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Kündigung gemeinsamer Mietvertrag - Vermieter reagiert nicht

| 04.06.2014 19:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Ein Austausch einzelner Mieter einer Wohngemeinschaft (gemeinsamer Mietvertrag) bedarf einer entsprechenden Vereinbarung mit dem Vermieter und ist nicht ohne Weiteres möglich. Die ausgezogenen WG-Bewohner haften nach wie vor als Gesamtschuldner gem. § 421 BGB.

Guten Tag,

Aus einer 3er WG sind zwei Personen aus- und zusammengezogen, da sie zusammen ein Kind bekommen haben. Der Umzug wurde dem Vermieter sofort (1 bis 1,5 Monate vor Umzug) mitgeteilt, damit bereits gefundene Nachmieter im Einverständnis mit dem Vermieter per Nachtrag in den Mietvertrag übernommen werden. Dies war eine übliche Praxis in der WG.

Der Vermieter hat sich nie zurückgemeldet und war telefonisch nicht zu erreichen. Schließlich sind die zwei Personen ausgezogen und die Nachmieter eingezogen. Diese zahlen auch die Miete und es gibt im Grunde kein Problem. Leider haften die zwei alten Bewohner weiterhin, da sie ja nie von dem Mietvertrag zurücktreten konnten. Das ganze ist inzwischen 3 Monate her und ein Kontakt mit dem Vermieter ist nach wie vor nicht möglich.

Gibt es irgendeine Möglichkeit ohne Einverständnis des Vermieters vom Mietvertrag zurückzutreten? So eine Art Tatsachenbegebenheit, schießlich wurden ja längst Fakten geschaffen.
Ich würde gerne so schnell wie möglich das Mietverhältnis beenden, bevor ich für Schäden der jetzigen Mieter belangt werde und der Fall noch komplizierter wird. Was soll ich tun? An wen kann ich mich wenden?
Vielen Dank für eine Einordung.

Sehr geehrter Fragesteller,

eingangs möchte ich festhalten, dass eine abschließende Beurteilung der Rechtslage ohne eine genaue Kenntnis des hier in Rede stehenden Mietvertrages und Gesamtsachverhaltes grundsätzlich nur schwer zu gewährleisten ist. Aufgrund des Ihrerseits dargestellten Sachverhalts möchte ich Ihre Frage gerne wie folgt beantworten.

Ich gehe davon aus, dass Sie und die beiden ausgezogenen Mieter zu dritt im Mietvertrag als Mieter aufgeführt sind. Damit sind Sie alle drei sog. Gesamtschuldner gem. § 421 BGB und haften - wie Sie selbst bereits vollkommen richtig erkennen - gegenüber dem Vermieter für alle Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis. Das bedeutet, dass Ihr Vermieter auch im Falle des Auszuges der ehemaligen WG-Bewohnern die Entrichtung der Miete auch von diesen in voller Höhe verlangen kann.

Sind auf der Mieterseite mehrere Personen beteiligt, kann ein Mieter sein Ausscheiden aus dem Mietvertrag jedoch nicht einseitig dadurch bewirken, dass nur er das Mietverhältnis kündigt oder - wie Sie es formulieren - zurücktritt. Auch eine "Tatsachengegebenheit" gibt es nicht. Bei einer Mietermehrheit kann das Mietverhältnis durch einseitige Kündigung nur dadurch beendet werden, dass alle Mieter den Vertrag kündigen. (Im Übrigen kann auch der Vermieter einen gemeinsamen Mietvertrag nur gegenüber allen Mietern kündigen.)

Sollen jedoch in Ihrem Fall zwei Mieter aus dem Mietverhältnis der 3er-WG ausscheiden, weil es eine Austausch geben soll, so bedarf es einer entsprechenden vertraglichen Vereinbarung, an der sowohl alle drei Mieter als auch der Vermieter beteiligt sein müssen. Wirkt der Vermieter - wie vorliegend - dabei nicht mit, scheitert eine solche Vereinbarung. Insoweit besteht kein Anspruch Ihrerseits auf den begehrten Austausch der beiden Mitmieter.

Anders könnte es möglicherweise dann aussehen, wenn Ihre beiden Mitmieter einen "wichtigen Grund" im Sinne des Gesetzes hätten, so beispielsweise im Falle eine Ehescheidung. Dies sehe ich in Ihrem geschilderten Fall aufgrund Ihrer Angaben jedoch nicht.

Vor diesem Hintergrund stellt sich für Sie jetzt natürlich die Frage des bestmöglichen praktischen Vorgehens. Wie gesagt besteht kein Anspruch auf den Abschluss einer Vereinbarung mit Ihrem Vermieter, so dass Sie ihn nicht zu einer Rückmeldung oder generell zu einer Kontaktaufnahme zwingen können. Soweit es Ihnen aber darum geht, für etwaige Schäden der neuen WG-Bewohner nicht aufkommen zu müssen, so rate ich Ihnen zu einem entsprechenden Vertragsschluss zwischen Ihnen und den beiden Mitbewohnern, der bis zu einer abschließenden Klärung mit Ihrem Hauptvermieter ebenfalls als "Mietvertrag" beziehungsweise "Untermietvertrag" bezeichnet werden kann.

Bitte beachten Sie, dass das Weglassen relevanter Angaben oder eine geringfügige Änderung des Sachverhalts eine völlig neue rechtliche Beurteilung zulässt. Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben, bedanke mich für das mir entgegengebrachte Vertrauen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 04.06.2014 | 23:22

In Ergänzung meiner Antwort möchte ich der Vollständigkeit halber auf folgende abweichende Ansicht aus der Rechtsprechung hinweisen.

Die meinerseits vorangestellten Grundsätze werden von der älteren Rechtsprechung weitestgehend aufgeweicht. So wird in einigen Entscheidungen zum einen eine generelle Ersetzungsbefugnis der WG-Mitglieder angenommen, ohne dass es hierbei auf die Zustimmung des Vermieters ankäme (LG Göttingen, Az. 5 S 123/92; LG Hamburg, Az. 334 S 38/95). Eine WG, die aus jugendlichen Mitgliedern besteht oder aus solchen, die sich noch in der Ausbildung befinden, sei von vornherein auf ständige Fluktuation ausgelegt, weshalb der Vermieter regelmäßig dem Ausscheiden wie dem Neueintritt einzelner Mieter oder zumindest der Untervermietung durch das Ausscheiden einzelner Mieter freigewordener Räume zustimmen müsse (LG Karlsruhe, Az. 9 S 580/83). Diese Rechtsprechung beschränkt sich allerdings nur auf Schüler-, Auszubildenden- oder Studenten-WGs, da nur dort eine von vornherein absehbare Fluktuation besteht.

Dies ist unter Juristen allerdings umstritten, weshalb ich weiterhin die Auffassung vertrete, dass für einen Mieterwechsel eine Vereinbarung mit dem Vermieter vonnöten ist.

Im Innenverhältnis haften alle WG-Mitglieder nach den Regeln über die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (Wohngemeinschafts-GbR) gem. §§ 705 ff. BGB.

Bei Rückfragen oder Unklarheiten bitte ich Sie, die kostenlose Nachfragefunktion zu nutzen. Ich wünsche einen angenehmen Abend und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 05.06.2014 | 07:59

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