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Kauf eines Hauses mit Wohnrecht


| 02.02.2007 08:16 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich und meine Frau beabsichtigen, ein Haus im Rahmen der Zwangsversteigerung zu erwerben. Jedoch ist die Immobilien in der zweiten Abteilung im ersten Rang mit einem Wohn- und Mitbenützungsrecht belastet. Nun meine Frage: Erlischt dieses Recht, nachdem wir das Haus ersteigert haben? Welche Möglichkeiten gibt es noch, das Wohnrecht aus dem Grundbuch zu löschen?

Für Ihre Bemühungen im Voraus Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre online-Anfrage, zu der ich wie folgt Stellung nehme:

Sofern der Gläubiger die Zwangsversteigerung aufgrund eines Rechts betreibt, das dem Wohnrecht im Rang vorgeht, geht dieses gemäß § 91 ZVG mit der Rechtskraft des Zuschlagsbeschlusses unter (vgl. OLG Dresden ZMR 2003, S. 250). Aus dem Zuschlagsbeschlusses findet dann gegen den Inhaber des untergegangenen Wohnrechts die Zwangsvollstreckung auf Räumung und Herausgabe statt, ohne dass es eines weiteren Titels bedarf (§ 93 Abs. 1 ZVG).

Ist das Wohnrecht vorrangig, bleibt es auch nach der Zwangsversteigerung bestehen ( § 52 ZVG). Bei einem lebenslangen Wohnrecht unter Ausschluss des Benutzungsrechts des Eigentümers werden Sie gehindert sein, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen. Zur Löschung des im Grundbuch eingetragenen Wohnrechts bedarf es im Übrigen der Zustimmung des Inhabers des Wohnrechts.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 02.02.2007 | 11:14

Sehr geehrte Frau Petry-Berger,

Vielen Dank für Ihre rasche Antwort.

Nach nochmaliger Rücksprache mit dem zuständigen Amtsgericht möchte ich noch hinzufügen, dass das Haus im Rahmen der Erbauseinandersetzung nun teilungsversteigert wird, um die Mitglieder der noch bestehenden Erbengemeinschaft zu befriedigen.
Geht dieses Recht auf Auflösung der Gemeinschaft dem Wohnrecht vor und erlischt das Wohnrecht?

Für Ihre nochmalige Bemühung im Voraus Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.02.2007 | 10:54

Sehr geehrter Fragesteller,

für die Teilungsversteigerung (§§ 180 ff. ZVG) gelten im Prinzip alle Regeln und Vorschriften, die auch in der Vollstreckungsversteigerungen Anwendung finden. Die Besonderheit der Teilungsversteigerung besteht in erster Linie darin, dass kein Vollstreckungstitel erforderlich ist, sondern jeder Miteigentümer die Versteigerung zwecks Auflösung der Gemeinschaft beantragen kann. - Grundsätzlich bleiben im Rahmen der Teilungsversteigerung alle im Grundbuch eingetragenen Rechte, wie Hypotheken und Grundschulden, aber auch die Belastungen der Abteilung II wie Wohnrechte und andere Dienstbarkeiten bestehen und müssen vom Ersteher mit Wirkung ab Zuschlag übernommen werden. So bestimmt § 182 Abs. 1 ZVG, dass bei der Feststellung des geringsten Gebots die den Anteil des Antragstellers belastenden oder mitbelastenden Rechte an dem Grundstück sowie alle Rechte zu berücksichtigen sind, die einem dieser Rechte vorgehen oder gleichstehen. Allein die Verfahrensart der Teilungsversteigerung wird das Wohnrecht daher nicht zum Erlöschen bringen. Im Übrigen stellt das in Abt. II eingetragene dingliche Wohnrecht einen wertrelevanten Umstand dar, der sich verkehrswertmindernd auswirken wird. In welchem Umfang dies der Fall ist, werden Sie dem Ihnen zugänglichen Verkehrswertgutachten entnehmen können.

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

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