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Kündigung bei gemeinsamem Mietvertrag

04.03.2019 21:56 |
Preis: 55,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Zusammenfassung: Ex-Partner nichtehelicher Lebensgemeinschaft streiten nach Trennung über Kündigung des zuvor gemeinschaftlich eingegangenen Mietvertrages über zuvor gemeinsam bewohnten Mietraum. Dabei geht es um das Bestehen und die Durchsetzung der Mitwirkungspflicht bei der gemeinsamen Kündigung des Mietvertrags.

Sachlage:
Meine Ex-Freundin und ich wohnen seit ca. 1 Jahr zusammen und stehen gemeinsam als Hauptmieter im Mietvertrag. Ich zahle den größten Anteil der Miete, sie überweist mir ihren Anteil auf mein Konto. Von meinem Konto ging auch die Kaution ab. Da wir kein Paar mehr sind möchte ich ausziehen und kündigen und aus den Verpflichtungen des Mietvertrags entbunden werden. Meine Freundin kann die Wohnung nicht alleine bezahlen, daher wird der Vermieter mich wahrscheinlich auch nicht einseitig aus dem Mietverhältnis entlassen. Sie möchte aber in der Wohnung bleiben und kein gemeinsames Kündigungsschreiben unterschreiben.

Wie kann ich trotzdem aus dem Mietvertrag gelangen und dabei noch das Recht auf die Rückzahlung der Kaution an mich sichern? Welche wichtigen Inhalte muss eine eine eventuelle Klage gegen meine Ex-Freundin auf ihre Mitwirkungspflicht bei der Kündigung enthalten? Wie zeit- und kostenintensiv (bei 1.000€ Kaltmiete) ist eine solche Klage? Wenn die Klage z.B. erst nach einigen Wochen erfolgreich ist, gilt dann trotzdem der alte Kündigungstermin für beide? Wer trägt am Ende die Kosten der Klage?

Vielen Dank für Ihre Hilfe!
04.03.2019 | 23:46

Antwort

von


(8)
P.O. Box 50416
08002 Waterfront
Tel: 04022866328
E-Mail:

Sehr geehrte(r) Rechtsratsuchende(r),

haben Sie vielen Dank für Ihre Fragen, auf die ich gerne im Nachfolgenden einzeln eingehen möchte. Ich werde Ihnen dabei zum einen die rechtlichen Zusammenhänge erläutern und Ihnen auch einige praktische Ratschläge für die weitere Vorgehensweise mitgeben.

Rechtlich gestaltet sich die Situation derart, dass sowohl Sie als auch Ihre Ex-Partnerin sich gegenüber dem Vermieter als sogenannte Gesamtschuldner verpflichtet haben. Damit haftet jede(r) von Ihnen dem Vermieter gegenüber für sämtliche Verbindlichkeiten zu 100%. Der Vermieter kann also, wenn ihm beispielsweise eine Monatsmiete zusteht, diese nach seinem freien Belieben von Ihnen oder Ihrer Ex-Partnerin voll verlangen. Als Gesamtschuldner sind Sie sodann zum sogenannten Innenausgleich verpflichtet, wie sie ihn offenbar auch bisher durch die Überweisung des Mietanteils praktiziert haben. All dies gilt weiter, bis der Mietvertrag schließlich beendet ist.

Da Sie nun beide aus dem Mietvertrag berechtigt und verpflichtet sind, kann die Kündigung dem Vermieter gegenüber auch nur durch Sie beide zusammen erklärt werden. Dass sich Ihre Ex-Partnerin weigert, ihrerseits an der Kündigung mitzuwirken, ist das juristische Problem Ihres Falles. Dieses Problem löst man unter Zuhilfenahme einer besonderen rechtlichen Konstruktion zwischen Ihnen und Ihrer Ex-Partnerin, die sich als "Gesellschaft bürgerlichen Rechts" (kurz: GbR) bezeichnet:

Zwischen Ihrer Ex-Partnerin und Ihnen ist in den Augen der Juristen durch das gemeinsame Eingehen des Mietvetrags eine solche gesellschaftsrechtliche Beziehung entstanden, die Sie - sofern Sie nichts anderes vereinbart haben und außer in einem besonderen Härtefall, von dem ich hier mangels entsprechender Angaben nicht ausgehe - jederzeit grundlos kündigen können.

Die Gesellschaft muss sodann abgewickelt werden. Teil der Abwicklung ist die Kündigung des bestehenden Mietvertrages mit dem Vermieter. Bei dem Gesellschaftsverhältnis handelt es sich um ein Vertragsverhältnis wie jedes andere auch, sodass die sich hieraus ergebenden Pflichten rechtlich durchgesetzt werden können. So verhält es sich auch mit Ihrem Recht auf Mitwirkung bei der Kündigung im Rahmen der Abwicklung gegen Ihre Ex-Partnerin.

