Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Neue WEG, ab wann sind Nebenkosten zu zahlen?

29.05.2016 12:31 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Ab wann muss in einer neu erstellten Eigentumswohnung der einzelnen Erwerber seine anteiligen Nebenkosten wie Müllgebühren, Verwaltergebühren, aber auch Niederschlagswasser, Allgemeinstrom etc. zahlen?

Die Wohnungen in unserem Wohnblock (26 Wohneinheiten, Standort Stadt Hannover/Niedersachsen) wurden nach und nach bezugsfertig gestellt: die erste Wohnung wurde am 16.3.2015 übergeben, die letzten Wohnungen erst im Juli/August.

In unseren Kaufverträgen findet sich folgender Abschnitt (im Paragraphen "Fertigstellung/Abnahme/Übergabe"):
"Der Käufer tritt vom Tages des Besitzübergangs in alle Rechte und Pflichten ein, die sich für den Kaufgegenstand aus der Teilungserklärung und der Gemeinschaftsordnung der WEG ergeben. Ein Wohngeld für den Kaufgegenstand hat bis zur Übergabe der Verkäufer und ab diesem Zeitpunkt der Käufer zu zahlen."

Daraus würde man aschließen, dass jeder Erwerber anteilig ab seinem "persönlichen" Übergabedatum die allgemeinen Nebenkosten zu tragen hat. Irgendwo ja auch logisch. Nun erzählt uns Beiräten bei der ersten Belegprüfung die Hausverwaltung, es hätte sich eine neue Gesetzeslage ergeben, nach der für alle Eigentümer das Datum der ersten Wohnungsübergabe relevant sei. Gibt es diese "neue" Gesetzeslage tatsächlich? Welches Gesetz oder Gerichtsurteil soll das sein?

Unter der Voraussetzung, es gibt diese ominöse Rechtslage nicht, stellt sich eine weitere Frage. (Hierzu sei noch angemerkt, dass unsere Hausverwaltung (wie üblich vom Bauträger beauftragt) wenn schon nicht de jure, so doch de facto ein Tochterunternehmen des Bauträgers ist.) Reicht dieses offenbar für die WEG sehr ungünstige, einseitg den Bauträger bevorteilenden Vorgehen der Hausverwaltung, um eine außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrages zu erwirken?

Zusätzliche Informationen, die wahrscheinlich aber irrelevant sind:
1) Wir haben einen Bauträgervertrag nach BGB (nicht etwa VOB)
2) Die vertraglich zugesicherte Bauzeit (unter den üblichen Vorbehalten) betrug 18 Monate vom Baubeginn, welcher am 9.9.2013 stattfand, womit die Fertigstellung am 9.3.2015 hätte sein müssen (es waren zwei Prachtwinter für Bauunternehmer).

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ihre Fragen beantworte ich wie folgt.

1)
„Ab wann muss in einer neu erstellten Eigentumswohnung der einzelnen Erwerber seine anteiligen Nebenkosten [...] zahlen?"

§ 16 Abs. 2 WEG ist zu entnehmen, dass der Wohnungseigentümer zur Tragung der Lasten und Kosten verpflichtet ist.
Wohnungseigentümer ist, wer im Grundbuch steht.

Der werdende bzw. faktische Wohnungseigentümer ist Besitzer, steht aber noch nicht im Grundbuch und hat daher von Gesetzes wegen noch keine Kostentragungspflicht.

Nach Ihren Angaben sind Besitz, Nutzungen, Lasten und Kosten gemäß Vertrag bereits auf Sie als Erwerber übergegangen.

Damit besteht auch, die Pflicht Ihrerseits, die Anteiligen Nebenkosten zu tragen.

Die konkrete Beitragsschuld entsteht jedoch erst mit einem ordnungsgemäßen Beschluss durch den konkrete Zahlen genannt werden (§ 28 Abs. 5 WEG).

2)
„Nun erzählt uns [...] die Hausverwaltung, es hätte sich eine neue Gesetzeslage ergeben, nach der für alle Eigentümer das Datum der ersten Wohnungsübergabe relevant sei. Gibt es diese "neue" Gesetzeslage tatsächlich? Welches Gesetz oder Gerichtsurteil soll das sein?"

Bezüglich des Zeitpunktes der Kostentragungspflicht gibt es keine neue Gesetzeslage.
Gäbe es eine, wäre diese aber irrelevant, weil der Bauträgervertrag die Übergabe als Zeitpunkt des Übergangs der Kosten und Lasten vorsieht und das Gesetz von einer Pflicht erst ab Eintragung im Grundbuch ausgeht.

