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Welche Kündigungsfrist muss ich einhalten bei Kündigung wegen Eigenbedarf?


24.08.2006 02:44 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Elmar Dolscius



Ich bin Vermieter über Wohnräume. Ich habe vor 2 Monaten eine Wohnung in Berlin Mitte zur Investion gekauft, mit dem Ausblick, evtl. später mal selber dort zu wohnen. Die Wohnung ist vermietet und der Mieter hat dort seit ca. 7 Jahren gewohnt.
Ich wohne in London (England) in einer kleinen Mietwohnung. Nachdem ich die Wohnung in Berlin gekauft hatte, hat meine Familie (Eltern und 2 Geschwister) mich gebeten, doch nach Deutschland zurückzukommen. Sie würden mir gerne bei meinen Krankheitsproblemen emotional und praktisch zur Seite stehen. Nun habe ich mich auch mit der Idee angefreundet. Hier in England habe ich keine Familie. Ich habe eine chronische Krankheit, HIV-Infektion, und dadurch bedingt auch Depressionen. Zwar wohnt meine Familie in Hannover, aber sie könnten mich viel besuchen, da meine Schwester derzeit nicht arbeitet und meine Eltern beide Frührentner sind. Mein Bruder ist anderweitig oft in Berlin. Meine Berliner Wohnung ist mit 2 1/2 Zimmern und 72qm gross genug um zeitweise Familienangehörige mitwohnen zu lassen. Krankenhausaufenthalte können auch vorkommen. Hier in England hatte ich in solchen Situationen nie viel Besuch und war sehr isoliert. Es ist doch viel schwieriger für meine Angehörigen, mich hier in London zu erreichen und ich habe sehr wenig Besuch. Meine Frage: Falls ich meinen Mieter bitte, mir die Wohnung wegen ausserordentlichem Eigenbedarf zu überlassen, welche Kündigungsfrist hätte mein Mieter? Ich habe gehört, dass normalerweise eine Kündigungsfrist von ca. 11 Jahren anzusetzen wäre, da der Mieter besonderen Kündigungsschutz hat, durch den Eigentümerwechsel. Wie sieht das in meiner Situation aus?
Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Frage summarisch auf der Basis der mitgeteilten Informationen.

1. Grundsätzlich können Sie dem Mieter der erworbenen Wohnung wegen Eigenbedarf kündigen. Vorbehaltlich einer genauen Prüfung geben die von Ihnen geschilderten Verhältnisse (vor allem aufgrund der Krankheit) Anlass zu der Annahme, dass die Eigenbedarfkündigung berechtigt wäre.

2. Die Kündigungsfristen sind zunächst die gesetzlichen Fristen, die sich in § 573c BGB (in Ihrem Fall 6 Monate) finden.

3. Eine Ausnahme kann sich ergeben bei umgewandeltem Wohnraum. Hier besteht eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren für die Eigenbedarfskündigung (§ 577a BGB).

Umgewandelter Wohnraum liegt dann vor, wenn ein Gebäude nach Überlassung der Wohnräume an den Mieter in einzelne Wohnungen aufgeteilt und im Anschluss daran veräußert wird.

Insbesondere in Ballungsgebieten kann eine verlängerte Kündigungssperrfrist gelten. Wo Wohnungsnot herrscht, können die Bundesländer die Kündigungssperrfristen bis auf 10 Jahre hochsetzen (das war wahrscheinlich das, was Sie mit den 11 Jahren meinten). Der Erwerber der umgewandelten Eigentumswohnung kann dann 10 Jahre lang keine Kündigung wegen Eigenbedarfs oder wirtschaftlicher Verwertung aussprechen.

Die zuvor genannte Kündigungssperrfrist beginnt zu laufen, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

4. Sie müssen also prüfen, ob in Ihrem Fall ein umgewandelter Wohnraum vorliegt. Wenn ja, müssen Sie noch die Sperrfristen prüfen.
Liegt kein umgewandelter Wohnraum vor, können Sie dem Mieter mit einer Frist von 6 Monaten kündigen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit meiner Antwort eine erste rechtliche Orientierung geben und wünsche Ihnen viel Erfolg und vor allem Gesundheit.

Mit freundlichen Grüßen

Elmar Dolscius
Rechtsanwalt
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