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Komplettrenovierung bei Auszug nach nur 16 Monaten?


| 24.05.2005 14:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Sehr geehrte Damen und Herren,

bezüglich dem Thema Schönheitsreparaturen / Renovierung bei Auszug habe ich folgende Frage:

Müssen wir zum Auszug einer nur 16 Monate bewohnten Wohnung, die wir als Erstbezieher neu übernommen haben und die zurzeit in einem hervorragenden Zustand ist, nach dieser kurzen Zeitspanne bereits komplett renovieren? Oder ist unsere entsprechende Klausel im Mietvertrag nichtig / sittenwidrig / nicht zumutbar? Die entsprechenden Klauseln des Mietvertrages nachfolgend. Laut unserem Verständnis müssten die Klauseln gemäß einem Urteil des BGH zu diesem Thema nichtig sein (da eine unangemessene Benachteiligung des Mieters vorliegt).

Zusatzinformation: Mietbeginn: 15. März 2004. Mietende: 31. 7. 2005. Wir sind die Erstbezieher der Wohnung, die somit bei Mietbeginn völlig neu war. Durch pfleglichen Umgang und die Tatsache, dass einige Räume praktisch gar nicht bewohnt wurden, sondern nur als Abstellraum für Möbel genutzt wurden, ist die Wohnung unserer Meinung nach in einem ausgezeichneten Zustand. Lediglich kleinste Schönheitsreparaturen (es gibt natürlich Dübellöcher und vereinzelte kleine Macken) sind vorzunehmen. Eine Komplettrenovierung, so wie im Mietvertrag gefordert, ist unserer Einschätzung nach sachlich nicht zu begründen und wäre lediglich eine Arbeitsbeschaffungsmaßnahme.

Die üblichen Renovierungsfristen (3, 5, 7 Jahre) werden im Mietvertrag nicht explizit erwähnt. Lediglich an einer Stelle ist davon die Rede. Der Mietvertrag ist kein Einheits-Mietvertrag aus einem Buchhandel, sondern ein selbstgestaltetes Word-Dokument einer Immobilienverwaltung. Diese hat übrigens in der schriftlichen Bestätigung über den Eingang unseres Kündigungsschreibens noch einmal explizit auf die Komplett-Renovierungspflicht hingewiesen.


Die relevanten Klauseln des Mietvertrages:


§ 12 INSTANDHALTUNG DER MIETRÄUME

1. Der Mieter verpflichtet sich, die Mieträume und die zur gemeinschaftlichen Nutzung bestimmten Räume, Anlagen und Einrichtungen schonend und pfleglich zu behandeln. Er hat für die ordnungsgemäße Reinigung sowie für ausreichende Lüftung und Heizung der ihm überlassenen Räume zu sorgen.

2. Schäden im Hause und in den Mieträumen sind dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen. Der Mieter haftet für Schäden, die durch schuldhafte Verletzung der ihm obliegenden Sorgfalts- und Anzeigepflicht entstehen, besonders wenn technische Anlagen und andere Einrichtungen unsachgemäß behandelt, die überlassenen Räume nur unzureichend gelüftet, geheizt oder gegen Frost geschützt werden. Insoweit haftet der Mieter auch für das Verschulden von Familienangehörigen, Hausangestellten, Untermietern, Besuchern und sonstigen Personen, die sich bei ihm aufhalten. Der Mieter hat zu beweisen, daß ein Verschulden nicht vorgelegen hat.

3. Die Kosten für kleine Instandsetzungen und - haltungen in den Mieträumen, insbesondere an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser, Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen und den Fenster-und Türverschlüssen sind vom Mieter zu tragen, es sei denn, die Schäden sind vom Vermieter zu vertreten. Die Haftung des Mieters für den Einzelfall begrenzt sich auf 140,- Euro; höchstens jedoch innerhalb von 12 Monaten auf 700 Euro.



§ 15 RÜCKGABE DER MIETSACHE

4. Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig, hat der Mieter dem Vermieter die Wohnung weiß von einem Fachbetrieb zu streichen und den Teppichboden zu reinigen.



§ 19 SONSTIGE VEREINBARUNGEN

4. Der Mieter verpflichtet sich, bei seinem Auszug die Wohnung fachgerecht renoviert, die Wände weiß gestrichen (von einer Fachfirma), das Laminat feucht gewischt, bei Beschädigungen ggf. erneuert, die Wohnung einschließlich der Fenster, der Terrasse sowie des Kellers komplett gereinigt und den Filter der Dunstabzugshaube gewechselt, zu übergeben.



Besten Dank im voraus für Ihre ausführliche Beantwortung.

Mit freundlichen Grüßen
Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Für § 15 Ihres Mietvertrages gilt Folgendes:

Diese Klausel im Mietvertrag ist dann unzulässig und damit unwirksam, wenn sie die zuletzt vom Mieter vorgenommenen Schönheitsreparaturen während der Mietzeit völlig unberücksichtigt läßt.
Die Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen, weil unberücksichtigt bleibt, wann die Wohnung zum letzten mal renoviert worden ist und damit die Gefahr besteht, daß der Mieter für mehr Schönheitsreparaturen zahlen muß, als er selbst verwohnt hat.

Ich halte die Klausel daher für unwirksam mit der Folge, dass eine Pflicht zur Endrenovierung in Ihrem Fall nicht besteht.

Die Klausel ist übrigens auch unwirksam, weil die Renovierung seitens eines Fachbetreibes verlangt wird.

Der Mieter ist grundsätzlich berechtigt, Schönheitsreparaturen auch fachmännisch in Eigenarbeit auszuführen.

Dies gilt dann auch für § 19 Nr. 4 Ihres Mietvertrages.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de

Nachfrage vom Fragesteller 24.05.2005 | 14:46

Sehr geehrter Herr Kah,

vielen Dank für Ihre Antwort. Wir wollen diese richtig verstehen und haben daher noch eine Nachfrage.

Sie schreiben. "Diese Klausel [§15] im Mietvertrag ist dann unzulässig und damit unwirksam, wenn sie die zuletzt vom Mieter vorgenommenen Schönheitsreparaturen während der Mietzeit völlig unberücksichtigt läßt." Wir haben ja noch keine Schönheitsreparaturen vorgenommen, sondern eine vor 16 Monaten komplett neu erstellte Wohung übernommen. Ist der Einzug in eine neu renovierte Wohnung mit einer Komplett-Schönheitsreparatur gleichzusetzen?

Desweiteren schreiben Sie, dass § 15 und § 19, Abs. 4 unwirksam sind, weil nicht explizit die Möglichkeit genannt wurde, dass wir selbst fachmännisch renovieren können/dürfen. Muss dies ausdrücklich genannt werden - ist also die Klausel ohne diesen Hinweis ungültig - oder geht man in der Rechtsprechung stillschweigend davon aus, dass Vermieter auch eine fachmnännsche Renovierung in Eigenarbeit zulassen? Danke vorab für Ihre Präzisierungen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.05.2005 | 16:08

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Da in der Klausel des § 15 Ihres Mietvertrages wird keine Rücksicht darauf genommen, wann die letzte Renovierung erfolgte. Damit ist diese unzulässig. Den Zeitpunkt des Einzuges kann man dabei als Zeitpunkt einer Renovierung ansehen.

Soweit in § 19 des Vertrages eine fachmännischer Anstrich der Wände von einer Fachfirma gefordert wird, ist dies unzulässig und macht die gesamte Klausel unwirksam.

Bewertung des Fragestellers |


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