort
vonRechtsanwalt Michael Böhler
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Vielen Dank für die superschnelle Auskunft! Da Sie mir die Hilfe eines Rechtsanwaltes vor Ort anraten, gehe ich in der Annahme, dass ich mich aufgrund der "Gegebenheiten des Einzelfalls" lieber auf eine längerfristige Sache einstellen sollte (wahrscheinlich bis zu über 6 Monate und mehr). Zur "Belohnung" muss ich dann noch vorher die Bleiwasserleitungen austauschen und die asbestverseuchten Nachtspeicheröfen entsorgen lassen, um keine Gegenklage aufgrund der Gesundheitsgefährdung zu riskieren. Habe ich so in etwa Ihre Anwort richtig interpretiert? Hatte nämlich eigentlich gedacht, dass ich das Haus aufgrund der bestehenden Gesundheitsgefährdung (gemäß Wertgutachen: Asbest, Blei, Zugluft etc.) als unbewohnbar deklarieren kann (bzw. auch muß) und der Mieter somit umgehend das Haus verlässt.
Sehr geehrter Fragesteller,
zunächst einmal gibt der gesundheitsgefährdende Zustand der Wohnung dem Mieter die Möglichkeit zu Mietminderung und fristloser Kündigung. Ein Anspruch auf Renovation besteht dagegen nur bei unverzüglich zumutbarer Abhilfe. Sollten Sie etwa aus Kostengründen hierzu nicht in der Lage sein, wäre sein Ansinnen - zumal Sie das Mietverhältnis beenden wollen - als rechtsmissbräuchlich zu werten.
Wenn Sie also kündigen, müssen Sie nicht sofort nach Erwerb des Hauses mit der Renovierung anfangen, ggf. kann ein Rechtsstreit abgewartet werden.
Mit freundlichen Grüßen
Michael Böhler
Rechtsanwalt