Ich vermute, die Hausverwaltung wollte ausdrücken, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft entsteht, sobald der erste (werdende) Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Bitte konkretisieren Sie, worauf sich die neue Gesetzeslage beziehen soll bzw. in welchem Zusammenhang die Äußerung gemacht wurde.

3)
„Reicht dieses offenbar für die WEG sehr ungünstige, einseitig den Bauträger bevorteilenden Vorgehen der Hausverwaltung, um eine außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrages zu erwirken?"

Bitte teilen Sie mit, inwieweit Sie bzw. die Wohnungseigentümer benachteiligen werden.
Gibt es einen Beschluss, nach dem Sie für die Zeit vor Besitzübergabe Kosten und Lasten tragen sollen? Beachten die Monatsfrist ab Beschlussfassung für die gerichtliche Anfechtung unwirksamer Beschlüsse (§ 46 WEG).

Eine nicht ordnungsmäßige Verwaltung, z.B. bei Gesetzesverstößen, berechtigt zur Abberufung des Verwalters (durch Stimmenmehrheit, § 26 Abs. 1 WEG) und zu einer außerordentlichen Kündigung des Vertrages.

Beauftragen Sie einen Kollegen / eine Kollegin vor Ort mit der Prüfung.


Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 29.05.2016 | 20:50

Sehr geehrter Herr Eichhorn,

vielen Dank für Ihre schnelle und ausführliche Antwort. Für mich als juristischen Volldeppen ist der wesentliche Punkt jedoch nicht gänzlich klar geworden: Sobald dem Eigentümer die Wohnung übergeben wurde (inkl. Schlüsselübergabe), muss er für die Nebenkosten aufkommen. Das ist nach dem zitierten Bauträgervertrag klar. Aber konkretes Beispiel:

Erste Wohnungsübergabe 03/2015 an Eigentümer A. Muss Eigentümer B, dessen Wohnungsübergabe in 07/2015 stattfand, dann Abwasser-, Müll-, Verwalter- und andere Gebühren für die Zeit 03/2015 - 06/2015 zahlen, wo er seine Wohnung noch gar nicht nutzen konnte? Dies jedenfalls behauptet die Verwaltung mit Hinweis auf die genannte "neue Gesetzeslage" und hat Eigentümer B die Nebenkosten für den genannten Zeitraum in Rechnung gestellt, obwohl nach gesundem Menschenverstand und an sich der Vertragslage der Bauträger dafür hätte aufkommen müssen. In diesem Sinne handelte die Hausverwaltung eindeutig zu Gunsten des Bauträgers und zu Ungunsten des Eigentümers - nicht fahrlässig, sondern m.E. vorsätzlich. Deswegen auch meine Frage, ob dies zu einer fristlosen Abberufung der Verwaltung führen "könnte" (bzw. ob das Einschalten eines Kollegen vor Ort mit dem Ziel, die Verwaltung abzulösen, Erfolgsaussichten hat). Es gibt natürlich keinen Beschluss, nach dem wir für die Zeit vor Besitzübergabe Kosten und Lasten tragen sollen.

Ich wäre Ihnen ausgesprochen dankbar, wenn Sie noch einmal ganz deutlich mit ein bis zwei Sätzen die Sachlage für mich zusammenfassen könnten!

Mit freundlichen Grüßen
Th. Kappenberg, Beiratsmitglied und Eigentümer einer toll verwalteten Wohnung

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.05.2016 | 22:08

Sehr geehrter Ratsuchender,

die Forderung der Hausverwaltung ist ausgehend von Ihren Angaben nicht rechtmäßig.
Der Verwaltung handelt nicht ordnungsmäßig.
Eine fristlose Abberufung ist möglich, weil ein wichtiger Grund vorliegt.
Zunächst müssen Sie aber versuchen, einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen, bevor ein Gericht tätig werden kann. Das können Sie mit aber auch ohne Rechtsanwalt versuchen.

Weisen Sie die Forderung der Verwaltung zurück und lassen sich die Anspruchsgrundlage für die Forderung erläutern.
Leiten Sie die Zuvielforderung an den Bauträger unter Berufung auf den Vertrag weiter.

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 29.05.2016 | 17:31

Bitte beachten Sie, dass die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung eine Haftung für rückständige Hausgeldzahlungen durch den Erwerber vorsehen kann.
Hier macht sich allerdings der Bauträger schadensersatzpflichtig, weil im Vertrag der Übergang der Kosten und Lasten mit der Übergabe geregelt ist.

FRAGESTELLER 30.12.1899 /5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 71334 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
alles Bestens, meine Fragen wurden hinreichend beantwortet. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Klare Beantwortung meiner Fragen. Danke. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Die Antwort kam sehr schnell und alles wurde nachvollziehbar und ausführlich beantwortet. Vielen Dank! ...
FRAGESTELLER