Daraus ergibt sich meine nachfolgende Handlungsempfehlung:

Erklären Sie gegenüber Ihrer Ex-Partnerin unverzüglich die Kündigung des Gesellschaftsverhältnisses in nachweisbarer Form. Fordern Sie sie zugleich auf, an der Kündigung des Mietverhältnisses mitzuwirken. Weisen Sie sie dabei auf Ihre diesbezügliche Verpflichtung hin und ggf. auf die sonst drohenden rechtlichen und finanziellen Folgen hin. Auch lassen Sie sich für die Kautionsrückzahlung auf Grundlage der Tatsache, dass Sie die Kaution ausgelegt haben, eine Einzugsermächtigung erteilen, sodass Sie dem Zahlungsausfallrisiko Ihrer Ex-Partnerin nicht ausgesetzt sind. Angesichts der vermutlich schwierigen zwischenmenschlichen Situation wäre es wohl empfehlenswert, gleich entsprechend vorbereitete Erklärungsvordrucke mitzuschicken, die nur unterschrieben an Sie zurückgeleitet werden müssten.

Eine anwaltliche Vertretung ist bei alldem zwar nicht notwendig, kann aber meiner Einschätzung nach angesichts des Eindrucks eines anwaltlichen Schreibens bei Ihrer Ex-Partnerin und der Verdeutlichung der mit ihrer Verweigerungshaltung verbundenen Risiken durchaus zur schnelleren Problemlösung führen. Zumindest empfiehlt es sich, die Vordrucke durch einen Anwalt vorbereiten zu lassen.

Sollte Ihre Ex-Partnerin kooperieren, haben Sie das Problem gelöst.

Sollte sie indes Ihrer Aufforderung nicht Folge leisten, müssten Sie gegen Ihre Ex-Partnerin auf Abgabe der Kündigungserklärung klagen.

Wenn man die Vollständigkeit des Ihrerseits mitgeteilten Sachverhalts unterstellt, sehe ich kein großes Unterliegensrisiko. Die für den Rechtsstreit aufgewendeten Kosten bekämen Sie nach Beendigung des Rechtsstreits im Falle des Obsiegens erstattet, vorausgesetzt Ihre Ex-Partnerin ist zahlungsfähig.

Ich würde dabei im ungünstigsten Falle von einem Streitwert von sechs Nettokaltmieten, d.h. € 6.000,00 ausgehen, woraus sich bei Zugrundelegung der gesetzlichen Anwaltsvergütung folgende Posten für eine Gerichtsinstanz ergäben:

Kosten eigener Anwalt: € 1.374,57
Kosten fremder Anwalt: € 1.076,95
Gerichtskosten: € 495,00

Ihre eigenen Anwaltskosten sowie die Gerichtskosten müssten Sie dabei vorschießen.

Es ist kaum möglich, den zeitlichen Aufwand eines Gerichtsverfahrens vorherzusagen - dies hängt von vielen Faktoren ab. Rechnen Sie aber in jedem Falle mit einer Dauer von mindestens 6-9 Monaten. Insbesondere bei einer gütlichen Beilegung des Rechtsstreits kann es schneller gehen - verlassen würde ich mich darauf jedoch in keinem Falle.

Bitte beachten Sie: Den Mietvertrag können Sie unter Berücksichtigung der dafür geltenden ordentlichen Kündigungsfrist erst dann kündigen, wenn Sie Ihr Mitwirkungsrecht gegen Ihre Ex-Partnerin durchgesetzt haben. Wenn Sie durch die Verzögerung der Kündigung finanzielle Schäden, insbesondere aufgrund der fortgesetzten Mietzahlungen erleiden, so können Sie diese noch im selben Prozess oder auch im Nachgang als Schadensersatz gegen Ihre Ex-Partnerin geltend machen. Hierdurch würden sich die o.g. Prozesskosten nochmals erhöhen.

Ich hoffe Ihnen mit dieser Antwort weitergeholfen zu haben. Sollten Sie weitere Hilfestellungen oder rechtliche Vertretung, insbesondere beim Schriftverkehr mit Ihrer Ex-Partnerin, benötigen, so stehe ich Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung. Melden Sie sich am besten kurz per E-Mail bei mir und ich helfe Ihnen sehr gerne weiter.

Herzliche Grüße
Kianusch Ayazi, LL.B. (Bucerius Law School)
- Rechtsanwalt -


Nachfrage vom Fragesteller 05.03.2019 | 23:24

Vielen Dank für Ihre ausführlichen und hilfreiche Ausführungen.

Ich habe eine Nachfrage zu Ihrem Punkt "außer in einem besonderen Härtefall" ... kann die gesellschaftsrechtliche Beziehung "grundlos gekündigt" werden: In meinem Fall ist es so dass meine Freundin in anderen Umständen ist, ich mich aber aufgrund der Streitigkeiten in der Beziehung in psychologischer Behandlung befinde. Wie sieht es da mit der Einschätzung des Härtefalls aus?

Vielen Dank!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.03.2019 | 05:56

Sehr geehrter Ratsuchender,

sofern ein Härtefall aufseiten Ihrer Ex-Partnerin vorliegt, kann die Kündigung im Einzelfall ausgeschlossen sein. Wenn nicht, dann steht es Ihnen unabhängig von Ihrer Situation frei, jederzeit grundlos zu kündigen.

Herzliche Grüße
Kianusch Ayazi, LL.B. (Bucerius Law School)
- Rechtsanwalt -

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