Kostenteilung bei Renovierung(Sicherungskästen)

Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Zunächst ist zu klären, ob sich die Sicherungskästen im Sondereigentum oder im Gemeinschaftseigentum befinden.

Hier sollten Sie zunächst Einsicht in die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung nehmen. Eine Kostentragungspflicht würde sich insoweit regelmäßig nur bei Gemeinschaftseigentum ergeben.

Der Blick in Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bringt gleichzeitig noch Klarheit, wie die Umlage gemeinschaftlicher Kosten bei Gemeinschaftseigentum geregelt ist und ob unabhängig von der eigentumsrechtlichen Zuordnung eine gemeinschaftliche Unterhaltungslast geregelt wurde (im letzten Fall müssten Sie die Kosten der Renovierung auch dann tragen, wenn die Sicherungskästen kein Gemeinschaftseigentum sind).

Grundsätzlich sind nach § 5 Abs. 2 WEG alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen. Die Besonderheit an Ihrem Fall ist aber, dass die Sicherungskästen nur der Wohnung des anderen Wohnungseigentümers dienen.

Der BGH hat zur Frage, wann Versorgungsleitungen zum Gemeinschaftseigentum gehören, wie folgt Stellung genommen (BGH NJW 1981, 455 ):

„Die Frage, ob eine Anlage oder Einrichtung, die in einem der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gehörenden Gebäude untergebracht sind, diesen Wohnungseigentümern im Sinne von § 5 Abs 2 WEG zum "gemeinschaftlichen Gebrauch dienen" und deshalb nicht durch Teilungserklärung (§ 8 WEG ) zum Gegenstand des Sondereigentums gemacht werden können, beurteilt sich nach der Art der betreffenden Anlage oder Einrichtung, nach ihrer Funktion und Bedeutung für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Anlage oder Einrichtung muß nach ihrer Zweckbestimmung so auf die gemeinsamen Bedürfnisse der Wohnungseigentümer zugeschnitten sein, daß eine Vorenthaltung der gemeinschaftlichen Verfügungsbefugnis durch Bildung von Sondereigentum ihren schutzwürdigen Belangen zuwiderlaufen würde. Dafür genügt nicht schon, daß sich eine Anlage zur gemeinsamen Nutzung eignet und anbietet; ihr Zweck muß vielmehr darauf gerichtet sein, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und der Gemeinschaftsräume zu ermöglichen und zu erhalten. Das trifft vornehmlich auf Anlagen und Einrichtungen zu, die als Zugang zu den Wohnungen und Gemeinschaftsräumen bestimmt sind, wie etwa in der Regel Fahrstühle, Treppenaufgänge und dergleichen, oder die zur Bewirtschaftung und Versorgung der Wohnungen und des Gemeinschaftseigentums dienen, wie zB Wasserleitungen, Gasanlagen und Heizungsanlagen (als Beispiele angeführt auch in der amtlichen Begründung zu § 5 des Gesetzentwurfes zum WEG, vgl BRats-Drucksache Nr 75/51; abgedruckt bei Bärmann/Pick/Merle, WEG 4. Aufl Anh I).“

Unter diesen Voraussetzungen spricht viel dafür - wenngleich dies nicht hundertprozentig sicher sein muss -, dass die Sicherungskästen im Sondereigentum des Miteigentümers stehen. Eine abschließende Beurteilung ist mir anhand der von Ihnen zur Verfügung gestellten Tatsachen jedoch nicht möglich. Es wäre u.U. notwendig, sich die örtlichen Gegebenheiten einmal näher anzuschauen.

Soweit es sich bei den Sicherungskästen um Gemeinschaftseigentum handelt, gilt Folgendes:

Wenn die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt ist, können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums entsprechende ordnungsgemäße Verwaltung durch Stimmenmehrheit beschließen (vgl. § 21 Abs. 3 WEG ). Zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG ). Sie sollten daher überprüfen, inwieweit hier ein Beschluss der Eigentümergemeinschaft erfolgt ist (möglicherweise in Ihrer Abwesenheit, wenn Sie ordnungsgemäß geladen waren). Über die ordnungsgemäße Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums entscheidet dann nämlich nach den §§ 21 Abs. 3, 23, 25 WEG die Eigentümergemeinschaft in einer Wohnungseigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss.

Im Übrigen ist nach § 16 Abs. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen. Zu diesen Kosten gehören auch die Aufwendungen für die gemeinschaftliche Versorgung mit Wasser, Wärme und Energie (vgl. BayObLG, WuM 94, 160 ; OLG Karlsruhe, WuM 2001, 458 ), solange diese Kosten vom Versorger einheitlich gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgerechnet werden.

Der guten Ordnung halber weise ich darauf hin, dass ich nicht geprüft habe, inwieweit die Umlage der gesamten Nebenkosten des Hauses (also auch der leer stehenden Wohneinheiten) auf Sie in den vergangenen Jahren rechtmäßig erfolgte. Hierauf bezog sich mein Beratungsauftrag auch nicht. Sie sollten hier ggf. anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen und sich weitergehend beraten lassen.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.



Mit freundlichen Grüßen